Cuando llega el momento de mudarse, tiene dos opciones: vender la propiedad y usar las ganancias para comprar su próxima casa, o alquilar la propiedad como una forma de ingreso pasivo. Vender es siempre la opción más rápida y fácil, pero poner su propiedad en venta podría tener algunos inconvenientes financieros. Alquilar su casa requiere más trabajo, pero podría ser una buena inversión con la planificación adecuada.
¿Cómo decides cuál es la mejor opción? No te preocupes, estamos aquí para ayudarte. Esto es lo que necesita saber si está tratando de decidir si debe alquilar o vender una casa. Con un ojo claro en sus finanzas, puede tomar la mejor decisión para su situación particular.
Identifique sus ganancias potenciales de la venta de la casa
Al elegir entre vender o alquilar su casa, lo primero que debe considerar es cuánto puede ganar con la venta de la casa. Esto dependerá de su pago inicial, las fluctuaciones del valor de su casa y el tiempo que haya vivido allí.
Evalúe el valor de su casa
Hay varias formas de hacerse una idea de su valor de la propiedad de la casa antes de incluirlo en el mercado. Necesita una idea precisa de cuánto podría vender su casa si la incluyera hoy. Algunas opciones incluyen:
- Realice un análisis de mercado usted mismo. Revise las propiedades cercanas y vea a qué precio se venden las casas. Busque listados que coincidan con sus pies cuadrados, servicios y niveles de mantenimiento.
- Reúnase con un agente de bienes raíces. Los agentes inmobiliarios son expertos en el mercado actual. Pueden estimar a cuánto se vendería su casa si la incluyera hoy.
- Programe una tasación de la vivienda. Un tasador de viviendas es una parte objetiva que examinará su casa y su vecindario para proporcionar una estimación del valor de la propiedad.
El precio de venta es el número base que observará al iniciar sus cálculos de ganancias. También puede considerar los méritos de vender una casa tal cual frente a las ganancias potenciales de hacer mejoras en el hogar antes de listar la propiedad.
Reste su hipoteca, tarifas de comisión y costos de cierre
El siguiente paso es considerar todas las deudas y tarifas que deberá pagar una vez que venda su casa. Cada venta de casa viene con costos de cierre, que incluyen tarifas de transferencia de título, impuestos, comisiones de agentes inmobiliarios y otros gastos varios. Tome el precio estimado de venta de su casa y reste las siguientes deudas:
- Hipoteca: revise lo que le debe a su prestamista si actualmente está pagando un préstamo hipotecario.
- Comisiones inmobiliarias: el vendedor de vivienda promedio paga una tasa de comisión del seis por ciento del valor de la vivienda.
- Impuestos de transferencia: muchos estados imponen un impuesto a los propietarios cuando venden sus casas.
- Costos de cierre misceláneos: agregue otro uno por ciento del valor de la casa para cubrir gastos menores relacionados con la venta de la casa.
Estos cálculos le darán una idea clara de cuánto dinero se llevará a casa con la venta. Por ejemplo, si su casa se vende en $500,000 y le debe $200,000 a su prestamista hipotecario, sus ganancias serán de $300,000. Luego, puede restar $30,000 de los honorarios del agente inmobiliario y $5,000 de los costos de cierre misceláneos para obtener una ganancia total de $270,000.
Aprenda si necesita pagar impuestos sobre las ganancias de capital
Incluso después de la cita de cierre, es posible que tenga que pagar tarifas adicionales relacionadas con la venta de su casa. Los impuestos sobre las ganancias de capital se aplican a las personas que venden sus activos. Por ejemplo, si compró una motocicleta, la reparó y la revendió, pagaría un impuesto sobre sus ganancias.
Afortunadamente, hay exenciones de impuestos sobre ganancias de capital para propietarios de viviendas. Si ha vivido en la casa como residencia principal durante más de dos años, puede presentar una expectativa de los primeros $250,000 en ganancias (o $500,000 para parejas que presentan una declaración conjunta).
Sepa que mudarse de la casa y alquilarla lo descalificará de la exención de residencia principal cuando venda en el futuro. (Sin embargo, es posible que califique para un 1031 Cambio Cuando llegue el momento.)
Decida qué hará con las ganancias de la venta de la casa
Puede ser mejor vender que alquilar una casa si tiene un plan para los ingresos por la venta de su casa. Puede usar este dinero para comprar su próxima casa o pagar la deuda existente. Vender su casa podría ser una opción ideal si está mejor con efectivo en lugar de mantener su riqueza en activos inmobiliarios.
Calcula si alquilar tu casa sería rentable
El siguiente paso al decidir si alquilar o vender una casa es ver cuánto podría ganar al convertir la propiedad en una casa de alquiler. Es un error común pensar que una propiedad de alquiler es una fuente de ingresos pasivos. Acumulará costos de tiempo y dinero en este proceso.
Vea por cuánto puede alquilar su casa
Es hora de realizar otro análisis de mercado. Mire propiedades de alquiler similares en su área para ver lo que cobran. Esto le dará un rango justo de lo que puede cobrar a sus inquilinos. (A agente de bienes raíces también puede ayudarlo a establecer un precio de alquiler razonable).
