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Las vacas lecheras de los bienes raíces: ¿dónde encuentra el dinero para financiar alquileres a corto plazo?

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Este artículo es presentado por Aloha Capital. Lea nuestro lineamientos editoriales para obtener más información.

En algún momento de los últimos años, estoy seguro de que la mayoría de ustedes han visto los rendimientos que están obteniendo otros inversores alquileres a corto plazo (STR) y se preguntó, "¿cómo participo en esta acción?" Si ha ido un paso más allá y buscado un préstamo en un STR, también apuesto a que la mayoría de ustedes también se han preguntado, "¿cómo diablos alguien financia uno de estos?" 

Como inversionista activo de alquileres a corto plazo y socio y director de operaciones de un prestamista hipotecario no calificado a nivel nacional que se enfoca en préstamos de propiedades de inversión, quiero compartir ideas sobre cómo prepararse para el éxito a medida que ejecuta su objetivo de crear una cartera. de STR. Mi teléfono está constantemente inundado de llamadas de inversionistas que se quedaron sin financiamiento días antes del cierre porque su prestamista no entendió el enfoque de inversión o no entendió completamente las complejidades de su programa de préstamos. 

Por lo tanto, sentí el deber de brindarles a los lectores de BiggerPockets el conocimiento para operar con confianza en este espacio. Al comprender los productos de préstamo disponibles y conocer las preguntas correctas para hacerle a un prestamista, podrá agregar una verdadera navaja suiza a su cinturón de herramientas de inversión.

¿Los alquileres a corto plazo seguirán siendo vacas lecheras?

Las estadísticas disponibles ahora me hacen sentir optimista y me hacen susurrar ¡Yee-Haw! Con la demanda de alquileres a corto plazo en los EE. UU. alcanzando niveles récord este verano, los STR continúan su tendencia de fuerte crecimiento con indicadores que apuntan a un rendimiento superior demanda en años anteriores, incluso durante este período de alta inflación. Aunque la inflación ha comenzado a influir en el gasto de los consumidores, no ha habido ninguna desaceleración perceptible en el número de reservas según las perspectivas de AirDNA. informe.

Una gran señal para los inversionistas que actualmente poseen y buscan adquirir STR adicionales que generan un flujo de efectivo significativo en comparación con los ingresos por alquiler a largo plazo en la misma propiedad. 

Todo lo que necesita saber sobre la financiación de alquileres a corto plazo

¿Puedo obtener un préstamo convencional?

La respuesta es sí, pero con muchas salvedades. ¿Amigable con los inversores? ¡Ni siquiera cerca! 

Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac son muy restrictivos y se centran en los ingresos personales frente a los ingresos por alquileres a corto plazo de la propiedad. los ratio deuda-ingresos (DTI) el cálculo es punitivo para los STR, ya que solo consideraría el 75 % del alquiler a largo plazo de la propiedad que se agrega a la porción de ingresos del cálculo. 

Si tiene ingresos W-2 e ingresos imponibles muy altos (es decir, no está cancelando sus ingresos con la depreciación) y está dispuesto a pasar por muchos obstáculos, entonces podría calificar para un préstamo convencional en su STR.    

¿Quiere comprar la propiedad en una LLC o poseer más de 10 STR o adquirir propiedades de lujo? ¡No permitido! Aquí está la página de 1,243 pautas de préstamo que los prestamistas convencionales deben seguir. ¡Son muchas reglas!

¿Existen otras formas de financiación?

¡Sí! Préstamos basados ​​en el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) ya que las propiedades de inversión tienden a ser la forma más fácil de financiar un STR. Este tipo de préstamo es una ventaja significativa para un inversionista porque el poder de endeudamiento no está limitado por sus ingresos personales, sino por los ingresos STR de la propiedad. Esto permite a los inversores escalar una cartera STR sin preocuparse por su relación DTI.  

