El primer paso para vender su casa es contratar a un agente inmobiliario en quien pueda confiar. Lo guiarán a través del proceso de venta de la casa, las tasas de comisión y las expectativas mutuas para trabajar con ellos. Si acepta estos términos, firmará un contrato para trabajar con ese agente, que probablemente incluirá una cláusula de derecho exclusivo de venta.
¿Qué significa el derecho exclusivo de venta? ¿Está obligado a aceptar estos términos? Siga leyendo para desarrollar una comprensión más profunda de este concepto legal y cuándo podría querer oponerse a él.
¿Qué significa derecho exclusivo de venta?
El derecho exclusivo de venta esencialmente le da a su agente de bienes raíces la propiedad de su listado. Una vez que firme este acuerdo, no podrá contratar a ningún otro agente de bienes raíces para listar, comercializar y mostrar su casa. Esto asegura que su agente de bienes raíces recibirá la comisión por la venta si trae un comprador que acepta la oferta.
Los acuerdos de derecho exclusivo de venta están destinados a proteger a los agentes inmobiliarios. Sin este acuerdo, podría contratar a múltiples agentes que competirían para listar su propiedad. Cada agente de bienes raíces dedicaría tiempo y esfuerzo a comercializar su casa, pero solo uno ganaría una comisión.
¿Cuándo celebra un contrato de derecho exclusivo de venta?
Si encuentra un agente de bienes raíces con el que esté emocionado de trabajar, entrará en un acuerdo de listado con ellos. Esto incluye el derecho exclusivo de venta, cláusulas de rescisión y otra información relacionada con su relación con el Realtor.
Su agente de bienes raíces podría hacer un trabajo ligero para vender su casa, como ofrecer consejos sobre mejoras y realizar estudios de mercado para obtener una estimación de precios, pero la mayoría de los agentes no avanzarán con la carga de su propiedad en el servicio de listado múltiple (MLS) sin un acuerdo de listado. Si un agente de bienes raíces no tiene este acuerdo, el dueño de la propiedad puede irse en cualquier momento y todos sus esfuerzos se desperdiciarán.
Tanto el agente inmobiliario como el cliente firman el contrato de cotización y aceptan los términos incluidos. Como vendedor, no tiene que aceptar este acuerdo al pie de la letra. Puede realizar cambios en el documento y proponer adendas a ciertas cláusulas. Ambas partes deben llegar a un acuerdo sobre el contrato antes de poder trabajar juntas.
¿Existen alternativas a la cláusula del derecho exclusivo de venta?
No todos los vendedores necesitarán firmar un acuerdo de derecho exclusivo de venta. Muchas veces, una experiencia de venta de vivienda más abierta es mejor para mudar la propiedad. A continuación se presentan dos opciones alternativas a las cláusulas de derecho exclusivo de venta.
Acuerdo de agencia exclusiva
Esta opción le da a su agente de bienes raíces la representación exclusiva de su propiedad. Sin embargo, no tiene que pagar una comisión si usted mismo trae un comprador. Por ejemplo, supongamos que le menciona su listado a su compañero de trabajo y que se lo compran en serio. El compañero de trabajo te hace una oferta y ambos siguen adelante con la venta. No tendría que pagarle a su agente de bienes raíces porque nunca trajeron un comprador: usted hizo todo el trabajo de marketing.
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Un acuerdo de agencia exclusiva es una buena opción si confía en su capacidad para traer a su propio comprador y navegar por el proceso de venta de la casa usted mismo, desde la oferta hasta el cierre. Tenga en cuenta que es posible que su agente de bienes raíces no esté dispuesto a ayudarlo con los documentos del vendedor y otros procesos si sabe que no le están pagando por sus esfuerzos.
Este contrato tampoco lo saca completamente de pagando una comisión. Tendrá que pagar los honorarios del agente del comprador, si lo tiene, incluso si su casa se vende como FSBO.
Acuerdo de cotización abierta
Una lista abierta le permite trabajar con tantos agentes inmobiliarios como desee para vender su casa. Solo el agente de bienes raíces que traiga a un comprador calificado que cierre la compra de la casa recibirá una comisión. Esto crea un elemento de competencia para comercializar la propiedad.
Una cotización abierta podría ser una buena opción para los vendedores que tienen propiedades difíciles. Si su casa está severamente dañada, es más grande que cualquier otra casa en el mercado o, en general, tendría dificultades para atraer compradores, una lista abierta podría ser una opción óptima. Puede desarrollar un equipo de agentes inmobiliarios para vender su propiedad.
Por ejemplo, Derek Jeter vendió su casa en Tampa (que Tom Brady alquiló temporalmente) por $ 22.5 millones. Esta fue la casa más cara de la zona y un punto de referencia para los turistas para ver en barco. Una cotización abierta podría haber ayudado a Jeter a atraer más compradores potenciales para esta complicada venta de casa.
