Charlotte, North Carolina, es uno de los lugares más calientes de los Estados Unidos. De 1990 a 2000, su población creció un 36.6%: de 395,934 personas a 540,828. De 2000 a 2010, aumentó otro 35.2%: de 540,828 a 731,424 personas. Y aunque menos, pero aún así impresionante, de 2010 a 2020, la población de Charlotte creció casi una quinta parte, de 731,424 personas a 874,579.

Todo este crecimiento no ha llevado por coincidencia a un aumento importante en la actividad del mercado inmobiliario en Charlotte. La ciudad ya estaba burbujeando antes del frenesí de la actividad de compra de viviendas inducido por la pandemia en 2021 y 2022. Siga leyendo para conocer las tendencias clave que se desarrollarán en el mercado inmobiliario de Charlotte en 2023 y la probabilidad de que se produzca una caída del mercado inmobiliario podría ser.

Mercado inmobiliario de Charlotte 2023: descripción general

A través de nuestro análisis de datos de vivienda obtenidos de Aleta roja RDFN , el mercado inmobiliario del área metropolitana de Charlotte quizás no esté tan activo como lo estuvo en 2021 y 2022. Como resultado, varias ciudades centrales en el mercado inmobiliario del gran Charlotte han experimentado caídas en los precios. Dicho esto, otros mercados inmobiliarios en el área metropolitana de Charlotte están viendo que los precios siguen aumentando.

El precio de venta medio de una casa en el área metropolitana de Charlotte alcanzó un máximo de 410,000 dólares en junio de 2022. En julio de 2023, el precio de venta medio era de 400,000 dólares. En septiembre de 2023 (los datos más actualizados disponibles), el precio de venta medio en el área metropolitana de Charlotte es de $390,000 2022, sin cambios desde septiembre de XNUMX.

Para la ciudad de Charlotte propiamente dicha, los precios de las viviendas alcanzaron su punto máximo Recién en junio de 2023, con un precio de venta medio de 425,000 dólares. Eso representa un aumento del 5.1 % respecto de los $385.500 2022 de septiembre de 12. Más importante aún, los nuevos niveles de precios más altos en el mercado inmobiliario de Charlotte establecidos a raíz de la pandemia llegaron para quedarse. Esto queda más claro si se comparan los precios medios de las viviendas en 12 meses. Para el período de 2022 meses de octubre de 2023 a septiembre de 399,573, el precio de venta medio promedio en Charlotte fue de $319,083. Compare eso con $2020 para el período de octubre de 2021 a septiembre de 271,873 y $2019 para el período de octubre de 2020 a septiembre de XNUMX.

A continuación se muestra una tabla de los 24 mercados inmobiliarios en el área metropolitana de Charlotte que examinamos, clasificados en orden de mayor crecimiento año tras año en los precios de las viviendas:

La ciudad de Waxhaw, que se encuentra entre 25 y 30 kilómetros al sur de Charlotte, experimentó el mayor crecimiento interanual en los precios de las viviendas. También es uno de los ciudades de crecimiento más rápido en el estado. Desde un precio de venta medio de $600,000 2022 en septiembre de 30, los precios aumentaron un 780,000%, alcanzando un precio de venta medio de $2023 27.2 en septiembre de 458,000. La ciudad de Matthews está más cerca de Charlotte y del sureste. Su precio de venta medio aumentó más de una cuarta parte (2022%), de 582,500 dólares en septiembre de 2023 a XNUMX dólares en septiembre de XNUMX.

Mientras tanto, Weddington, que se encuentra entre Waxhaw y Matthews, experimentó la mayor caída interanual en los precios de las viviendas. Pero descendieron desde alturas elevadas. En septiembre de 2020, el precio de venta medio en Weddington fue de 730,277 dólares. Luego subió a 1,224,997 dólares en septiembre de 2022. Un año después, el precio de venta medio cayó un 20.4%, a 975,000 dólares en septiembre de 2023.