Otra opción que vale la pena explorar en este momento es un préstamo puente a corto plazo y de solo interés. Estos préstamos generalmente financiarán el 75-80% del precio de compra y brindarán 18-24 meses antes de que sea necesario refinanciarlos. Un préstamo puente brinda extrema flexibilidad y facilidad para comprar un alquiler a corto plazo, ya que no tienen requisitos de DTI o DSCR y no tienen penalización por pago anticipado.

Esto brinda la flexibilidad de refinanciar en cualquier momento si las tasas bajan. Un préstamo puente le permitirá cerrar rápidamente, da tiempo para que finalicen los arrendamientos de inquilinos a largo plazo, proporciona recursos para rehabilitar y amueblar la propiedad para maximizar los ingresos potenciales y construir un historial de alquiler STR. Muchos inversionistas sofisticados utilizan este puente hacia el financiamiento a largo plazo para eliminar las barreras que impiden expandir su cartera de STR.     

¿Cómo se calcula el índice de cobertura del servicio de la deuda?

DSCR es igual a los ingresos de la propiedad divididos por la suma del capital, los intereses, los impuestos, el seguro y las tarifas de HOA (si corresponde). La porción de ingresos del cálculo utiliza los ingresos STR de la propiedad (es decir, los ingresos de alquiler de los últimos 12 meses). 

Para calificar para el préstamo, el DSCR generalmente debe estar por encima de 1.10, lo que significa que la propiedad tendrá un flujo de caja positivo. Dado que el préstamo considera los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de los ingresos por alquiler a largo plazo, es mucho más probable que pueda calificar para el apalancamiento máximo que permiten estos préstamos: 80 % para una compra o tasa/refinanciamiento a plazo y 75 % para un refinanciamiento con retiro de efectivo.  

¿Qué sucede si la propiedad no tiene un historial de alquiler a corto plazo de 12 meses?

¡No es un problema! Encuentre un prestamista que trabaje con inversores de alquiler a corto plazo y esta no será la primera vez que se encuentran con este escenario. La mayoría de las veces, una propiedad se convierte en el momento de la compra de un alquiler a largo plazo o residencia principal a un alquiler a corto plazo. En este caso, algunos prestamistas permiten el potencial alquiler a corto plazo ingresos (80-90% de los Estimación de alquiler de AirDNA STR – “Alquilador”) para ser utilizado para calcular DSCR en lugar de la renta a largo plazo que un tasador pone en su informe.

En este caso, el prestamista probablemente preferirá que los prestatarios tengan experiencia en la gestión de alquileres a corto plazo (idealmente en el mercado en cuestión) o que tengan un contrato con una empresa de administración de propiedades STR con experiencia como Evolucionar, AntesQuedarse, Vacasa, y muchos otros. 

Aquí hay un ejemplo de cómo funciona esto: 

  • Supongamos que está comprando una propiedad desocupada que generaría $ 3,000 mensuales con inquilinos a largo plazo pero un promedio de $ 7,000 mensuales con alquiler a corto plazo. 
  • Supongamos que desea un préstamo de $500,000 80 (625,000 % LTC) a un precio de compra de $6.75 3,200 y la tasa de interés es del 4,000 %. Esto es aproximadamente $XNUMX mensuales para capital e intereses, y después de agregar impuestos, seguros y gastos de HOA, el PITIA mensual es de $XNUMX por mes.  
  • No calificaría para el préstamo del 80% con $3,000 de ingresos por alquiler, ya que solo sería un DSCR de .75 (3K/4K). Tendría que reducir el préstamo a aproximadamente $ 375,000 (60% LTC) para llegar a un DSCR de 1.0. Se le pedirá que traiga $ 125,000 adicionales para el cierre ... ¡ay! 
  • Si su prestamista permite que el 90 % de los ingresos estimados de alquiler a corto plazo califiquen para DSCR, no tendrá problemas para calificar para el préstamo LTC del 80 %. El 90% de $7,000 te da un ingreso mensual de $6,300, y cuando se divide por el gasto mensual de $4,000, terminas en 1.575 DSCR. ¡Eres dorado! 

