Hace un año entró en vigor el “impuesto a las mansiones” de Los Ángeles. Ha sido una bendición del cielo o un desastre absoluto, según a quién le preguntes.
El impuesto a la transferencia, conocido formalmente como Medida ULA, impone un cargo del 4% sobre todas las ventas de propiedades superiores a $5 millones y un cargo del 5.5% sobre las ventas superiores a $10 millones, y las ganancias financian iniciativas de vivienda asequible y personas sin hogar.
Cuando los votantes de Los Ángeles aprobaron la medida en noviembre de 2022, rápidamente se convirtió en la trama dominante en el sector inmobiliario de Los Ángeles.
Sus defensores dicen que el impuesto genera fondos cruciales para abordar la crisis inmobiliaria de Los Ángeles, y tienen razón. En su primer año, la Medida ULA ha recaudado aproximadamente $215 millones, según el Departamento de Vivienda de Los Ángeles.
El Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó una Plan de gastos de 150 millones de dólares para fondos de la ULA en agosto, y el dinero ha estado fluyendo hacia seis programas: asistencia de emergencia para el alquiler a corto plazo, defensa contra el desalojo, extensión y educación para los inquilinos, asistencia directa en efectivo para personas mayores de bajos ingresos y personas con discapacidades, protección de los inquilinos y producción de viviendas asequibles. .
Los críticos, incluidos muchos profesionales de bienes raíces de Los Ángeles, afirman que el impuesto ha obstaculizado el mercado, no sólo las ventas de casas de lujo, sino también los desarrollos multifamiliares y las propiedades comerciales, ya que el impuesto se aplica a todas las ventas de propiedades por encima de $5 millones.
También tienen razón.
Cuando el impuesto entró en vigor por primera vez el 1 de abril de 2023, casi congelado El mercado inmobiliario de lujo de Los Ángeles, donde muchos vendedores retiran sus casas del mercado ante la perspectiva de pagar unos cientos de miles más en impuestos si las venden.
Un año después, el mercado sigue igual de helado.
La sorprendente desaceleración se debe en parte a la desaceleración de las compras en todo el sur de California, ya que las crecientes tasas de interés mantienen a muchos compradores potenciales fuera de la búsqueda de una casa por completo. Pero en Los Ángeles, la única ciudad afectada por el impuesto, las ventas de viviendas por encima de los 5 millones de dólares se han desplomado al doble de la tasa de otras ciudades prósperas, ya que los compradores optan por viviendas en áreas vecinas que no están sujetas al impuesto.
Desde abril de 2022 hasta marzo de 2023, el año anterior a la entrada en vigor de la Medida ULA, Los Ángeles tuvo 366 ventas de viviendas unifamiliares por valor de $5 millones o más. En los 12 meses transcurridos desde entonces, solo hubo 166, una caída de aproximadamente el 68%.
Las ventas de lujo en ciudades cercanas se han desacelerado, pero no al mismo ritmo, según datos del Multiple Listing Service.
En Beverly Hills, las ventas de viviendas unifamiliares cayeron un 24%.
En Santa Mónica, las ventas de viviendas unifamiliares cayeron un 29%.
En Malibú, las ventas de viviendas unifamiliares cayeron un 28%.
“Mis clientes se están yendo de Los Ángeles”, dijo Jason Oppenheim, un agente inmobiliario de lujo que protagoniza el reality show inmobiliario “Selling Sunset”. "No podemos seguir expulsando a los ricos de nuestra ciudad".
Oppenheim y su equipo pasó gran parte de la séptima temporada del programa hablando en contra del impuesto, que según ellos empuja a los posibles compradores fuera de Los Ángeles y hacia otras áreas prósperas.
"Este impuesto no ha tenido el efecto prometido y es hora de que todos dejen de lado sus egos y se den cuenta de que fue un error", dijo Oppenheim.
La caída se debe a algunos factores diferentes. Muchos propietarios de viviendas de lujo decidieron vender sus propiedades la primavera pasada antes de que el impuesto entrara en vigor, incluidas celebridades como Mark Wahlberg y Bred Pitt.
Otros exploraron lagunas para evitar pagar el impuesto, como dividir las propiedades en varias partes y venderlas por separado para mantenerse por debajo de la marca de los $5 millones.
Como resultado, la Medida ULA no ha recaudado tanto como se proyectó originalmente.
Los primeros defensores de la Medida ULA estimaron que el impuesto recaudaría aproximadamente $900 millones por año. En marzo pasado, un informe de la Oficina Administrativa de la Ciudad redujo esa cifra a $672 millones.
Con 215 millones de dólares, el total está muy por debajo de las proyecciones iniciales, pero Greg Good, asesor principal en política y asuntos externos del Departamento de Vivienda de Los Ángeles, dijo que espera que sea mucho mayor en el futuro.
En los primeros tres meses de la Medida ULA, el impuesto recaudó $15 millones, sólo $5 millones por mes. Pero desde julio de 2023 hasta febrero de 2024, el impuesto recaudó aproximadamente 200 millones de dólares, o 25 millones de dólares al mes. Las proyecciones para el año fiscal de la ciudad, que comienza el 1 de julio y finaliza el 30 de junio, rondarían los 300 millones de dólares.
“A pesar de los litigios, a pesar del enfriamiento del mercado, a pesar de la industria de defensa de la riqueza diseñada para ayudar a los ricos a proteger su dinero de los impuestos, eso son 300 millones de dólares para iniciativas de vivienda y personas sin hogar”, dijo Good.
Hasta ahora, la ciudad ha gastado alrededor de $28 millones en ayuda a inquilinos y propietarios en dificultades, $23 millones en protección contra desalojos y extensión a inquilinos y $56.8 millones en préstamos para acelerar el desarrollo de proyectos de viviendas multifamiliares asequibles.
"Nada de eso sucede sin ULA", dijo Good.
La comunidad inmobiliaria de Los Ángeles ha luchado contra el impuesto con uñas y dientes, haciendo campaña contra la medida cuando estuvo en la boleta electoral en noviembre de 2022 y tratando de encontrar formas de revocarla después de su aprobación.
La última impugnación (una demanda que afirmaba que el impuesto era inconstitucional) fue cerrada en octubre, cuando un juez del condado de Los Ángeles desestimó el caso, pero los demandantes están en proceso de apelar la decisión.
El próximo obstáculo que enfrentará la medida llegará en noviembre, cuando los californianos votarán sobre una iniciativa electoral a nivel estatal llamada “Ley de Protección al Contribuyente”. Si se aprueba, la ley requeriría que los impuestos especiales se aprueben por dos tercios de los votos en lugar de una mayoría simple, y se aplicaría a todas las medidas adoptadas después del 1 de enero de 2022. Dado que la Medida ULA se adoptó en 2023 y solo recibió el 57% de aprobación. , podría requerir otra votación o potencialmente ser derogado.
El gobernador Gavin Newsom presentó una petición de emergencia para retirar la iniciativa de la boleta electoral, pero el estado de la petición no está claro.
“Esta es una historia de David contra Goliat. Los intereses adinerados están tratando de impedir que los angelinos aborden esta crisis existencial, pero creo que los votantes cambiarán el guión en las urnas y lo derrotarán”, dijo Good. "Vamos a atacar la crisis inmobiliaria con vigor y celo durante el tiempo que sea necesario".
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- Fuente: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-01/a-year-into-the-mansion-tax-l-a-s-luxury-market-hasnt-quite-recovered