El inventario en el mercado inmobiliario de Charlotte continúa cayendo

A diferencia de muchos otros mercados inmobiliarios importantes, como el Mercado inmobiliario de Las Vegas, que han visto aumentar su inventario de viviendas, en Charlotte este no es el caso en absoluto. Sólo cinco de los 24 mercados inmobiliarios que analizamos en el área metropolitana de Charlotte experimentaron aumentos en el inventario disponible año tras año. Para el área metropolitana de Charlotte en general, el inventario disponible cayó un 16.2%, de 8,720 viviendas en venta en septiembre de 2022 a 7,305 viviendas en septiembre de 2023. En Charlotte propiamente dicha, la caída fue más pronunciada, con una caída del 22.1%, de 2,476 disponibles. viviendas en septiembre de 2022, hasta 1,929 viviendas disponibles en septiembre de 2023.

En Indian Trail, un suburbio al sureste de Charlotte, junto a Matthews, el inventario disponible se redujo a la mitad. Disminuyó un 51.7%, de 172 viviendas disponibles en septiembre de 2022 a 83 viviendas disponibles en septiembre de 2023. Es muy probable que esta disminución del inventario esté ejerciendo presión a la baja sobre el número de listados activos, que disminuyó un 45% año tras año. Por otro lado está Harrisburg, un suburbio al noreste. Se ha visto su ampliar el inventario en un 23.1%, de 65 casas a la venta en septiembre de 2022 a 80 casas a la venta en septiembre de 2023. En consecuencia, los precios han bajado allí, y el precio de venta medio en Harrisburg cayó un 7%, de $505,500 en septiembre pasado a $470,000 este septiembre.

El porcentaje de listados activos con caídas de precios ha disminuido

Una de las métricas más útiles para analizar la actividad del mercado inmobiliario es el porcentaje de listados activos mensuales a los que se les ha reducido el precio de cotización. En momentos en que los vendedores intentan mudarse de casa, normalmente hay un aumento en el porcentaje de listados activos con caídas de precios. Por otro lado, en momentos en que la demanda es alta y el inventario es bajo, es más probable que las caídas de precios disminuyan.

Eso es esencialmente lo que pasó con la mayor parte del área de Charlotte. En la ciudad de Charlotte, un tercio de los listados activos en septiembre de 2022 tuvieron caídas de precios. Esa cifra cayó a solo el 27.1 % en septiembre de 2023. Para el área metropolitana de Charlotte en general, casi el 35 % de los listados activos tuvieron caídas de precios en septiembre de 2022, antes de caer al 27 % en septiembre de 2023.

A continuación se muestra una tabla que detalla las tendencias en el porcentaje de listados activos con caídas de precios en las 24 áreas que analizamos en el mercado inmobiliario de Charlotte:

La conclusión sobre la caída del mercado inmobiliario de Charlotte

Según los datos y nuestro análisis, no parece que Charlotte El mercado inmobiliario colapsará. Uno de los mayores indicadores de una inminente crisis inmobiliaria es una acumulación significativa de inventario de viviendas. Definitivamente eso no ha ocurrido en el mercado inmobiliario de Charlotte. Si bien es cierto que las casas en venta permanecen en el mercado por más tiempo que el año pasado en el área metropolitana de Charlotte, en la ciudad de Charlotte las casas adecuadas pasan menos días en el mercado en comparación con el año pasado.

Otro aspecto importante a tener en cuenta al intentar anticipar una crisis es la relación entre ventas y cotización de los mercados inmobiliarios en una determinada zona. Por ejemplo, cuando tiene una relación entre el precio de venta y el precio de lista del 99 %, eso significa que una casa se vendió por un 1 % por debajo de su precio de lista. Una relación entre el precio de venta y el precio de lista del 101 % significa que una casa se vendió por un 1 % más que su precio de lista. Durante las burbujas inmobiliarias, la relación entre ventas y cotización tiende a superar el 100% a medida que la compra de una vivienda eleva el precio de venta final. En accidentes inmobiliarios, ocurre lo contrario, ya que el precio de cotización original se mantiene en el mercado sin venderse y, por lo tanto, tiene un precio de venta final más bajo cuando finalmente se compra.

En el mercado inmobiliario de Charlotte, las proporciones de ventas a cotización han sido muy estables durante los últimos tres e incluso cinco años. Ha habido fluctuaciones, y algunas ciudades superaron el 100 %, pero la relación ventas-lista más alta alcanzada en el mercado inmobiliario de Charlotte fue del 101.1 %, en Matthews en septiembre de 2023.

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• Fuente: https://www.forbes.com/sites/andrewdepietro/2023/11/01/will-the-charlotte-housing-market-crash-in-2024/