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Cómo comprar una casa supeditada a vender la suya

Reeditado por Platón

Fecha: 4 de agosto de 2024

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Vender su casa mientras intenta comprar una casa nueva es un acto de equilibrio cuidadoso. Existe el temor de quedar “temporalmente sin hogar”. ¿Compra primero y luego publica su casa? ¿O vende su casa y se muda a una vivienda temporal mientras busca su próxima propiedad?

Muchos no se dan cuenta de que existe una tercera opción: comprar una casa supeditada a la venta. Cuando busque su próxima casa, pregúntele a su agente de bienes raíces cómo comprar una casa dependiendo de la venta de la suya.

¿Qué significa "dependiente de la venta"?

Una contingencia es una condición o disposición que debe cumplirse para que la transacción inmobiliaria proceda al cierre. Las contingencias se incluyen en el acuerdo de compra para proteger al comprador y garantizar que se cumplan ciertas condiciones antes de finalizar la venta. Si no se cumplen las contingencias, el comprador normalmente tiene derecho a rescindir el contrato sin penalización.

El término "supeditado a la venta" significa que cuando usted hace una oferta por una casa, la oferta incluye una cláusula de contingencia que establece que debe vender su casa actual antes de que se pueda finalizar la compra.

Al comprar una casa supeditada a la venta, el proceso comienza cuando usted hace una oferta. Por lo general, no se puede agregar una cláusula de venta supeditada una vez firmado el contrato. Al presentar una oferta por una vivienda, el comprador y su agente de bienes raíces deben incluir una cláusula de contingencia que le dé al comprador una cantidad de tiempo específica para vender su casa actual antes del cierre.

El plazo se puede negociar, pero se deben considerar las condiciones actuales del mercado y la conveniencia de la vivienda anterior. Normalmente, los compradores pedirán entre 30 y 60 días para vender su casa; sin embargo, en un mercado inmobiliario más lento, es posible que pidan más tiempo. El comprador debe listar, comercializar y vender su casa actual durante este período.

Una vez que se vende la casa del comprador, se elimina la contingencia y la transacción puede seguir adelante. Sin embargo, si el comprador no vende su casa dentro del período acordado, el trato puede fracasar a menos que ambas partes acuerden extender el período de contingencia.

Ventajas de comprar dependiendo de la venta

Comprar una casa supeditada a la venta puede ser una de las mejores formas de hacer la transición entre propiedades. Para los compradores que navegan simultáneamente por una compra y una venta, ofrece varias ventajas, tales como:

Presión reducida
Comprar con una contingencia de venta de vivienda brinda a los compradores flexibilidad y reduce el estrés de encontrar una nueva casa durante un corto período de tiempo después de la venta. A los compradores se les da tiempo para vender su casa actual a un precio justo de mercado y no se les presiona para que vendan a un precio reducido.
Menos estrés financiero
Al vender y comprar al mismo tiempo, existe la posibilidad de tener que tener dos hipotecas al mismo tiempo si no vende su casa actual a tiempo. Una contingencia de venta de vivienda ayuda a los compradores a evitar pagos hipotecarios dobles.
Financiamiento más fácil
La mayoría de los compradores no pueden calificar para dos hipotecas al mismo tiempo. Una contingencia de venta de vivienda puede facilitar la financiación de su próxima vivienda, ya que muchos prestamistas están más dispuestos a proporcionar financiación si el contrato de compra depende de la venta de la vivienda actual. Los prestamistas se sienten seguros de que el prestatario no se verá sobrecargado con dos hipotecas.
Apalancamiento de negociación
Si la casa actual de un comprador ya está bajo contrato o tiene muchas posibilidades de venderse rápidamente, es posible que tenga una mejor influencia para negociar condiciones más sólidas para su próxima casa.
Transición suave
Una contingencia de venta de vivienda brinda a los compradores la oportunidad de tener una transición sin problemas entre sus viviendas, minimizando o eliminando la necesidad de vivienda temporal.

Si bien la compra supeditada a la venta ofrece estas ventajas, puede hacer que una oferta sea menos atractiva para los vendedores que prefieren ofertas no contingentes que prometen un cierre más rápido y seguro.

Al hacer una oferta supeditada a la venta de su casa actual, es posible que deba incluir un depósito de garantía mayor y estar dispuesto a cumplir con las demás demandas del vendedor.

