Las tasas hipotecarias se mantendrán en los niveles actuales hasta bien entrada la temporada de compra de viviendas de primavera, lo que significa una "perspectiva más sombría para las ventas de viviendas, la construcción de viviendas y los precios de las viviendas", dijo en un comunicado el economista jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi. serie de tweets durante el fin de semana, haciéndose eco de un creciente coro de pronósticos que sugieren que una recesión puede ser inevitable.
Zandi dijo que aunque un pronóstico anterior de que las tasas hipotecarias promediarían alrededor del 5.5 por ciento durante la temporada de ventas de primavera "parecía muy alto" en ese momento, "ahora parece muy bajo".
Mark Zandi
“Las tasas fijas están actualmente cerca del 6.5 por ciento, más del doble de lo que eran hace un año cuando rondaban cerca de un mínimo histórico”, señaló Zandi. “Este ha sido un duro golpe para la asequibilidad y el mercado inmobiliario”.
El economista veterano dijo que ahora cree que es probable que las tasas hipotecarias se mantengan elevadas en 6.5 por ciento o más esta primavera.
En su última perspectiva semanal del mercado, los economistas de Moody's Analytics dijeron que ahora sitúan las probabilidades de una recesión en un "incómodamente alto" 59.5 por ciento.
“Contrariamente a la creencia popular, los consumidores no son los primeros en correr al búnker, empujando a la economía a la recesión. Más bien, lo primero en cambiar es la vivienda, luego la inversión comercial, seguida por el gasto del consumidor”, advirtió Moody's.
Eso se debe a que las tasas de interés suelen subir al final de un auge económico y "la vivienda es extremadamente sensible a las tasas de interés".
Irónicamente, un factor clave que impulsa las tasas al alza es que los inversionistas que financian la mayoría de las hipotecas exigen una prima inusualmente alta en comparación con los bonos del gobierno comparables, por temor a que los préstamos hipotecarios que otorgan ahora puedan refinanciarse rápidamente si las tasas caen.
Lo que confunde a Zandi y a otros meteorólogos no es solo la ritmo feroz de los aumentos de tasas de la Fed —“Lo esperaba”, tuiteó—, sino la creciente “diferenciación” entre los rendimientos del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias.
Mi error de pronóstico no se debe a que las tasas del Tesoro hayan subido, lo esperaba, sino a una diferencia extraordinariamente amplia entre las tasas hipotecarias y las del Tesoro. Este diferencial es la compensación que requieren los inversionistas y prestamistas que financian, originan y administran hipotecas.
—Mark Zandi (@Markzandi) 24 de septiembre de 2022
Hipotecas conformes respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac se titulizan y se venden a inversores, quienes los consideran una apuesta casi tan segura como la deuda del gobierno de EE. UU. Debido a que los bonos del Tesoro a 10 años tienen un plazo de pago similar al de las hipotecas (la mayoría de los propietarios refinancian o venden su casa antes de pagar su hipoteca), los rendimientos de las notas a 10 años se consideran un buen barómetro de hacia dónde se dirigen las tasas hipotecarias a continuación.
Se amplía el 'spread' entre los rendimientos del Tesoro y las tasas hipotecarias
Fuente: Análisis de Inman de datos de la Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal (rendimientos del Tesoro a 10 años) e índices Optimal Blue Mortgage Market (hipotecas conformes con tasa fija a 30 años). Datos obtenidos de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis.
El “spread”, o diferencia entre los rendimientos a 10 años y las tasas hipotecarias a 30 años, refleja la prima que los inversores esperan por asumir el riesgo adicional que implican los préstamos hipotecarios.
Volviendo a 2017, el diferencial entre los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años y las hipotecas de tasa fija a 30 años promedió alrededor de 2.05 puntos porcentuales.
Durante ese tiempo, el diferencial ha variado desde un máximo de 2.93 puntos porcentuales en abril de 2020, cuando la pandemia apenas comenzaba, hasta un mínimo de 1.47 puntos porcentuales en mayo de 2021, como un auge inmobiliario impulsado por las bajas tasas de interés y la escasez de inventario. enfurecido
El diferencial entre los rendimientos del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias ha ido creciendo desde entonces y es casi tan amplio como al comienzo de la pandemia.
Aunque la morosidad y los impagos de los préstamos hipotecarios siguen siendo bajos según los estándares históricos, los inversores en valores respaldados por hipotecas están preocupados por otra cosa: el riesgo de pago anticipado.
Si los esfuerzos de la Fed para combatir la inflación conducen a una recesión, es probable que las tasas de interés vuelvan a bajar, dando a muchos propietarios de viviendas que solicitan préstamos hoy la oportunidad de refinanciar a una tasa más baja.
Zandi estima que el margen es cuatro "desviaciones estándar más grande que lo típico", en gran parte porque las grandes oscilaciones en las tasas aumentan el riesgo de pago anticipado que asumen los inversores.
“La volatilidad de las tasas no se normalizará y, por lo tanto, el diferencial se reduce y las tasas caen hasta que la Fed termina de subir las tasas”, predijo Zandi. “Pero eso no es por un tiempo”.
En su último pronóstico, los economistas de Fannie Mae abandonaron las proyecciones anteriores de una drástica reducción de las tasas el próximo año.
No se espera que las tasas disminuyan
Fuente: Pronóstico de vivienda de Fannie Mae.
En agosto, los pronosticadores de Fannie Mae predijeron que las hipotecas de tasa fija a 30 años ya habían alcanzado un máximo del 5.2 por ciento durante el segundo trimestre y retrocederían a un promedio del 4.4 por ciento durante la segunda mitad de 2023.
Pero en su Pronóstico de septiembreLos economistas de Fannie Mae advierten que la Fed todavía está tratando de controlar la inflación. Incluso con una posible recesión en el horizonte, los pronosticadores del gigante hipotecario prevén que las tasas alcancen un máximo del 5.7 por ciento y que bajen solo levemente al 5.5 por ciento para fines del próximo año.
Las ventas de casas nuevas son una "advertencia de recesión bastante confiable", dijeron los economistas de Moody's en la perspectiva semanal del mercado. Si el promedio móvil centrado de seis meses de las ventas de casas nuevas cae entre un 20 y un 30 por ciento, generalmente sigue una recesión.
El promedio centrado de seis meses de las ventas de casas nuevas ha bajado un 19.6 por ciento respecto al año anterior, y "las probabilidades favorecen un mayor debilitamiento ya que es probable que las tasas hipotecarias continúen aumentando".
El ciclo económico actual impulsado por la pandemia es “diferente a cualquier otro… por lo que es importante no depender de una sola advertencia de recesión. Pero las caídas en la actividad inmobiliaria pueden ser una señal ominosa”, concluyeron los analistas de Moody's.
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