Sume sus gastos mensuales
Tus facturas no se detienen solo porque ya no vives en la casa. Sume los gastos mensuales de su hogar, que incluyen:
- Tu hipoteca
- Impuestos de propiedad
- Seguro del Hogar
- Servicios públicos (electricidad, internet, agua)
- Tarifas de HOA (si corresponde)
- Costos misceláneos (limpieza de piscinas, paisajismo, etc.)
Además, decida si incluirá el costo de los servicios públicos en su contrato de alquiler o esperará que los inquilinos cubran estos costos por su cuenta. Esto afectará sus ganancias y también la asequibilidad de la propiedad para los inquilinos.
Estos cálculos básicos son la forma más básica de determinar si alquilar su casa será rentable. Si lo máximo que puede cobrar razonablemente por alquilar su casa es $1,500 por mes y tiene $1,250 en gastos, es posible que las ganancias no valgan la pena.
Los costos adicionales pueden afectar sus ganancias de alquiler
Incluso si cree que sería más rentable alquilar su casa, existen costos adicionales que podrían reducir sus ingresos. Algunos ejemplos incluyen lo siguiente:
- Mantenimiento no planificado: tendrá que pagar para reemplazar los electrodomésticos rotos, hacer reparaciones en el hogar y reparar cualquier daño causado por los inquilinos. Presupuesto 1-3% del precio de compra de su casa anualmente para el mantenimiento del hogar.
- Meses perdidos: puede haber períodos entre inquilinos en los que no esté cobrando ingresos. Sin embargo, sus gastos seguirán siendo los mismos. Cada mes sin inquilino te cuesta dinero.
- Los gastos de gestión: puede pagarle a una empresa de administración para que cuide su propiedad, comercialice la casa entre los inquilinos y se comunique con los inquilinos. Sin embargo, estas empresas suelen cobrar una tarifa mensual fija.
Además, es posible que deba contratar un seguro adicional para la propiedad si la está alquilando, incluso si espera que sus inquilinos tambien traigo seguro en el espacio
Alquilar una casa requiere trabajo
Todos esperan inquilinos de ensueño que paguen el alquiler a tiempo, nunca causen daños y nunca necesiten que se haga nada en la casa. Sin embargo, no hay garantía de que las personas a las que alquila su casa la traten con respeto.
Al decidir si alquilar o vender una casa, considere cuánto tiempo está dispuesto a dedicar a administrar la propiedad. ¿Tiene tiempo para entrevistar a los inquilinos y verificar sus antecedentes? ¿Podrá visitar la casa con frecuencia para hacer reparaciones? ¿Puede manejar a los malos inquilinos que dejan de pagar el alquiler, rompen los electrodomésticos y causan interrupciones en el vecindario?
Sí, puede contratar una empresa de administración de propiedades, pero seguirá siendo responsable del mantenimiento y las reparaciones de la casa.
Alquilar le permite aumentar el valor de su casa
Antes de renunciar a alquilar su casa, existen algunos beneficios de conservar la propiedad. Está bien si solo alcanza el punto de equilibrio mientras alquila el espacio, siempre que tenga un plan financiero a largo plazo.
Su casa crecerá en valor con el tiempo. Si conserva la propiedad durante una década (o más), podría obtener mayores ganancias de la venta cuando sea el momento de dejarla ir. Algunas personas alquilan sus propiedades durante años y no esperan obtener ganancias. Su objetivo principal es esperar a que la casa se aprecie antes de ponerla en venta.
Además, potencialmente reducirá sus gastos mensuales cuanto más tiempo sea propietario de su casa. Puede trabajar para pagar la hipoteca más rápido para eliminar este costo. Incluso podría refinanciar para pagar una tasa mensual más baja. Estos pasos podrían hacer que el alquiler sea más lucrativo.
La decisión de alquilar o vender su casa depende de sus finanzas actuales, su plan de vivienda a largo plazo y los riesgos que esté dispuesto a asumir.
Su decisión podría cambiar según el mercado de la vivienda
La elección de alquilar o vender su casa puede cambiar en unos pocos años. Sus circunstancias personales pueden cambiar y es posible que desee vender su propiedad de alquiler. Además, el mercado de la vivienda podría afectar su margen de beneficio potencial.
Mira las ciudades donde están los precios de las casas subiendo más. Los precios de las viviendas en Fayetteville, Arkansas, aumentaron casi un 32 % año tras año. Varias ciudades de Florida, incluidas Sarasota, Tampa, Naples y Ocala, experimentaron aumentos en el precio de la vivienda superiores al 25 % en 2022. Si vive en un mercado increíblemente dinámico, el valor actual de su vivienda podría tentarlo a vender.
Sin embargo, si el mercado se está enfriando en su área, es posible que desee esperar. Podría ser mejor para usted alquilar la propiedad durante algunos años hasta que crea que puede obtener un mejor precio. No tiene que alquilar su casa para siempre, solo hasta que pueda obtener una ganancia cercana a la venta.
Hable con un agente de bienes raíces si planea alquilar o vender una casa
Está bien si no sabe si es mejor alquilar o vender una casa. Ambas opciones vienen con sus propios beneficios y desventajas. Un recurso para ayudarlo a decidir es su agente de bienes raíces local. Un profesional de bienes raíces puede ayudarlo a comprender el valor de su casa, tanto como una propiedad de alquiler como una casa a la venta. También pueden ayudarlo a responder preguntas sobre el mercado actual.
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