El inventario disponible de viviendas en venta aumenta a finales de septiembre, lo cual es muy inusual para esta época del año. De hecho, el inventario está creciendo más rápido que hace un año en esta misma época.

Esta es una desaceleración impulsada por la demanda, porque la oferta de nuevos listados todavía tiene entre un 9% y un 10% menos de casas en venta cada semana que en esta misma época el año pasado. Vemos menos vendedores nuevos cada semana, pero el inventario aumenta a medida que avanza. compradores de vivienda espere a ver si las tasas hipotecarias bajarán para que las compras sean más asequibles. 

¿Qué está pasando con el inventario?

Menos vendedores nuevos también significa que el inventario no puede crecer demasiado; el verdadero problema surge cuando la demanda cae y la oferta aumenta. No hay un aumento de la oferta, pero sí una caída notable de la demanda. Los consumidores son muy sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias, y las tasas siguen aumentando. 

Podemos ver que estos cambios lentos se acumulan cada semana. Es un cambio bastante brusco con respecto a lo que fue una primera mitad del año sorprendentemente sólida. Ahora hay 528,000 casas unifamiliares en el mercado. Eso es un aumento del 1.8% con respecto a la semana pasada. 

Normalmente, a estas alturas de septiembre, el inventario disponible disminuye ligeramente cada semana. Estamos a finales del verano, por lo que normalmente el volumen de nuevos listados cae a medida que concluyen las últimas ventas de los meses pico de verano.

El hecho de que el inventario creciera casi un 2% esta semana y la semana pasada es revelador de cómo están reaccionando los compradores de viviendas a las tasas hipotecarias más altas en más de dos décadas. 

En este gráfico de las curvas de inventario de cada año, puede ver que el número de viviendas en el mercado está aumentando más rápido ahora que el año pasado por esta misma época. Este año es la curva roja oscura y el año pasado la roja clara. Las tasas hipotecarias continúan subiendo, por lo que tampoco se vislumbra en el horizonte un alivio inmediato para los compradores de viviendas.

En este punto, parece que podremos ver crecer el inventario hasta finales de octubre como lo hicimos el año pasado. Mire la divergencia en las curvas de este año y la línea de bronceado de hace dos años, cuando todavía estábamos en medio del auge inmobiliario pandémico y las tasas hipotecarias en mínimos históricos.

Las ventas de viviendas pendientes siguen rezagadas

Las nuevas ventas pendientes cada semana continúan estando entre un 10% y un 15% por debajo del ritmo del año pasado. Si sigues el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios cuando publican sus Ventas de viviendas existentes informe cada mes, usted sabe que el último informe de agosto mostró un ritmo de ventas de sólo 4 millones de ventas anuales de viviendas desestacionalizadas.

Ya podemos ver en el datos TAN que no hay signos de mejora en el recuento de ventas hasta septiembre y octubre. El venta de hogares que están en contrato ahora cerrarán principalmente en octubre. No es difícil imaginar que los datos de ventas de viviendas desestacionalizados del próximo mes de la NAR estarán por debajo de los 4 millones. 

En este gráfico, cada barra es el número total de ventas de viviendas pendientes en una semana determinada. Cuanto más corta sea la barra, menos ventas habrá en curso. La parte clara de la barra es el recuento de nuevos pendientes cada semana.

Ahora hay 344,000 viviendas unifamiliares en contrato que se cerrarán en los próximos dos meses. Eso es un 14% menos que el año pasado y casi un 30% menos que en septiembre de 2021.

Las ventas de viviendas están limitadas por la disminución de la demanda, por supuesto, y también por la muy baja oferta de nuevos listados. No se puede comprar lo que no está a la venta.

Hemos estado hablando todo el año de que el mercado tiene una oferta limitada. En este momento, las ventas están limitadas por la caída de la demanda debido a las tasas hipotecarias que siguen subiendo.

Las reducciones de precios vuelven a subir

Podemos ver el impacto de una demanda más débil que comienza a reflejarse en los indicadores de precios. En el gráfico siguiente, observamos el indicador principal de esta tendencia: las reducciones de precios. Este es el porcentaje de viviendas en el mercado que han recibido un recorte de precio de su precio de lista original. 

Durante un tiempo a principios de este año, la demanda superaba la oferta en el sector inmobiliario residencial, y se podía medir esa demanda con la curva de reducción de precios mejorando cada semana. A medida que las tasas hipotecarias subieron más del 7% a sus nuevos máximos, de repente hay menos ofertas.

Y las reducciones de los precios de las viviendas están aumentando nuevamente: el 37% del mercado está asumiendo un recorte de precios. Eso es más que cualquier año reciente, excepto el año pasado en este momento. Las reducciones de precios se están acelerando ahora, lo que es un mal augurio para los futuros precios de venta.

