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A raíz del hito de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) arreglo de $ 418 millones, se está produciendo un cambio radical en la industria inmobiliaria, particularmente en la forma en que se manejan las comisiones de los agentes. Los cambios, aunque aparentemente sencillos, tienen profundas implicaciones que alterarán fundamentalmente el panorama de la compra y venta de viviendas en Estados Unidos.
El meollo del asunto tiene que ver con la eliminación de las tasas de comisión del MLS (servicio de listado múltiple), un cambio que inicialmente podría parecer un paso hacia la transparencia y la equidad. Sin embargo, un examen más detenido revela un futuro potencialmente turbio, en el que la dinámica de las transacciones inmobiliarias se vuelve menos transparente para las personas a las que deben servir: compradores y vendedores.
Históricamente, la MLS ha sido la base de comisiones inmobiliarias, ofreciendo igualdad de condiciones para todas las partes involucradas. Garantizó la transparencia en los acuerdos de comisión, brindando a los agentes del comprador expectativas claras de compensación antes de entablar discusiones sobre transacciones.
El requisito del acuerdo de eliminar tales revelaciones amenaza con alterar este equilibrio, iniciando una era en la que las negociaciones de comisiones preceden, y potencialmente influyen, las discusiones sobre los términos de compra de una vivienda.
Las comisiones se mueven a puerta cerrada
Considere un escenario en el que el agente de un comprador, incluso antes de programar una visita, pregunta sobre la comisión que un agente de venta está dispuesto a ofrecer. Esta conversación, que se produce lejos de los ojos y oídos de compradores y vendedores, prepara el escenario para una transacción en la que la compensación del agente podría tener prioridad sobre el mejor interés del comprador.
En el peor de los casos, existe el riesgo de que el agente del comprador no sea completamente honesto con su cliente. Por ejemplo, antes de empezar negociaciones para una compra, podrían decidir discretamente con el agente del vendedor lo que deben hacer para asegurar una determinada tasa de comisión.
Aún más preocupante es que podrían engañar al comprador acerca de la comisión que paga el vendedor e incluir esta comisión incorrecta en el proceso de negociación. Básicamente, el problema aquí es que los agentes podrían terminar negociando sus comisiones sin el conocimiento o la aprobación de sus clientes, lo cual no es como debería ser. Las discusiones sobre compensación de los agentes deben ser transparentes para compradores y vendedores.
El fin de los incentivos para los agentes compradores
Un aspecto del acuerdo que se destaca implica las limitaciones sobre cuánto puede ganar un agente inmobiliario. compensado, indicando específicamente que no pueden aceptar compensaciones que excedan el monto acordado con el comprador.
Por ejemplo, si un vendedor ofrece un 1 por ciento adicional más allá del acuerdo entre el comprador y el agente del comprador, el agente no puede aceptarlo, incluso si esto no afecta el precio de compra, lo que podría dejar más dinero al vendedor.
Básicamente, todos los incentivos para agentes compradores ofrecidos por un vendedor ya no existen. El desafortunado recurso para esto es aumentar la comisión requerida por el comprador para garantizar que se capture la mayor cantidad posible de comisión pagada por el vendedor. El escenario más probable parece ser que la industria a menudo ignore esta regla y que los agentes del comprador acepten comisiones más altas debido a la falta de controles y contrapesos.
Si bien algunos vendedores podrían acoger con agrado la idea de no ofrecer agente comprador incentivos, otros vendedores podrían considerarlo anticompetitivo, ya que les impide utilizar incentivos para atraer agentes compradores, una táctica que suelen utilizar constructores e inversores.
Los agentes también pueden sentir que esta regla es anticompetitiva porque pone un límite a la comisión que pueden ganar en una transacción al subcotizar automáticamente la comisión que les ofrecen las partes acordadas. Los compradores pueden sentir lo mismo, que se les considera totalmente responsables de las comisiones de sus agentes, incluso cuando el vendedor está dispuesto a pagarlas.
Esta parte del acuerdo en particular prohíbe las actividades de libre mercado y restringe agresivamente la capacidad de los vendedores, compradores y agentes de negociar términos que consideren que son lo mejor para sus intereses.
Posibilidad de falta de comunicación en las comisiones
Además, el establecimiento elimina las garantías de compensación de comisiones a través de la MLS, abriendo la puerta a posibles malentendidos o faltas de comunicación sobre las comisiones.
Tales disputas entre corredores, previamente resueltas mediante arbitrajes vinculantes a través de las asociaciones locales de agentes inmobiliarios, esencialmente dejarán de existir. En un escenario en el que corresponde a los compradores cubrir directamente las comisiones de sus agentes, podríamos ver un cambio hacia enredos legales entre compradores y corredores.
Los compradores podrían incluso ser responsables de dos o más comisiones por la misma transacción porque no entendieron los términos y condiciones que firmaron con agentes anteriores.
Esto podría significar problemas para la reputación de la industria. Imagine una situación en la que los agentes de bienes raíces necesitan emprender acciones legales para asegurar sus ganancias, lo que podría generar embargos sobre la casa recién comprada de un comprador o demandas por comisiones impagas. Acciones como éstas podrían alterar drásticamente la percepción que el público tiene de los agentes inmobiliarios.
Un aspecto importante y preocupante de esta nueva era es la ausencia de comisiones registradas, lo que significa que los agentes y consumidores carecerán de una verdadera comprensión de la gama de comisiones que se cobran en el mercado.
Según la Perfil de compradores y vendedores de viviendas de NAR, el 71 por ciento de los compradores solo entrevistó a un agente. Aunque se esperaría que esta tendencia cambiara dados los términos del acuerdo, el mismo informe afirma que el 81 por ciento de los vendedores recientes se comunicaron con un solo agente antes de poner a la venta su casa.
La desafortunada verdad es que los consumidores no entrevistan a varios agentes para asegurarse de que reciben el mejor servicio al mejor precio. Si los compradores y vendedores confían en el primer agente que conocen, no tendrán acceso a información fácilmente disponible para saber si se les está cobrando un comisión justa.
Es importante reconocer que la mayoría de los agentes inmobiliarios operan con integridad y profesionalismo. Sin embargo, como en cualquier industria, hay malos actores que pueden explotar estas nuevas reglas para beneficio personal, especialmente en un panorama donde su fuente de ingresos se ha visto significativamente disminuida debido a este acuerdo.
La falta de estructuras de comisiones transparentes abre la puerta a acciones poco éticas, lo que hace crucial que los organismos reguladores y las asociaciones industriales permanezcan alerta y que los consumidores estén bien informados.
A pesar de las preocupaciones que rodean la nueva estructura de la comisión, hay un lado positivo. Si va en la dirección correcta, este cambio podría impulsar un aumento muy necesario en la comunicación abierta y las prácticas éticas dentro de la industria inmobiliaria.
Para los agentes dispuestos a afrontar estos cambios con integridad, existe una importante oportunidad de destacarse y prosperar. El futuro del sector inmobiliario puede parecer diferente, pero también tiene la posibilidad de ser más profesional y amigable para el consumidor.
Sean Frank es el fundador y director ejecutivo de Mainframe Real Estate en Florida. Conéctate con él en Instagram y Etiqueta LinkedIn.
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- Fuente: https://www.inman.com/2024/04/02/nars-settlement-paints-a-murky-commission-picture-for-consumers/
