En un estudio reciente de Mercado inmobiliario de Austin y la posibilidad de una crisis, el análisis de los datos presentó un panorama marcadamente mixto de la actividad inmobiliaria en el área metropolitana de Austin. Al igual que Austin, el mercado inmobiliario de San Diego también está enviando señales contradictorias: algunas ciudades del área metropolitana de San Diego muestran signos de una corrección inmobiliaria, mientras que otras están regresando a una especie de normalidad. Sin embargo, como ocurre en muchos otros mercados inmobiliarios importantes de Estados Unidos, el enfriamiento de la actividad inmobiliaria todavía ha dejado los precios de las viviendas en máximos históricos en comparación con la era anterior a la pandemia.

Descubra algunas de las tendencias clave que se desarrollarán en el mercado inmobiliario de San Diego en 2023 y lo que nos deparará el futuro.

Mercado inmobiliario de San Diego 2023: descripción general

Utilizando datos de vivienda obtenidos de Aleta roja RDFN , realizamos un análisis incisivo del mercado inmobiliario de San Diego y su situación en junio de 2023 (los últimos datos disponibles en el momento de la publicación). Para este análisis, utilizamos las siguientes métricas proporcionadas por Redfin:

• Precio de venta medio y variación en 1, 2 y 5 años
• Número de ventas de viviendas por mes y variación en 1, 2 y 5 años
• Inventario disponible para la venta y cambio en 1, 2 y 5 años
• Número de listados activos por mes y cambios en 1, 2 y 5 años
• Media de días en el mercado que pasa una casa en venta antes de ser comprada y cambiar en 1, 2 y 5 años
• Porcentaje de listados activos mensuales con caídas de precios y cambios en 1, 2 y 5 años
• Relación de precios de venta a lista y variación en 1, 2 y 5 años

El mercado inmobiliario del área metropolitana de San Diego está mostrando signos de una importante moderación en los precios de las viviendas, especialmente en contraste con el aumento interanual de los precios de las viviendas durante el período central del frenesí de compra de viviendas inducido por la pandemia. Por ejemplo, el precio de venta medio en el área metropolitana de San Diego en general había aumentado un sorprendente 26.4% desde junio de 2020 ($609,000) a junio de 2021 ($770,000), y luego aumentó en dos dígitos (11.7%) nuevamente de junio de 2021 a Junio ​​de 2022, cuando el precio de venta medio alcanzó los 860,000 dólares. Sin embargo, a diferencia de muchos otros mercados inmobiliarios estadounidenses que hemos analizado, el área metropolitana de San Diego no fue testigo de una disminución en los precios de las viviendas durante el último año: el precio de venta medio aumentó poco a poco un 1.2%, de 860,000 dólares en junio de 2022 a 870,000 dólares en junio. 2023.

En la propia ciudad de San Diego, los precios de las viviendas han seguido aumentando, pero a un ritmo más lento. De un precio de venta medio de 903,000 dólares en junio de 2022, aumentó un 3%, alcanzando los 930,000 dólares en junio de 2023. Compare este crecimiento interanual con el 24% desde junio de 2020 ($645,000) hasta junio de 2021 ($800,000) y el 12.9% desde De junio de 2021 a junio de 2022, cuando el precio de venta medio alcanzó los 903,000 dólares. El aumento de los precios de las viviendas año tras año de 2022 a 2023 en el mercado inmobiliario de San Diego está más a la par con el crecimiento de los precios de las viviendas de los años anteriores a la pandemia: Crecimiento año tras año desde junio de 2018 ($620,000) hasta junio de 2019 ($635,500) fue del 2.5%; y de junio de 2019 a junio de 2020 ($645,000), fue del 1.5%.

Sin embargo, en otras ciudades importantes que conforman el área metropolitana de San Diego, los mercados inmobiliarios experimentaron una disminución en los precios de las viviendas, aunque sólo dos ciudades experimentaron una disminución porcentual de dos dígitos. Estos eran Solana SOL Beach, donde el precio medio de venta cayó un 15.3%, de $1.8 millones en junio de 2022 a $1.525 millones en junio de 2023; y National City, donde el precio de venta medio cayó un 14.8%, de $710,000 en junio de 2022 a $605,000 en junio de 2023. La ciudad con la tercera mayor caída fue El Cajón, donde el precio de venta medio disminuyó un 7.3%, de $766,000 en junio. 2022 a $710,000 en junio de 2023. Cabe señalar que Solana Beach, en particular, ha experimentado importantes altibajos en los precios de las viviendas en los últimos años: su precio de venta medio se desplomó un 42.5% desde junio de 2019 ($1.365 millones) hasta junio de 2020 ( 785,000 dólares), antes de volver a dispararse un 95.9% entre junio de 2020 y junio de 2021 (1.538 millones de dólares).