Desventajas de comprar dependiendo de la venta

Las cláusulas de contingencia para la venta de viviendas brindan a los compradores mayor flexibilidad y seguridad al realizar la transición de una vivienda a otra, pero no son perfectas. Existen algunas desventajas de las contingencias de venta de vivienda, tales como:

Las ofertas con contingencias son menos atractivas
Comprar una casa con una contingencia de venta requiere que el vendedor acepte su oferta. Las ofertas contingentes suelen ser menos deseables que las no contingentes, lo que puede hacer que su oferta sea menos competitiva. Los compradores deben ser conscientes de que es posible que tengan que ofrecer un precio de compra más alto o ajustar otros términos para adaptarse a una contingencia en la venta de la vivienda. En un mercado caliente, muchos vendedores pasarán por alto cualquier oferta que dependa de la venta de otra propiedad.
Los retrasos pueden provocar la pérdida de la propiedad
Si su casa no se vende dentro del período de tiempo designado, el vendedor generalmente tiene derecho a cancelar el contrato de compra y quedarse con el depósito de garantía, especialmente si el vendedor tiene una cláusula de “expulsión” que le permite aceptar una mejor oferta. .
Presión para bajar el precio de la vivienda actual
Los compradores que tienen que vender su casa actual dentro de un período determinado pueden sentirse presionados a bajar el precio de su casa actual para fomentar una venta rápida. Como resultado, podrían terminar con menos ganancias de esa venta, lo que afectaría su posición financiera general.
Peaje emocional
La incertidumbre y la complejidad de coordinar dos transacciones importantes pueden afectar emocionalmente al comprador y su familia. El éxito de la compra depende en gran medida de las condiciones actuales del mercado inmobiliario. En un mercado lento, vender la casa existente puede ser un desafío, lo que genera mayor ansiedad.

Una cláusula de contingencia en la venta de una vivienda puede ser una excelente herramienta a la hora de comprar y vender al mismo tiempo, pero sólo si las condiciones del mercado son las adecuadas. Hable con su agente de bienes raíces sobre las perspectivas de venta de su casa actual y la competitividad en el mercado que está comprando.

Si su agente cree que su propiedad actual se venderá rápidamente y usted acepta una oferta contingente, entonces las ventajas de una contingencia de venta de vivienda pueden superar las desventajas.

Cómo comprar una casa supeditada a vender la suya

Comprar una casa supeditada a la venta de su casa actual puede ser una forma estratégica de hacer la transición entre propiedades. Sin embargo, este enfoque requiere una planificación y ejecución cuidadosas y sólo funciona en las condiciones de mercado adecuadas y con el mejor soporte.

Trabaje con un agente inmobiliario calificado

Si desea comprar una casa dependiendo de la venta de la suya, debe trabajar con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en hacer ofertas contingentes y vender una casa en un plazo ajustado. Si se hospeda en la misma área, esto significa buscar un agente con experiencia, pero si se muda fuera de la ciudad, necesitará encontrar agentes de bienes raíces separados que puedan trabajar juntos para completar su trato.

No todos los agentes están familiarizados con las compras supeditadas a una venta. Encuentre un agente que haya gestionado con éxito este tipo de transacciones. Su experiencia será fundamental para una compra exitosa, ya que sabrán cómo hacer que su oferta sea lo más atractiva posible.

Esto es lo que debe buscar en un agente de compradores:

Experiencia con ofertas contingentes.
Amplio conocimiento del mercado y conocimientos sobre los precios de la vivienda.
Fuertes habilidades de negociación para que puedan ser sus defensores y garantizar que su oferta contingente se considere seriamente.
Excelentes habilidades de comunicación y organización, ya que probablemente manejarán una compra y venta simultánea o coordinarán con el agente inmobiliario de su vendedor.

El agente del comprador adecuado lo ayudará a navegar las complejidades de comprar una casa dependiendo de la venta de la suya. Su experiencia profesional le brindará mayor confianza y eficiencia. Si necesita trabajar con dos agentes para completar su transacción, asegúrese de que estén en comunicación constante para garantizar un período de contingencia de venta realista.

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Comprender las condiciones actuales del mercado

Antes de comenzar a enviar ofertas contingentes, debe comprender las condiciones actuales del mercado. No querrá perder el tiempo o terminar decepcionado porque su oferta no fue aceptada o no pudo vender su casa a tiempo para cumplir con la cláusula de contingencia de venta de la vivienda.

En un mercado de vendedores, los vendedores tienen ventaja en las negociaciones y estarán menos dispuestos a aceptar una oferta condicionada a la venta de otra propiedad. Hable con su agente de bienes raíces sobre sus opciones, como ofrecer un incentivo adicional (un precio de compra más alto o eliminación de contingencias de inspección) para compensar la contingencia de venta o si es mejor renunciar por completo a la contingencia de venta de la vivienda.

También debe hablar con el agente de su vendedor (si es diferente del agente de su comprador) sobre cuánto tiempo esperan de manera realista que se venda su casa y que se cierre la venta. Sus consejos le darán el plazo que debe revelar en su oferta contingente. Una contingencia de venta de una vivienda que tiene un plazo demasiado corto podría resultar en que usted se vea presionado a vender por un precio más bajo o enfrentar la pérdida de la casa de sus sueños.

