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Un contrato de arrendamiento firmado es un acuerdo legal vinculante que no se puede romper, excepto cuando se puede.
Las leyes de propietarios e inquilinos varían ampliamente entre ciudades y estados. Si es propietario, consulte las leyes locales o consulte a un buen abogado antes de rescindir un contrato de arrendamiento o emprender acciones legales contra un inquilino.
Hay circunstancias en las que los inquilinos pueden retirarse de un contrato de arrendamiento sin ninguna repercusión legal o financiera. Por otro lado, existen condiciones que permiten a los propietarios desalojar a los inquilinos, independientemente del tiempo que les quede en el contrato de arrendamiento.
¿Cuándo puede un inquilino romper su contrato de arrendamiento?
Hay una serie de condiciones bajo las cuales los inquilinos pueden rescindir su contrato de arrendamiento, una separación ilegal que, según algunas estimaciones, es llevada a cabo por un tercio de los inquilinos. Eso puede ser un poco incómodo de escuchar para un arrendador, pero la buena noticia es que la mayoría de las condiciones son evitables para los arrendadores responsables.
1. Si la unidad no es habitable
Un inquilino puede rescindir legalmente un contrato de arrendamiento si el propietario no mantiene la propiedad de alquiler en condiciones habitables. Esto generalmente se define como el cumplimiento de los códigos locales de salud y seguridad y el suministro de los requisitos básicos de vida, como agua corriente, calefacción y áreas comunes limpias e higiénicas.
En general, un inquilino no puede simplemente empacar e irse en el momento en que el alquiler no cumple con los estándares de habitabilidad. El proceso generalmente requiere que el inquilino presente una queja al propietario oa la agencia local de salud y seguridad que describa las condiciones.
El arrendador tiene entonces un cierto período de tiempo para abordar el problema. Si el propietario no hace que el alquiler sea habitable durante ese período de tiempo, el inquilino puede rescindir legalmente el contrato de arrendamiento y mudarse.
La mayoría de los inquilinos que rompen su contrato de arrendamiento debido a condiciones de vida inhabitables lo hacen después de meses o años de negligencia por parte del propietario. Con mantenimiento y limpieza regulares, los propietarios conscientes pueden evitar fácilmente esta situación.
2. Si el arrendador traspasa la propiedad
Cuando se trata de un alquiler, los inquilinos tienen derechos casi equivalentes a los de los propietarios. Eso significa que un propietario no puede simplemente aparecer e irrumpir.
Los propietarios sólo pueden entrar en una propiedad por motivos legalmente reconocidos, como inspecciones, reparaciones o visitas, y deben avisar con 24 horas de antelación. También tienen prohibido acosar a los inquilinos para que les permitan entrar. Si lo hacen, los inquilinos podrían acusarlos de acoso.
Los propietarios deben respetar los límites de los inquilinos según la ley. Si ingresan a una propiedad sin previo aviso, autorización o una razón válida, un inquilino puede romper legalmente el contrato de arrendamiento.
Similar a la regla de habitabilidad, un inquilino no puede simplemente Empaca y vete por una entrada no autorizada. Por lo general, los inquilinos tienen que obtener una orden judicial que ordene al propietario que cese el comportamiento intrusivo. Si el propietario viola la orden judicial, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento.
3. Si el inquilino es miembro del servicio militar o víctima de abuso doméstico
La Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio permite que los miembros militares en servicio activo que sean transferidos rescindan su contrato de arrendamiento con un aviso de 30 días. De manera similar, en la mayoría de los estados, las víctimas de violencia doméstica pueden rescindir su contrato de arrendamiento con un aviso de solo 30 días. En ambos casos, los propietarios pueden solicitar pruebas, como documentos de despliegue militar o un informe policial.
4. Si el alquiler es ilegal
Los inquilinos pueden rescindir su contrato de arrendamiento si el alquiler es una unidad ilegal que no cumple con los códigos locales de seguridad o zonificación. En algunos estados, incluso pueden solicitar un reembolso parcial de todo el alquiler pagado, así como fondos de reubicación para ayudarlos a mudarse, lo que cuesta un promedio de $ 1,400.
¿Cuándo puede un propietario romper el contrato de arrendamiento?
Es un poco más difícil para un arrendador para romper un contrato de arrendamiento, pero es posible.
5. Cuando un inquilino viola los términos del contrato de arrendamiento
Con condominio y la propiedad de edificios de apartamentos cada vez más accesible — la mitad de todos los edificios de apartamentos vendido por menos de $1 millón el año pasado, hay más propietarios que tienen que lidiar con inquilinos problemáticos.
Un arrendador puede pedirles a los inquilinos que se vayan si incumplen los términos del contrato de arrendamiento. Romper los términos podría implicar dañar o no mantener la unidad, vivir con invitados o mascotas no autorizados a largo plazo, interrumpir a otros inquilinos en el edificio o no pagar el alquiler.
Pagar el alquiler puede ser difícil para muchos inquilinos cuando los precios de alquiler han aumentado un 149 por ciento y los ingresos han crecido solo un 25 por ciento desde 1985 hasta 2020. Los propietarios pueden emitir a los inquilinos que no hacen los pagos una carta de "paga o renuncia", pero puede ser mejor negociar con los inquilinos en lugar de forzar un desalojo costoso.
Para otros problemas, un arrendador puede emitir una carta de "solución o renuncia" que describa un cronograma para que los inquilinos resuelvan el problema. Si lo hacen, el arrendador ya no puede rescindir el contrato de arrendamiento. Si no lo hacen, el propietario puede proceder con un desalojo.
El desalojo es un proceso legal que tiene lugar en un tribunal. El proceso puede ser largo y costoso porque probablemente tendrá que contratar a un abogado. Su inquilino puede dejar de pagar el alquiler mientras se desarrolla el caso, y ese doble golpe a su flujo de efectivo puede arruinar incluso un inversor experimentado.
6. Cuando el arrendador quiera ocupar, reformar o vender el inmueble
Nuestra Empresa El 55 por ciento de los estadounidenses tiene la intención de realizar reparaciones. en sus casas, y los propietarios pueden querer hacer mejoras lucrativas para poder mudarse a su propiedad. Los propietarios pueden despedir a los inquilinos a pesar de su contrato de arrendamiento, pero solo si han insertado cláusulas en su contrato que les otorgan explícitamente estos derechos.
Si no inserta dicha cláusula en el contrato de arrendamiento, no tiene ningún derecho legal para rescindir el contrato de arrendamiento de un inquilino. En ese caso, su mejor opción es atraer a un inquilino para que se vaya a través de "efectivo por llaves". Dinero por llaves funciona exactamente como suena. Usted le paga a su inquilino para que abandone los derechos legales que se le otorgan a través del contrato de arrendamiento.
Si decide seguir este camino, asegúrese de obtener todo por escrito. En realidad, no pague a sus inquilinos en efectivo. Use un cheque para tener una copia en papel y considere pagar en cuotas, emitiendo el pago final después de que hayan desalojado la propiedad.
Esto destaca la importancia de pensar en el futuro como propietario. Anticipe sus necesidades futuras cuando prepare contratos de alquiler y haga que un abogado experimentado los revise.
Luke Babich es el CSO de Bienes raíces inteligentes en San Luis. Conéctate con él en Facebook or Twitter.
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