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Im Zuge des Wahrzeichens der National Association of Realtors (NAR). $ 418 Millionen SiedlungIn der Immobilienbranche ist ein gewaltiger Wandel im Gange, insbesondere in der Art und Weise, wie Maklerprovisionen gehandhabt werden. Obwohl die Änderungen scheinbar unkompliziert sind, haben sie tiefgreifende Auswirkungen, die die Landschaft des Kaufs und Verkaufs von Häusern in Amerika grundlegend verändern werden.

Im Kern geht es um die Streichung der Provisionssätze aus dem MLS (Multiple Listing Service), eine Änderung, die zunächst als Schritt in Richtung Transparenz und Fairness erscheinen könnte. Eine genauere Betrachtung offenbart jedoch eine möglicherweise düstere Zukunft, in der die Dynamik von Immobilientransaktionen für genau die Personen, denen sie dienen sollen: Käufer und Verkäufer, weniger transparent wird.

Historisch gesehen war die MLS das Fundament von Immobilienprovisionenund bietet gleiche Wettbewerbsbedingungen für alle Beteiligten. Es sorgte für Transparenz bei Provisionsvereinbarungen und vermittelte den Maklern des Käufers klare Erwartungen an die Vergütung, bevor sie sich an Transaktionsgesprächen beteiligten.

Die im Vergleich vorgesehene Verpflichtung, solche Offenlegungen zu eliminieren, droht dieses Gleichgewicht auf den Kopf zu stellen und eine Ära einzuläuten, in der Provisionsverhandlungen den Diskussionen über die Kaufbedingungen eines Hauses vorangehen und diese möglicherweise beeinflussen.

Kommissionen agieren hinter verschlossenen Türen

Stellen Sie sich ein Szenario vor, in dem der Makler eines Käufers, bevor er überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbart, sich nach der Provision erkundigt, die ein Immobilienmakler zu bieten bereit ist. Dieses Gespräch, das abseits der Augen und Ohren von Käufern und Verkäufern stattfindet, schafft die Voraussetzungen für eine Transaktion, bei der die Vergütung des Maklers Vorrang vor dem besten Interesse des Käufers haben könnte.

Im schlimmsten Fall besteht das Risiko, dass der Makler eines Käufers seinem Kunden gegenüber nicht ganz ehrlich ist. Zum Beispiel vor dem Start Verhandlungen Bei einem Kauf klären sie möglicherweise in aller Stille, was sie tun müssen, um sich mit dem Makler des Verkäufers eine bestimmte Provision zu sichern. 

Noch besorgniserregender ist, dass sie den Käufer möglicherweise über die vom Verkäufer gezahlte Provision irreführen und diese falsche Provision in den Verhandlungsprozess einbeziehen. Das Problem besteht hier im Wesentlichen darin, dass Makler ihre Provisionen am Ende ohne das Wissen oder die Zustimmung ihrer Kunden aushandeln könnten, was nicht der Fall sein sollte. Gespräche über die Vergütung von Maklern sollten für Käufer und Verkäufer transparent sein. 

Das Ende der Anreize für Einkäufer

Ein Aspekt des Vergleichs, der hervorsticht, betrifft die Beschränkungen, wie viel ein Makler verdienen kann ausgeglichenmit dem ausdrücklichen Hinweis, dass eine Entschädigung, die den mit dem Käufer vereinbarten Betrag übersteigt, nicht akzeptiert werden kann. 

Wenn ein Verkäufer beispielsweise über die Vereinbarung zwischen Käufer und Käufervertreter hinaus einen zusätzlichen Zuschlag von 1 Prozent anbietet, kann der Makler dies nicht annehmen, auch wenn sich dies nicht auf den Kaufpreis auswirkt – wodurch möglicherweise mehr Geld beim Verkäufer verbleibt. 

Im Wesentlichen sind alle Anreize, die ein Verkäufer für Käufer bietet, nun weg. Der unglückliche Ausweg hierfür besteht darin, die vom Käufer geforderte Provision zu erhöhen, um sicherzustellen, dass so viel wie möglich von der vom Verkäufer gezahlten Provision eingenommen wird. Das wahrscheinlichste Szenario scheint darin zu bestehen, dass diese Regel von der Branche häufig ignoriert wird und dass Käufermakler aufgrund fehlender Checks and Balances höhere Provisionen akzeptieren. 

Während einige Verkäufer die Idee, nicht anzubieten, vielleicht begrüßen würden Einkäufer Anreize könnten von anderen Verkäufern als wettbewerbswidrig angesehen werden, da sie daran gehindert werden, Anreize zu nutzen, um Käufer anzulocken, eine Taktik, die häufig von Bauherren und Investoren angewendet wird.  