¿Qué pasa si la propiedad necesita ser remodelada antes de que se incluya como alquiler a corto plazo? 

Tiene un par de opciones, pero la más fácil sería obtener un préstamo puente privado o de dinero fuerte que cubra parte o la totalidad del precio de compra y los costos de rehabilitación. Idealmente, este préstamo termina siendo del 75 al 80 % del valor posterior a la reparación para que pueda establecer un refinanciamiento a tasa/plazo en lugar de un refinanciamiento con retiro de efectivo (que tiende a tener tasas de interés más altas y una tasa máxima de préstamo a préstamo más baja). valor). 

Otras preguntas sobre el financiamiento de STR

¿Puedo financiar más de 10 propiedades STR? Sí, los préstamos DSCR generalmente permiten una cantidad ilimitada de préstamos en propiedades individuales y también se pueden configurar como un préstamo general en múltiples propiedades. 

¿Puedo adquirirlos como una LLC con múltiples miembros? Sí, los préstamos DSCR son otorgados por prestamistas que trabajan con inversionistas de bienes raíces y brindan préstamos de propiedad de inversión no ocupada por el propietario. Por lo general, prefieren que el prestatario sea una LLC u otro tipo de entidad. Esto también permite a los inversores traer varios socios para expandir y escalar su actividad de inversión.

¿Puedo hacer que la financiación del déficit o la financiación del vendedor cubran mi pago inicial? La respuesta es quizás. Si su prestamista lo permite y conoce este plan con anticipación, puede permitir una excepción, pero generalmente prefiere que los prestatarios tengan participación en la transacción. Otra opción para atraer dinero de otras personas (OPM) a una inversión de alquiler a corto plazo sería que el financiamiento del vendedor o el financiamiento del déficit sea un préstamo a la LLC con la que está comprando la propiedad o agregarlos como miembro con ganancias participación que se alinea con la economía acordada. En esta configuración, un prestamista favorable a los inversores no debería tener ningún problema con OPM en la transacción.     

¿Cómo se calculan las tasas de préstamo DSCR? Hay una variedad de factores, que incluyen LTV, puntaje FICO y tasa fija versus tasa ajustable que afecta la tasa de interés disponible. Las tasas tienden a ser un poco más altas que las tasas convencionales, pero la facilidad y la capacidad para calificar y obtener propiedades financiadas generalmente permiten a los inversores escalar su cartera de bienes raíces. Este artículo del blog proporciona información adicional sobre los factores que afectan las tasas de interés.

Conclusión

Todos somos dolorosamente conscientes de lo importante que es contar con las personas adecuadas en su equipo de bienes raíces. Ya sea que termine o no con sus nuevos activos de flujo de efectivo favoritos, a menudo depende de la comprensión de su prestamista de sus objetivos inmobiliarios y de su capacidad para ejecutarlos. ¡Vale la pena invertir tiempo y energía para asegurarse de que tiene a la persona adecuada en el puesto correcto en su equipo para que pueda terminar con otra fuente de ingresos en lugar de desear poder cerrar el último trato!

Este artículo es presentado por Aloha Capital

Aloha Capital brinda a los inversionistas inmobiliarios residenciales acceso a préstamos competitivos, transparentes y confiables para inversionistas inmobiliarios activos en todo el país. Ofrecemos préstamos puente a corto plazo para Fix & Flip, BRRRR, alquiler a corto plazo y multifamiliares, junto con intereses a largo plazo y préstamos de amortización para viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y propiedades multifamiliares pequeñas y medianas. . También proporcionamos préstamos de desarrollo vertical en propiedades residenciales de relleno a constructores de especificaciones e inversores de construcción para alquilar.

A través de nuestro fondo de inversionista acreditado y el portal de inversión de notas directas, los inversionistas que buscan ingresos pasivos pueden obtener hasta un 12 % de rendimiento anualizado a través de notas originadas, suscritas y gestionadas por Aloha Capital.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.

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