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La inflación continúa cargando a los consumidores con costos más altos para casi todo: comestibles, gasolina, transporte, atención médica y vivienda. Aunque la tendencia anual ha algo despresurizado, su impacto sigue siendo claro. Estamos pagando más en todas partes, incluso en el mercado de viviendas multifamiliares.

Los administradores de propiedades multifamiliares esperan elaborar presupuestos para 2024 que requerirán más capital para materiales de construcción, mano de obra, seguros e impuestos, los cuales están aumentando. Sin embargo, las altas tasas de ocupación y el crecimiento de los alquileres han ayudado a mitigar estos aumentos, proporcionando a los administradores de propiedades una especie de válvula de alivio de la inflación. Los operadores multifamiliares que mantienen y mejoran sus propiedades de manera inteligente, hacen presupuestos inteligentes y se apoyan en inversiones informadas pueden tener éxito en este mercado. 

Hemos visto algunas empresas multifamiliares superar las proyecciones presupuestarias y aumentar los ingresos operativos netos durante tiempos inflacionarios. Para muchos, este ha sido un mercado positivo para ser propietario de una vivienda multifamiliar. Eso no es nuevo. Muchos inversores consideran que las viviendas multifamiliares son una fuerte protección contra la inflación.

Según Berkadia, el retorno compuesto a un año de las multifamiliares superó el 24 por ciento en el primer trimestre de 2022, cuando la tasa de inflación superó el 8 por ciento. Las razones eran complejas pero resumidas en un punto clave: la gente necesita lugares donde vivir.

Entonces, ¿cómo pueden los administradores inmobiliarios con visión de futuro mitigar los efectos de la inflación? Requiere estrategias informadas y pensamiento creativo. Este es nuestro enfoque.

Sea inteligente con los costos

Los constructores de viviendas y administradores de propiedades cambiaron sus presupuestos en 2022, cuando el Índice de Precios al Productor alcanzó el 11.7 por ciento, según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Esas tasas se han enfriado, pero los administradores de propiedades todavía están presupuestando costos más altos en 2024. Una de las principales preocupaciones presupuestarias es el seguro de propiedad, cuyo las tasas se dispararon un 26 por ciento año tras año. 

Hemos escrito antes sobre medidas de control de costos, pero vale la pena repetirlo. Los administradores de propiedades pueden solucionar los problemas presupuestarios con algunas consideraciones simples:

• Revise el proceso de licitación: Los buenos contratistas son valiosos, incluso aquellos que cobran más. Sin embargo, el acceso a múltiples ofertas reactiva el proceso competitivo, lo que quizás conduzca a mejores acuerdos incluso con proveedores de larga data.
• Busque compañías de seguros: El seguro es el mayor generador de costos para los propietarios, quienes a menudo consideran aumentar los deducibles antes de buscar nuevas pólizas. En su lugar, solicite ofertas de nuevos operadores.
• Pausar proyectos no esenciales: Los trabajos inmobiliarios cosméticos y superficiales pueden esperar hasta que se aflojen las restricciones presupuestarias.
• No te saltes el mantenimiento preventivo: ¿Cómo evitamos las costosas y dolorosas endodoncias? Cepillándonos los dientes y sometiéndonos a revisiones dentales periódicas. Del mismo modo, la mejor manera de evitar grandes gastos de mantenimiento es seguir un plan de mantenimiento de la propiedad constante.
• Recurso de liquidaciones tributarias: Los valores de las propiedades y los impuestos aumentaron durante la pandemia. Las apelaciones de evaluación podrían generar ahorros fiscales.

Combatir la inflación mediante la inversión

Según la Asociación Nacional de Apartamentos, Tasas de ocupación de EE. UU. se han normalizado a alrededor del 94.5 por ciento. Las ocupaciones regionales y de submercado difieren, por supuesto, pero el mercado se considera relativamente equilibrado. Algunos administradores de propiedades están aprovechando este período invirtiendo en sus espacios.