Agenten könnten diese Regel auch als wettbewerbswidrig empfinden, weil sie eine Obergrenze dafür festlegt, wie viel Provision sie bei einer Transaktion verdienen können, indem sie automatisch die Provision unterbietet, die ihnen von den Vertragsparteien angeboten wird. Käufer haben möglicherweise das gleiche Gefühl, dass sie die volle Verantwortung für die Provisionen ihres Maklers tragen, selbst wenn der Verkäufer bereit ist, diese zu zahlen.

Dieser Teil des Vergleichs verbietet insbesondere Aktivitäten auf dem freien Markt und schränkt die Möglichkeiten der Verkäufer, Käufer und Makler, Bedingungen auszuhandeln, die ihrer Meinung nach in ihrem besten Interesse liegen, drastisch ein. 

Es besteht die Möglichkeit einer Fehlkommunikation bei Provisionen

Darüber hinaus Siedlung Entfällt die Garantie der Provisionsentschädigung durch die MLS und öffnet so Tür und Tor für mögliche Missverständnisse oder Missverständnisse in Bezug auf Provisionen. 

Solche Streitigkeiten zwischen Maklern, die zuvor durch verbindliche Schlichtungsverfahren der örtlichen Maklerverbände beigelegt wurden, werden im Wesentlichen nicht mehr existieren. In einem Szenario, in dem es den Käufern obliegt, die Provisionen ihrer Makler direkt zu bezahlen, könnte es zu einer Verschiebung hin zu rechtlichen Verwicklungen zwischen Käufern und Maklern kommen.

Käufer könnten sogar für zwei oder mehr Provisionen für dieselbe Transaktion haftbar gemacht werden, weil sie die Geschäftsbedingungen, die sie mit früheren Maklern unterzeichnet hatten, nicht verstanden haben.  

Dies könnte dem Ruf der Branche schaden. Stellen Sie sich eine Situation vor, in der Immobilienmakler rechtliche Schritte einleiten müssen, um ihre Einnahmen zu sichern, was möglicherweise zu Pfandrechten am neu erworbenen Haus eines Käufers oder zu Klagen wegen unbezahlter Provisionen führt. Aktionen wie diese könnten die öffentliche Wahrnehmung von Immobilienmaklern dramatisch verändern.  

Ein wichtiger und besorgniserregender Aspekt dieser neuen Ära ist das Fehlen erfasster Provisionen, was bedeutet, dass Makler und Verbraucher kein wirkliches Verständnis für die Bandbreite der auf dem Markt erhobenen Provisionen haben.

Laut NAR-Profil von Hauskäufern und -verkäufern71 Prozent der Käufer haben nur einen Makler interviewt. Obwohl man aufgrund der Bedingungen des Vergleichs hoffen würde, dass sich dieser Trend ändern würde, heißt es in demselben Bericht, dass 81 Prozent der jüngsten Verkäufer nur einen Makler kontaktierten, bevor sie ihr Haus inserierten.

Die bedauerliche Wahrheit ist, dass Verbraucher nicht mehrere Makler befragen, um sicherzustellen, dass sie den besten Service zum besten Preis erhalten. Wenn Käufer und Verkäufer den ersten Makler, den sie treffen, anvertrauen, haben sie keinen Zugriff auf leicht verfügbare Informationen, um zu wissen, ob ihnen Gebühren in Rechnung gestellt werden faire Provision.

Es ist wichtig anzuerkennen, dass die meisten Immobilienmakler mit Integrität und Professionalität arbeiten. Allerdings gibt es, wie in jeder Branche, schlechte Akteure, die diese neuen Regeln zum persönlichen Vorteil ausnutzen könnten, insbesondere in einer Situation, in der ihre Einnahmequelle aufgrund dieser Regelung erheblich geschrumpft ist.

Der Mangel an transparenten Kommissionsstrukturen öffnet unethischen Handlungen Tür und Tor. Daher ist es für Regulierungsbehörden und Branchenverbände von entscheidender Bedeutung, wachsam zu bleiben und die Verbraucher gut zu informieren.

Trotz der Bedenken im Zusammenhang mit der neuen Provisionsstruktur gibt es einen Hoffnungsschimmer. Wenn es in die richtige Richtung geht, könnte dieser Wandel zu einer dringend benötigten Steigerung der offenen Kommunikation und ethischen Praktiken in der Immobilienbranche führen.

Für Agenten, die bereit sind, diese Veränderungen mit Integrität zu meistern, besteht eine erhebliche Chance, sich abzuheben und erfolgreich zu sein. Die Zukunft der Immobilienbranche sieht vielleicht anders aus, bietet aber auch die Möglichkeit, verbraucherfreundlicher und professioneller zu werden.

Sean Frank ist der Gründer und CEO von Mainframe Real Estate in Florida. Verbinde dich mit ihm Instagram machen LinkedIn.

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• Quelle: https://www.inman.com/2024/04/02/nars-settlement-paints-a-murky-commission-picture-for-consumers/