Los bienes raíces siguen siendo una clase de activo confiable para muchos inversores que buscan flujo de caja, apreciación y diversificación. Sin embargo, la aparición de crowdfunding de capital inmobiliario Las plataformas de la última década ofrecen una ruta alternativa para financiar proyectos inmobiliarios y, al mismo tiempo, obtener rendimientos enormes. Este modelo innovador permite a inversores acreditados y no acreditados poseer directamente acciones en desarrollos comerciales o residenciales individuales.

Al reunir capital de múltiples patrocinadores, el crowdfunding inmobiliario amplía el acceso a propiedades de gran escala que históricamente sólo estaban disponibles para inversores institucionales y personas de alto patrimonio neto. Pero antes de asignar fondos es imperativo comprender las diferencias clave en estructura, perfiles de riesgo, liquidez, derechos de gobernanza y más. Este artículo describe todo lo que necesita saber al sopesar el crowdfunding de capital inmobiliario frente a la inversión inmobiliaria convencional.

Antecedentes del crowdfunding de acciones inmobiliarias 

También conocido como sindicación inmobiliaria, el crowdfunding de acciones aplica el concepto más amplio de crowdfunding de recaudar fondos de un gran grupo de personas a través de Internet para el sector inmobiliario. Durante la última década, las plataformas inmobiliarias han permitido una participación más amplia de los inversores en activos que generan ingresos, como edificios de apartamentos, hoteles, instalaciones de almacenamiento, centros de datos y más que el flujo de efectivo de los alquileres de los inquilinos.

Los patrocinadores del proyecto examinados buscan el acuerdo, supervisan el desarrollo y gestionan las operaciones eventuales, al tiempo que se llevan los intereses y las tarifas. Los inversores poseen acciones de capital proporcionales a las contribuciones de financiación individuales, con el objetivo de obtener ganancias a través de distribuciones de efectivo y apreciación a largo plazo en el momento de la venta. Las principales plataformas de crowdfunding inmobiliario, como Crowdstreet, Realcrowd y EquityMultiple, han financiado propiedades por valor de miles de millones, con períodos promedio de tenencia de proyectos de entre 5 y 10 años.

Comparación de estructuras de inversión

Tradicional inversión inmobiliaria tiene favoritos como casas flotantes, casas unifamiliares de compra para alquiler, Inversión REIT y sindicaciones privadas. A continuación contrastamos algunas diferencias estructurales clave del crowdfunding de acciones inmobiliarias por clase de activo.

Casas volteadas: Renovar una casa implica comprar propiedades infravaloradas, completar renovaciones y revenderlas rápidamente para obtener ganancias. A diferencia de los modelos de financiación colectiva en los que los equipos se encargan del abastecimiento y la gestión de proyectos, los inversores deben autocontratar acuerdos, financiar compras completas de forma individual y gestionar las renovaciones con el único riesgo de capital.

Inversión REIT: La exposición de los inversores a carteras de activos inmobiliarios de alquiler a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) ofrece liquidez y diversificación. Pero estos siguen siendo vehículos de mercado público mancomunados con limitaciones estructurales en cuanto a rentabilidad en comparación con la propiedad directa de propiedad privada, posible gracias a la sindicación mediante financiación colectiva.

Viviendas unifamiliares de compra para alquiler: Convertirse en propietario directo genera ingresos pasivos, pero requiere un capital inicial sustancial para cada propiedad con responsabilidades de mantenimiento continuo que el crowdfunding delega en patrocinadores experimentados.

Sindicación privada: La sindicación convencional también permite la participación individual en inversiones de activos más grandes junto con otros patrocinadores de alto patrimonio a través de General Partners. Sin embargo, las inversiones mínimas suelen oscilar entre 50 y 100 dólares, lo que restringe a los inversores no acreditados.

Comparación de perfiles de riesgo

Toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos como cambios en el valor de las propiedades, fluctuaciones en la demanda de alquiler y exposición al apalancamiento. Pero sutiles diferencias estructurales influyen en los perfiles de riesgo-retorno.

Cambio de casa: Como únicos propietarios de activos, los flippers asumen todas las desventajas sin compensaciones de cartera disponibles para el crowdfunding, donde cada proyecto es una acción de una canasta diversificada. Sin embargo, los rendimientos teóricos son mayores si se obtienen de los ingresos totales por las ventas.

Inversión REIT: Los REIT brindan protección contra riesgos sistémicos a través de una amplia diversificación. Pero los límites al apalancamiento y el enfoque en las ganancias a corto plazo a menudo obstaculizan los retornos en comparación con las propiedades principales mantenidas a largo plazo en esquemas de crowdfunding con menor liquidez pero mayores ganancias totales en la venta. 

Viviendas unifamiliares de compra para alquiler: Asumir la responsabilidad exclusiva de la deuda de compra de la vivienda y los problemas de mantenimiento puede hundir las ganancias de los inversores sin equipos de apoyo en sindicatos de financiación colectiva para manejar esos problemas entre cientos de inquilinos. 