Un mercado normal y equilibrado tendrá entre el 30% y el 35% de las viviendas en venta que han reducido su precio de venta en los últimos meses. A medida que esta línea roja oscura se acerca al 40%, es un claro indicador de que los compradores están haciendo menos ofertas. Recuerde, la pendiente de esta línea captura cuántas propiedades están sufriendo nuevos recortes de precios cada semana. Y esta pendiente está aumentando ahora.

Se trata de transacciones que se producirán en el futuro, por lo que implican una debilidad de los precios de venta en el cuarto trimestre, algo de lo que se hablará en los titulares después del nuevo año. Pero ahora puedes verlo en los datos.

El precio de venta medio de viviendas unifamiliares en Estados Unidos en este momento es de 440,000 dólares. Eso es un 1% menos que la semana pasada y es solo una pequeña fracción más que el año pasado en esta misma época.

Podemos ver la presión sobre precios de la vivienda en semanas recientes. Los precios de las viviendas bajan en septiembre debido al cambio estacional de cada año, y se puede detectar fortaleza o debilidad en relación con los cambios de otros años.

Lo que vemos ahora es que los aumentos de precios año tras año son apenas positivos. Y la comparación se está debilitando, no fortaleciéndose, a medida que nuestros mercados hipotecarios actuales se deterioran. Hay menos ofertas y las que se realizan lo hacen con ligeros descuentos cada semana. 

El año pasado, por estas fechas, se aplicaron grandes descuentos en los precios. Por lo tanto, nuestras comparaciones de octubre pueden resultar un poco más sencillas, pero seguro que no he visto ninguna señal de fortaleza de precios ahora.

De cara a finales de 2023

Entonces, la pregunta es: ¿el cuarto trimestre de este año será un poco mejor que el cuarto trimestre de 4? El precio medio de los nuevos listados es ligeramente más alto que el del año pasado: 4 dólares. Será fascinante observar la línea de color claro aquí durante las próximas dos semanas.

En los nuevos listados es donde primero se ve la debilidad de los precios. Y el año pasado ya iban a la baja.

El precio de los nuevos contratos esta semana ascendió a 370,000 dólares. Estos son los ventas de viviendas pendientes que entró en contrato en la última semana. Los precios de las viviendas que se van a contratar son una fracción más bajos que el año pasado.

Las próximas semanas también serán interesantes para seguir esta estadística. El año pasado, a mediados de septiembre, fue cuando las tasas hipotecarias saltaron del 6% al 6.5% y al 7.5%. A principios de octubre, todas las ofertas de compra que se hicieron tenían precios notablemente más bajos.

En septiembre de 2022, los precios de venta de viviendas nuevas pendientes cayeron un 3% semanal. ¿Eso volverá a suceder? Las tasas hipotecarias son incluso más altas ahora que el año pasado.

En este gráfico, observará que la línea de color claro inició una gran caída durante esta semana de 2022. Fue entonces cuando los compradores reaccionaron al nuevo aumento de las tasas hipotecarias. Por lo tanto, estamos atentos a dónde llegarán los nuevos contratos en las próximas semanas.

Las tendencias macroeconómicas que afectan a las tasas de interés hipotecarias y a la Fed aún no nos han dado ningún respiro. Las señales son que las tasas hipotecarias todavía están subiendo.

Las expectativas de los consumidores sobre las tasas hipotecarias futuras también han aumentado, por lo que los compradores potenciales de viviendas son menos optimistas que a principios de año. Y eso es lo que estamos viendo en los datos cada semana.

Sin embargo, es importante señalar que, si bien la demanda de los compradores ha retrocedido este otoño, todavía no hay señales de ningún aumento en la nueva oferta que llega al mercado. Puede resultar muy fácil centrarse en el impulso negativo.

Las personas indecisas también deben saber que, si bien su competencia está disminuyendo, no hay señales de una inundación de inventario. Ese puede ser un factor importante en sus decisiones de compra de vivienda.

Mike Simonsen es presidente y fundador de Investigación de Altos.

• Distribución de relaciones públicas y contenido potenciado por SEO. Consiga amplificado hoy.
• PlatoData.Network Vertical Generativo Ai. Empodérate. Accede Aquí.
• PlatoAiStream. Inteligencia Web3. Conocimiento amplificado. Accede Aquí.
• PlatoESG. Carbón, tecnología limpia, Energía, Ambiente, Solar, Gestión de residuos. Accede Aquí.
• PlatoSalud. Inteligencia en Biotecnología y Ensayos Clínicos. Accede Aquí.
• Fuente: https://www.housingwire.com/articles/home-inventory-is-climbing-even-faster-than-this-time-a-year-ago/