Tenga en cuenta que tendrá que administrar cada uno de los agentes inmobiliarios con los que trabaja. Podría ser mejor dedicar todo su tiempo a un agente en lugar de distribuirse entre varios profesionales de bienes raíces.
¿Debo firmar un acuerdo de exclusividad?
Muchos agentes inmobiliarios no trabajarán con clientes a menos que firmen un acuerdo de derecho exclusivo de venta. No quieren arriesgarse a dedicar varias horas a comercializar su propiedad, solo para que les quiten sus posibles comisiones. A medida que entreviste a diferentes agentes inmobiliarios, pregúnteles si incluyen una cláusula de derecho exclusivo de venta en sus acuerdos. Si no lo hacen, pregúnteles por qué no.
Si está seguro de que no desea celebrar un acuerdo de derecho exclusivo de venta, presente un caso en contra cuando se reúna con posibles agentes inmobiliarios. Algunos agentes pueden entender por qué no desea agregar esta cláusula si tiene una buena razón y aceptarán seguir adelante con la sociedad. De lo contrario, podrían dejar de trabajar contigo. Este es un riesgo que tomas.
Una cláusula de derecho exclusivo de venta es estándar para la mayoría de las ventas de viviendas. Una vez que firme el contrato, su agente de bienes raíces comenzará a traer compradores que puedan estar interesados en su casa.
¿Cómo salgo de un acuerdo de exclusividad?
Si todavía no está seguro de entrar en un derecho exclusivo para vender la cotización, sepa que tiene opciones si desea rescindir este contrato. La mayoría de los acuerdos de listado solo son válidos por un período de tiempo determinado (generalmente de 30 a 120 días). Después de que expire el acuerdo, puede terminar su relación con su agente de bienes raíces si ya no desea trabajar con ellos, siempre que no hayan encontrado un comprador. Tú también puedes despedir a su agente de bienes raíces si no está satisfecho con su desempeño si no han encontrado un comprador.
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Este proceso se vuelve más complicado si ya ha aceptado una oferta de un comprador que encontró su agente de bienes raíces. En este caso, puede despedir a su agente de bienes raíces, pero aún recibirán una comisión por la venta. Del mismo modo, si el contrato vence antes de la fecha de cierre pero el comprador aún sigue adelante con la compra, su agente inmobiliario seguirá recibiendo una comisión una vez que se lleve a cabo la venta.
Sin embargo, si tiene un acuerdo de derecho exclusivo de venta con un agente inmobiliario que aún no ha traído un comprador, puede solicitar un cambio en el contrato o rescindir el acuerdo con su agente. A partir de ahí, puede contratar a un agente inmobiliario que sea más adecuado para trabajar con usted.
3 consejos para entrar en un acuerdo de derecho exclusivo de venta exitoso
Dependiendo de las mejores prácticas inmobiliarias en su área, es posible que no tenga mucha flexibilidad al celebrar un acuerdo de derecho exclusivo de venta. Si la práctica es estándar donde vive, es posible que deba firmar uno de estos acuerdos antes de que un agente de cotización trabaje con usted. Afortunadamente, usted tiene derechos. Aquí hay algunas maneras de asegurarse de que la cláusula del derecho a vender funcione para usted.
- Limite el período de su contrato: no tiene que aceptar un período de contrato de 180 días con su agente. Considere solicitar un contrato de 30 o 60 días con la opción de extenderlo o finalizarlo según sea necesario.
- Detalle sus opciones de cancelación: asegúrese de que el contrato incluya un proceso para cancelar el contrato, incluido cómo cancelarlo y por qué. Puede detallar una lista de razones por las cuales sería apropiada una cancelación de contrato. Deje la puerta abierta por razones adicionales que no fueron incluidas.
- Lea todos los aspectos del contrato: no confíe en su agente de bienes raíces para pasar por alto cada sección. Siéntese con ellos mientras revisan lo que significa cada cláusula y definición. También puede comunicarse con un abogado de bienes raíces para revisar su contrato antes de firmarlo.
Además, asegúrese de tener confianza en el agente inmobiliario que está contratando. Entreviste a varios agentes y hágales saber que hay varias personas compitiendo por vender su propiedad. Esto le dará confianza para elegir el agente de bienes raíces adecuado y garantizará que el agente que contrate se mantenga motivado para vender su casa rápidamente.
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Un derecho exclusivo de cláusula de venta no hará ni arruinará a un buen agente inmobiliario. Si confía en que su agente hará todo lo posible por usted, entonces el derecho exclusivo de venta no debería ser un problema. Es mejor trabajar con un agente de calidad en lugar de múltiples promedio.
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