Asegúrese de que su casa actual esté lista para venderse

Una vez que haya firmado un contrato con una contingencia de venta de vivienda vigente, el tiempo corre. Antes de hacer ofertas, debe estar seguro de que su casa actual está lista para comercializarse o incluso cotiza en la MLS.

Lista de verificación completa para la venta de viviendas de FastExpert lo ayudará a garantizar que su casa esté lista para venderse para que pueda mudarse rápidamente y completar su venta dentro del período de contingencia. Asegúrese de que su residencia actual esté lista para el mercado antes de comenzar a hacer ofertas con contingencias de venta de viviendas.

Obtenga aprobación previa para una hipoteca

Al igual que con cualquier compra de vivienda, los compradores deben obtener una aprobación previa de la hipoteca antes de hacer ofertas. Obtener una aprobación previa para una hipoteca demuestra su seriedad como comprador y fortalece su oferta contingente.

Además, su aprobación previa le brindará un presupuesto sólido que limitará sus criterios de búsqueda. Hable con su agente hipotecario sobre los ingresos esperados de su residencia actual. Asegúrese de preguntar sobre opciones de financiación alternativas, como un préstamo puente.

Agregar una cláusula de expulsión

Una de las partes más difíciles de comprar una casa supeditada a la venta de otra propiedad es lograr que el vendedor acepte su oferta. Los vendedores generalmente prefieren ofertas que brinden una seguridad de cierre, y una contingencia en la venta de una vivienda puede ser riesgosa para ellos. Incluir una cláusula de expulsión en su oferta puede brindar flexibilidad tanto para usted como para el vendedor, “endulzando efectivamente el trato” para hacerlo más atractivo.

Una cláusula de expulsión permite al vendedor continuar comercializando la propiedad mientras su oferta contingente esté vigente. Si el vendedor recibe una mejor oferta, usted tendrá un período específico para eliminar la contingencia (vendiendo su casa u organizando una financiación alternativa) o retirar su oferta. Una cláusula de expulsión puede hacer que su oferta contingente sea más atractiva para los vendedores, ya que reduce el riesgo de perder compradores potenciales.

Alternativas a una contingencia de venta de vivienda

Si una contingencia de venta de vivienda no es factible, puede explorar otras opciones para facilitar la transición entre vender su casa actual y comprar una nueva.

Obtenga un préstamo puente

La mayoría de los prestamistas no le aprobarán dos hipotecas, especialmente si está financiando con un Préstamo de la FHA or Préstamo VA que no permite que un prestatario tenga más de una propiedad utilizando ese producto de préstamo.

Un préstamo puente puede ser una solución eficaz para cubrir la brecha financiera entre vender su casa actual y comprar una nueva. Este préstamo a corto plazo está diseñado para proporcionar fondos inmediatos para la compra de su nueva vivienda, utilizando su vivienda actual como garantía.

Si está considerando un préstamo puente, aquí hay algunos puntos clave a tener en cuenta:

Obtendrá acceso rápido a los fondos, lo que puede ser una solución de financiación temporal eficaz.
Existen opciones de pago flexibles, a menudo estructuradas en torno a la venta de su casa existente.
Pagarás una tasa de interés más alta en comparación con las hipotecas tradicionales.
Deberá cumplir estrictos requisitos de calificación.

Alquile su casa actual

Si tiene la flexibilidad financiera para alquilar su casa actual mientras compra su nueva casa, puede ser una excelente manera de hacer la transición entre propiedades. Alquilar su casa puede proporcionarle un flujo de ingresos constante, lo que le ayudará a compensar los pagos de la hipoteca.

Hable con su agente hipotecario sobre las implicaciones de conservar su casa actual y si debe considerar diferentes opciones de financiamiento.

Explorar acuerdos de arrendamiento posterior

A contrato de arrendamiento o rent-back puede ser un acuerdo beneficioso para compradores y vendedores, brindándoles mayor flexibilidad financiera al realizar la transición entre viviendas. En un contrato de arrendamiento posterior, el vendedor recibe el producto de la venta mientras sigue viviendo en la casa durante un período acordado por un monto de alquiler determinado.

Si no cree que una contingencia de venta de vivienda sea una opción viable, puede ser mejor vender su casa actual con un contrato de arrendamiento en lugar de intentar comprar una casa nueva antes de venderla. Los acuerdos de arrendamiento posterior suelen ser la opción preferida en el mercado de vendedores, ya que los compradores están más dispuestos a satisfacer las demandas de los vendedores.

Cree estrategias para la compra de su vivienda con orientación experta

Comprar una casa con éxito dependiendo de la venta de su propiedad actual requiere una estrategia bien pensada y orientación experta. Considere todas sus opciones, incluidas soluciones alternativas, y busque asesoramiento profesional para navegar este complejo proceso.

Al trabajar con un agente inmobiliario experto, puede tomar decisiones informadas y lograr una transición perfecta entre viviendas.

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