Cuando la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California ofreció préstamos sin intereses ni pagos mensuales en la primavera para ayudar a los residentes de bajos ingresos a pagar el pago inicial y las tarifas para comprar su primera casa, todo el presupuesto de casi $300 millones fue engullido. arriba en solo 11 dias.

Luego, los legisladores dirigieron $225 millones adicionales al programa durante las negociaciones del presupuesto estatal el año pasado, y CalHFA pretende otorgar esos fondos esta primavera. Pero esta vez no habrá una carrera loca por dinero en efectivo: en lugar de otorgar los préstamos por orden de llegada, el estado elegirá a los solicitantes calificados por sorteo.

El programa también ha endurecido sus requisitos, exigiendo que los solicitantes no sólo no sean propietarios de viviendas, sino que también tengan padres que actualmente no sean propietarios de viviendas. El objetivo es centrar el programa más estrechamente en los californianos que más necesitan la ayuda del estado.

Se concedieron alrededor de 2,100 de los préstamos antes de que se acabara el dinero en abril, dijo Eric Johnson, portavoz de CalHFA. Desde entonces, las ventas de viviendas se han enfriado en California a medida que las tasas de interés subió por encima del 7%.

Limitados a cubrir el pago inicial y los costos de cierre de una primera vivienda, los préstamos de apreciación compartida California Dream for All tienen un máximo de $150,000 o el 20% del precio de compra de la vivienda, lo que sea menor. Se tratan como segundas hipotecas, pero no requieren pagos de ningún tipo hasta que la casa sea refinanciada, revendida o cancelada su primera hipoteca, momento en el cual el préstamo estatal debe reembolsarse en su totalidad.

Lo que hace que los préstamos sean inusuales (y atractivos) es que no devengan intereses. En cambio, su valor aumenta con el tiempo con el valor de la vivienda. Cuando vence un préstamo Dream for All, el prestatario paga el principio más un porcentaje del aumento en el valor de la vivienda que coincide con el porcentaje del precio de compra cubierto por el préstamo. Si la vivienda no aumenta de valor, no se agrega nada al préstamo Dream for All.

Por ejemplo, si el préstamo Dream for All cubrió el 18% del precio de compra y el prestatario vende la casa por $100,000 más de lo que pagó por ella, el prestatario tendría que pagar el préstamo Dream for All más el 18% de $100,000, o $18,000. . Los prestatarios con ingresos del 80% o menos del ingreso medio del condado obtienen un descanso adicional y pagan un porcentaje menor del aumento en el valor.

Los aspirantes a propietarios de viviendas no pueden solicitar los préstamos todavía, pero pueden trabajar con los prestamistas participantes en la documentación necesaria para obtener uno. El programa comenzará a aceptar solicitudes en línea en abril, dijo Johnson.

¿Quién puede obtener un préstamo Sueño para Todos?

Para cumplir con la definición de propietario de vivienda por primera vez y de primera generación, el prestatario no debe haber tenido participación en una casa en los Estados Unidos en los últimos siete años. Además, es posible que sus padres actualmente no tengan participación en una casa. Si los padres han fallecido, es posible que no fueran propietarios de una vivienda en el momento de su muerte. El programa también está abierto a cualquier californiano “que en algún momento haya sido colocado en cuidado de crianza o cuidado institucional”, dice CalHFA en el manual de programa.

Si hay más de un comprador involucrado, al menos uno debe ser residente actual de California y al menos uno debe ser comprador de vivienda de primera generación. Los prestatarios también deben ser ciudadanos estadounidenses o no ciudadanos autorizados a estar en el país, y deben hacer de la casa que compran su residencia principal dentro de los 60 días posteriores a la compra.

El informe anual límite de ingresos para prestatarios calificados es el 120% del ingreso medio del área, que varía de un condado a otro. Por ejemplo, son $155,000 para prestatarios en el condado de Los Ángeles, $202,000 en el condado de Orange y $195,000 en el condado de Ventura.

¿Cómo se postula?

El primer paso, dijo Johnson, es trabajar con un prestamista que participe en el programa para obtener una carta de precalificación. La función del prestamista es asegurarse de que usted califique para el programa Dream for All, no necesariamente para un préstamo. Sin embargo, antes de emitir una carta, el prestamista verificará su informe crediticio y su relación deuda-ingresos para determinar qué tamaño de préstamo podría pagar, por lo que su salud financiera será un factor.

Puede encontrar una lista de prestamistas que participan en el programa Dream for All en el Sitio web de CalHFA.

El estado abrirá un portal en línea en la primera semana de abril para que los solicitantes envíen sus cartas de precalificación, dijo Johnson. Dijo que una razón para darle al público unos meses para prepararse antes de que se puedan presentar las solicitudes era darles tiempo para mejorar sus puntajes crediticios o tomar otras medidas necesarias para obtener una carta de precalificación.

¿Cómo se elegirán los solicitantes?

CalHFA aceptará cartas de precalificación durante aproximadamente un mes, dijo Johnson, y todas recibirán el mismo trato independientemente de cuándo lleguen durante ese período. Después de revisar las cartas para asegurarse de que los solicitantes estén calificados, la agencia realizará una lotería para seleccionar qué prestatarios recibirán vales para los préstamos Dream for All.

El presupuesto total del programa es suficiente para unos 1,670 préstamos por valor de 150,000 dólares. Johnson dijo que muchos prestatarios obtendrán cantidades más pequeñas, por lo que el programa espera respaldar 1,700 y 2,000 préstamos.

¿Qué sucede después de recibir un vale?

Obtener la aprobación de un préstamo Sueño para Todos no significa que podrá comprar una casa. Aún tendrá que encontrar uno en venta que pueda pagar, persuadir al propietario para que elija su oferta y luego calificar para el préstamo hipotecario de un banco, cooperativa de crédito u otro prestamista.

Sin embargo, con un vale en mano, podrá realizar un pago inicial sustancial, lo que se traduce en pagos hipotecarios mensuales más bajos.

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