La siguiente tabla desglosa los precios de venta medios en 19 áreas del área metropolitana de San Diego que analizamos, desde junio de 2018 hasta junio de 2023. La tabla está clasificada en orden de áreas que experimentaron la mayor disminución año tras año en su venta media. precio:

Si bien la mayoría de los mercados inmobiliarios en el área de San Diego experimentaron una disminución año tras año en los precios de las viviendas, existen excepciones notables, incluida la propia ciudad de San Diego. Por ejemplo, en Coronado, el precio de venta medio aumentó un asombroso 29.5%, de $2.2 millones en junio de 2022 a $2.85 millones en junio de 2023. Otro punto destacado es Imperial Beach, donde el precio de venta medio aumentó un 20.4%, de $700,000 en junio. 2022 a $842,500 en junio de 2023. La ciudad de Poway también experimentó aumentos de precios de dos dígitos, y su precio de venta medio aumentó un 13.2%, de $1.06 millones en junio de 2022 a $1.2 millones en junio de 2023.

Pero el hecho crucial es que no es probable que los precios típicos de las viviendas en el mercado inmobiliario del gran San Diego de la era anterior a la pandemia regresen, salvo, tal vez, el inicio de una recesión económica genuina que haga bajar los precios. Sin embargo, incluso con una posible recesión futura, es difícil ver que los precios de las viviendas en el mercado inmobiliario de San Diego caigan $300,000 o más con respecto a los precios de venta medios de 2018 y 2019, por ejemplo.

El inventario en el mercado inmobiliario de San Diego sigue siendo bajo

Otra métrica de vivienda que separa el mercado inmobiliario de San Diego de otros que examinamos, como el Mercado inmobiliario de Las Vegas, es que el inventario disponible ha disminuido año tras año en todas las áreas excepto en una ciudad. Mientras que en el mercado inmobiliario de Las Vegas, el inventario aumentó año tras año de 2022 a 2023 en todas las ciudades importantes del área metropolitana de Las Vegas, por el contrario, en el área metropolitana de San Diego, 17 de 18 ciudades importantes presenciaron disminuciones en las disponibilidades. inventario en venta. La siguiente tabla detalla el cambio en el inventario disponible para la venta en el mercado inmobiliario del gran San Diego:

Solana Beach, que ha visto su precio de venta medio caer más, un 15.3% año tras año, también experimentó el mayor aumento en el inventario en venta: de 29 casas en venta en junio de 2022, el inventario disponible de Solana Beach creció en 44.8 %, alcanzando 42 viviendas a la venta en junio de 2023. Sin embargo, ese aumento en el inventario no es nada comparado con los cambios interanuales durante los años centrales de la pandemia. Por ejemplo, en Poway, el inventario en venta aumentó un 114% desde junio de 2021 (43 viviendas disponibles) hasta junio de 2022 (92 viviendas disponibles). Otro ejemplo es la ciudad de Santee, que experimentó un crecimiento interanual en el inventario del 91.3% desde junio de 2021 (46 viviendas disponibles) hasta junio de 2022 (88 viviendas disponibles).

Para el área metropolitana de San Diego en general, el inventario disponible para la venta cayó sustancialmente, un 46.7 %, de 4,743 viviendas en junio de 2022 a 2,529 viviendas en junio de 2023. La ciudad de San Diego propiamente dicha experimentó una disminución comparable en el inventario, disminuyendo un 45.4 %. , de 1,723 viviendas en junio de 2022 a 941 viviendas en junio de 2023. La ciudad que fue testigo de la caída más grave en el inventario disponible fue Lemon Grove, que vio su inventario en venta caer un 82.2%, de 45 viviendas disponibles en junio de 2022, por debajo a solo 8 viviendas disponibles en junio de 2023. La falta casi total de una acumulación significativa en el inventario de viviendas hace que parezca poco probable que se produzca una caída del mercado inmobiliario de San Diego en el futuro cercano.