Sindicación privada: Los sindicatos distribuyen el riesgo entre menos patrocinadores de alto patrimonio neto, y cada uno de ellos invierte sumas mayores en comparación con los modelos de financiación colectiva que permiten una diversificación de porciones más pequeñas. Sin embargo, aún se aplican riesgos para la estabilidad del patrocinador principal.

Comparación de liquidez

Las inversiones inmobiliarias son inherentemente ilíquidas y tienen largos períodos de tenencia antes de la venta de propiedades o distribuciones de refinanciamiento. Pero ciertas estructuras conllevan una mayor flexibilidad para salir de posiciones.

Cambio de casa: Suponiendo que las renovaciones vayan según lo planeado, las aletas pueden salir una vez revendidas en meses. Pero hasta encontrar un comprador, el 100% de los fondos están bloqueados. Los accionistas de financiación colectiva pueden acceder a liquidez a través de pagos de dividendos provisionales y plataformas secundarias.

Inversión REIT: Los inversores disfrutan de liquidez diaria en los mercados públicos. Pero los riesgos de inestabilidad significan que muchos mantienen REITS a largo plazo, más cerca del crowdfunding. Y los dividendos ganados no se benefician de la apreciación de la propiedad en venta como ocurre con el crowdfunding.

Viviendas unifamiliares de alquiler: Intentar ventas anticipadas para liquidar propiedades en alquiler conlleva costos de transacción sustanciales. Sin embargo, las ventas de propiedades subyacentes ocurren más rápido que las eventuales salidas de activos comerciales y el crowdfunding requiere años.  

Sindicación privada: Requiere encontrar un comprador interesado para hacerse cargo de la participación o esperar a que expire el período de tenencia acordado del activo general, probablemente más largo que los plazos de financiación colectiva correspondientes.

Factores de control de la gobernanza

Los privilegios de control sobre los factores que influyen en los resultados de la inversión varían mucho según la estrategia de inversión inmobiliaria elegida.

Cambio de casa: Total autonomía del propietario sobre las decisiones de compra, dirección de renovación, contratistas contratados y calendario de ventas. Pero también 100% de responsabilidad por aquellas decisiones que salieron mal.

Inversión REIT: Como pequeños accionistas de gigantescos vehículos públicos, los inversores individuales tienen un aporte de gobernanza o supervisión operativa insignificante. Los proyectos rara vez se alinean con las preferencias personales.

 Viviendas unifamiliares de alquiler: Autoridad total sobre los parámetros de compra, la selección de inquilinos, los administradores de propiedades contratados, la duración del arrendamiento establecida y las decisiones de ventas futuras.  

 Sindicación privada: Puede consultar con los socios generales sobre ciertas decisiones de inversión, pero tiene una influencia minoritaria limitada sobre la estrategia o implementación de activos principales. Los patrocinadores principales tienen la máxima autoridad.  

 Crowdfunding Inmobiliario: El equipo de patrocinio del proyecto se encarga de la adquisición de activos, la ejecución del plan de negocios y la gestión diaria de activos con la obligación de brindar transparencia a través de actualizaciones para los inversionistas. Pero los accionistas no pueden dictar las decisiones fundamentales sobre propiedades.

Perfiles de inversores ideales

Con base en las compensaciones estructurales descritas anteriormente, ciertas estrategias de inversión se alinean mejor con perfiles de inversionistas específicos dependiendo de factores como capital, conocimiento, tiempo y más.

Cambio de casa: Sólo inversores extremadamente prácticos. Requiere una profunda experiencia en bienes raíces y un saludable apetito por el riesgo junto con grandes reservas de capital personal para comprar, mejorar y vender viviendas de forma individual. 

Inversión REIT: Más adecuado para inversores pasivos que carecen de habilidades inmobiliarias especializadas. También es fácilmente accesible para inversores no acreditados que deseen una exposición inmobiliaria simple y diversificada con flujo de efectivo sin grandes mínimos.  

 Viviendas unifamiliares de alquiler: Excelente opción para propietarios directos con tiempo suficiente para la supervisión de la propiedad y capital moderado para adquirir varias viviendas. Permite una mayor ampliación a través de administradores de propiedades que lo apoyen una vez construido.  

 Sindicación privada: Optimizado para inversores acreditados que ya invierten activamente en bienes raíces, dado que los mínimos pueden restringir a otros. También es una mejor opción para los inversores extranjeros que no pueden supervisar directamente las propiedades con sede en los EE. UU.

 Crowdfunding Inmobiliario: Democratiza el flujo de acuerdos históricamente reservado sólo para los círculos de élite. Permite que inversores acreditados y no acreditados participen en activos de grado institucional con cientos de otros accionistas a través de un proceso guiado en línea. Delega toda la supervisión manual a patrocinadores principales con experiencia.

Conclusión

El crowdfunding de capital inmobiliario continúa revolucionando la inversión inmobiliaria convencional al introducir modelos de mínimos bajos impulsados ​​digitalmente que otorgan exposición individual a activos como grandes complejos de apartamentos con rendimientos proyectados que rivalizan con otras alternativas. Al evaluar las respectivas compensaciones estructurales en torno al riesgo, el control y la liquidez frente a las preferencias personales, tanto los inversores inmobiliarios emergentes como los experimentados pueden determinar los vehículos óptimos para asignar el capital.

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