Los inquilinos anhelan propiedades con cocinas y baños remodelados, electrodomésticos y encimeras mejorados y comodidades como espacios de trabajo comunes, recreación y experiencias residenciales. Y algunos inquilinos están dispuestos a pagar más por estas propiedades. Con año tras año crecimiento salarial del 4.6 por ciento En junio de 2023, algunos inquilinos también podrán pagar más.

Los administradores de propiedades ciertamente deben tener cuidado a la hora de aumentar los alquileres. El BLS informó en su Informe del IPC de octubre que los costos de vivienda aumentaron un 7.2 por ciento año tras año y fueron el "mayor contribuyente al aumento mensual de todos los artículos".

Sin embargo, ofrecer valor ofrece un enfoque reflexivo para los aumentos de alquiler. Los residentes se benefician de espacios mejorados y los operadores obtienen inquilinos a más largo plazo que garantizan un retorno de la inversión.

Aproveche un mercado en crecimiento

Los inicios de construcción de viviendas se recuperaron algo en septiembre, pero aún así 7.2 por ciento por debajo Niveles de 2022. Una razón: las tasas hipotecarias siguen subiendo. El Tasa fija a 30 años promedió 7.79 por ciento en octubre de 2023, más del doble desde principios de la década. Como resultado, una hipoteca de $400,000 (con un 20 por ciento de pago inicial) cuesta $825 más por mes ahora que en 2020. 

"La actividad de compra se ha desacelerado hasta prácticamente paralizarse, la asequibilidad sigue siendo un obstáculo importante para muchos y la única forma de abordarlo son tarifas más bajas y un mayor inventario". dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.

Menos viviendas significan más inquilinos, particularmente en mercados regionales más restringidos donde las nuevas construcciones se han estancado aún más. Los alquileres están creciendo en varios mercados, incluidos los alquileres de viviendas unifamiliares, apartamentos de lujo y viviendas universitarias. Los administradores de propiedades pueden capitalizar estos mercados a través, nuevamente, de aumentos de alquiler o adquisiciones bien pensadas. En MZ Capital Partners, vemos oportunidades de compra y estamos desarrollando una cartera de propiedades existentes como posibles compras de valor agregado. 

Hemos escrito antes sobre bienes raíces multifamiliares como una cobertura de inflación. Como activo impulsado por las necesidades, la vivienda multifamiliar no estuvo sujeta a la volatilidad pandémica de otras clases de bienes raíces comerciales. Hay más liquidez, beneficios fiscales relacionados con la el proyecto de reforma denominado en inglés como “Tax Cuts and Jobs Act” (que finalizará en 2025) y mayores tasas de apreciación. Actualmente estamos viendo más oportunidades de crecimiento.

La vivienda multifamiliar ha sido una de las pocas estrellas brillantes pospandemia y una clase de activo preferida del mercado inmobiliario comercial. Pero no podemos contar con el crecimiento continuo de las viviendas multifamiliares. La inflación podría superar sustancialmente el crecimiento de los salarios, deprimiendo la demanda de los inquilinos. O las tasas de interés podrían bajar, lo que llevaría a los compradores de viviendas a dar el paso hipotecario. 

En última instancia, Fannie Mae proyecta una “perspectiva cautelosa” para el sector multifamiliar, lo que sugiere que las vacantes aumentarán y el crecimiento de los alquileres se normalizará en 2024. “Sin embargo”, escribe Fannie Mae, “creemos que la demanda de viviendas de alquiler multifamiliares se mantendrá estable en el corto plazo debido a las limitaciones de asequibilidad de las viviendas”.

Los administradores de propiedades tienen opciones y oportunidades para combatir la inflación en el mercado de viviendas multifamiliares. En última instancia, la vivienda multifamiliar es un sector resistente y los inversores inteligentes pueden beneficiarse incluso en entornos inflacionarios.

Michael H. Zaransky es el fundador y director general de MZ Capital Partners en Northbrook, Illinois. Fundada en 2005, la empresa se ocupa de propiedades multifamiliares.

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• Fuente: https://www.inman.com/2023/10/30/heres-how-property-managers-can-fight-the-effects-of-inflation/