Los listados activos con caídas de precios en realidad han disminuido de 2022 a 2023

Incluimos una métrica de vivienda clave que Redfin rastrea, que es el porcentaje de listados activos que bajaron su precio en un período de tiempo determinado, en nuestro caso, mensualmente. Por lo tanto, en los mercados inmobiliarios donde el porcentaje de propiedades en venta con caídas de precios disminuyó año tras año sugiere que la actividad de compra de viviendas se está manteniendo sin recurrir a recortes de precios. Por otro lado, en los mercados inmobiliarios donde esta métrica aumentó, puede implicar que la actividad del mercado inmobiliario se ha enfriado y que es necesario bajar los precios en los listados activos para vender viviendas.

Para el área metropolitana de San Diego en general, el 27.1 % de los listados activos tuvieron caídas de precios en junio de 2023, lo que representa una disminución del 26.3 % con respecto a junio de 2022, cuando el porcentaje de caídas de precios fue del 36.8 %. La ciudad de San Diego propiamente dicha experimentó una tendencia similar, con un 36.2 % de listados activos con caídas de precios en junio de 2022, antes de disminuir un 21.8 %, hasta tener un 28.3 % de listados activos con caídas de precios en junio de 2023. A continuación se muestra una tabla que detalla la Cambio año tras año en el porcentaje de listados activos con caídas de precios en todas las áreas que analizamos en el mercado inmobiliario del gran San Diego:

De hecho, sólo cuatro ciudades importantes en el área metropolitana de San Diego vieron un aumento en sus porcentajes de listados activos con caídas de precios: Coronado, Encinitas, Solana Beach y Del Mar. No es sorprendente que estas cuatro ciudades también tengan algunas de las medianas más altas. Precios de venta en el mercado inmobiliario del gran San Diego.

La media de días que una casa pasa en el mercado en San Diego es bastante estable

Otra métrica útil para analizar la actividad del mercado inmobiliario es el tiempo que una casa en venta pasa en el mercado antes de ser comprada. Redfin se refiere a esta medida como días en el mercado, que define como la mediana mensual de días en el mercado que una casa en venta permanece antes de ser retirada del mercado. En el área metropolitana de San Diego, la mediana del número de días en el mercado de una casa en venta se mantuvo sin cambios año tras año, en 12 días en el mercado tanto en junio de 2022 como en junio de 2023. Para la ciudad de San Diego propiamente dicha, la mediana Los días en el mercado (12 días) tampoco cambiaron de junio de 2022 a junio de 2023.

A continuación se muestra una tabla que detalla las tendencias en días en el mercado en las 19 áreas que analizamos en el mercado inmobiliario del gran San Diego:

La conclusión sobre si se desplomará el mercado inmobiliario en San Diego

Según los datos que analizamos, parece bastante poco probable que el mercado inmobiliario de San Diego colapse. En general, el área metropolitana de San Diego no ha sido testigo de una acumulación sustancial de inventario de viviendas. Los precios de las viviendas han ralentizado su crecimiento año tras año o han disminuido ligeramente desde los picos alcanzados en 2022, pero no han caído en picado de gravedad. Un punto crucial que hay que entender sobre los mercados inmobiliarios estadounidenses hoy en día es que la inmensa mayoría de los propietarios actuales obtuvieron sus hipotecas durante la era de bajas tasas de interés en la década de 2010, cuando la Reserva Federal recortó las tasas para estimular la recuperación de la crisis inmobiliaria y la crisis global. crisis financiera. Debido a esto, una proporción mucho menor de propietarios de viviendas estadounidenses se enfrentará al tipo de shock de pago que tantos propietarios enfrentaron en 2007-2008, cuando las entonces muy populares hipotecas de tasa ajustable se reajustaron a las nuevas tasas más altas. De hecho, el mercado inmobiliario de San Diego está demostrando ser uno de los mercados inmobiliarios más estables que hemos analizado, en contraste con, digamos, Las Vegas o el Mercado inmobiliario de Phoenix.

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• Fuente: https://www.forbes.com/sites/andrewdepietro/2023/08/23/despite-some-slowdown-the-san-diego-housing-market-is-looking-stable-in-2023/