Cuando un negocio de bienes raíces sale mal como muchos lo están haciendo ahora, ¿deberían los socios limitados tener el derecho de preferencia para invertir capital de rescate en los mismos términos que cualquier cosa que el patrocinador pueda aportar para salvar el trato?
My Podcast El invitado de hoy, el abogado Mark Roderick, lo llama 'derechos de preferencia' y, como escuchará, explica que se puede sacar lo mejor de una mala situación.
Pero, ¿cómo se ve eso en la realidad?
Aquí está el guión:
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Correo electrónico n.º 1: del patrocinador a los socios comanditarios (inversores):
Línea de asunto: Estamos deteniendo las distribuciones y necesitamos más dinero de usted
Lo sentimos, inversores, nos equivocamos porque [seleccione entre los siguientes]
- No administró la propiedad de manera lo suficientemente agresiva como para dar cuenta de una recesión.
- Suscribimos niveles de deuda a tasas de interés eternamente bajas en términos de tasa variable y ahora no podemos permitirnos duplicar nuestros costos de deuda.
- Nuestro préstamo original está venciendo, el valor de la propiedad ha bajado, los costos de la deuda se han disparado, el crecimiento de la renta no es lo que asumimos en nuestra proforma y el banco solo nos prestará el 60% del monto original de nuestro préstamo.
- Las tasas de capitalización ahora se acercan al 6%, no al 4% que proyectábamos.
- Pensé que esta vez era diferente.
En resumen, necesitamos que aporte más capital para que podamos evitar perder la propiedad ante el banco.
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Correo electrónico n.° 2: Del patrocinador al fondo de capital de rescate (valor preferencial, deuda intermedia, lo que sea)
Línea de asunto: ¡Tenemos un trato para usted!
Nuestros documentos de oferta nos permiten traer capital adicional bajo cualquier término. Nuestro banco solo nos prestará el 60% del monto del préstamo original, por lo que debemos cubrir la diferencia. Puedes ayudarnos.
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Correo electrónico n.º 3: De fondo de rescate a patrocinador
Línea de asunto: ¡Estamos dentro!
Seguro. Llegaremos con el 40% que necesitas. Queremos la segunda posición detrás del banco (por delante de sus LP existentes) y si no cumple con los objetivos proforma o no nos paga a tiempo, lo eliminaremos como GP y eliminaremos la equidad de sus LP.
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Correo electrónico n.º 4: del patrocinador a los inversores
Subject Line: ¡Una gran noticia! Hemos encontrado algo de capital de rescate.
Obtiene el primer derecho de rechazo en los términos que acabamos de recibir para proteger su inversión.
Las condiciones son que su nuevo capital llegará antes que el anterior [o lo diluirá por completo], y si volvemos a equivocarnos, podrá eliminarnos como médico de cabecera.
Acepte estos términos o alguien más los obtendrá.
Ah, y por cierto, Rescue Capital quiere todo o nada, por lo que necesitamos un acuerdo unánime de todos los inversores o nos vamos con Rescue Capital.
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¿Es esto una 'oferta' o una 'amenaza'?
¿O el diálogo es diferente de alguna manera?
Al final del día, ¿realmente significa algo tener derechos de suscripción preferente (derecho de suscripción preferente)?
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