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Un nuevo informe sugiere que un algoritmo del gigante del software RealPage puede estar jugando un papel en la conducción alquileres en los EE. UU., y que lo que está sucediendo en última instancia puede equivaler a prácticas anticompetitivas.
El informe, publicado el viernes de noticias sin fines de lucro ProPublica, se centra en YieldStar, una pieza de software que el la empresa dice en su sitio web está orientado a "optimizar los precios de alquiler". Entre otras cosas, la compañía dice que YieldStar permite a los administradores de propiedades "tarificar cada unidad diariamente al revisar todos los datos de propiedad, mercado y concesión para establecer la mejor renta para ayudar a estabilizar la ocupación y mantener la rentabilidad". Otra parte de RealPage estados del sitio web que YieldStar "puede ayudarlo a superar el rendimiento del mercado entre un 3 y un 7 por ciento".
El informe de ProPublica cita tales declaraciones como evidencia de que "según la propia admisión de RealPage, su algoritmo está ayudando a aumentar los alquileres". El informe continúa señalando que los gerentes parecen estar usando el software para promulgar aumentos de alquiler que de otro modo no habrían intentado, y señala que el software se usa ampliamente en una multitud de alquileres. Greystar, por ejemplo, es la empresa de administración de propiedades más grande de los EE. UU. y usa YieldStar en decenas de miles de unidades.
El resultado final de esta situación, según el informe, es que la práctica histórica de negociar el alquiler ha cambiado, a veces se alienta a los gerentes a dejar las unidades vacías y algunos expertos se preguntan si “RealPage ha dado a luz un nuevo tipo de cartel. eso permite que los propietarios más grandes del país coordinen indirectamente los precios, lo que podría violar la ley federal”.
Inman se acercó a RealPage el lunes, y en un comunicado la empresa respondió que el informe de ProPublica es “engañoso e inexacto, y no estamos de acuerdo con sus conclusiones”. La declaración también argumentó que "ni RealPage ni ningún proveedor de vivienda puede mover los mercados hacia arriba o hacia abajo".
"Las soluciones de gestión de ingresos solo pueden recomendar precios de alquiler dentro del rango que permitan las fuerzas económicas de la oferta y la demanda en una propiedad en particular, y los proveedores de apartamentos (ya sea que utilicen un software de gestión de ingresos o fijen los precios manualmente) establecerán los alquileres de acuerdo con esas fuerzas económicas". continuó la declaración. “RealPage Revenue Management sopesa principalmente la dinámica de la oferta y la demanda dentro de la propiedad individual y no considera ni tiene visibilidad de la disponibilidad de la competencia. En última instancia, un proveedor de apartamentos combinará su propia experiencia y empatía con las matemáticas y la ciencia de la herramienta para ejecutar la estrategia única de la propiedad”.
Aún así, el informe provocó una serie de respuestas enojadas en línea. Varias personas en Twitter citaron el informe como evidencia de que los propietarios están “codicioso,” que es “tiempo para una revolución," y eso "estamos condenados.” Aunque hubo un puñado de respuestas que sugerían que la valoración algorítmica de la propiedad ha estado creciendo durante algún tiempo, la reacción más común al informe fue de angustia y frustración por el costo de la vivienda.
Muchos comentaristas también destacó una cita del informe de ProPublica en el que el desarrollador de RealPage que supervisó la creación de YieldStar dijo que "aquí hay demasiada empatía", al tiempo que hace referencia a la forma en que las empresas de administración solían establecer los alquileres. Capturando una respuesta común, un comentarista describió el comentario como “verdaderamente asqueroso”.
Uno de los desarrolladores del algoritmo le dijo a ProPublica que los agentes de arrendamiento tenían "demasiada empatía" en comparación con los precios generados por computadora.
Realmente asqueroso: https://t.co/B6bQSq0EQ3
— Meredith BS (@MBennettSmith) 17 de Octubre de 2022
El desarrollador que hace el comentario se llama Jeffrey Roper. Es un exejecutivo de una aerolínea que ayudó a digitalizar esa industria y que, a principios de la década de 2000, notó que los administradores de propiedades "básicamente fijaban el precio de sus productos en una servilleta de papel", según ProPublica. Roper se unió a RealPage en 2004 y finalmente creó un almacén de datos para analizar grandes cantidades de información digital.
Su comentario sobre la empatía se hizo al señalar que en el pasado los administradores de propiedades a veces alquilaban a sus pares y se mostraban reacios a aumentar los alquileres tanto como el mercado lo hubiera permitido. En consecuencia, presionó para obtener precios "fuera del sitio", y también se cita en el artículo de ProPublica diciendo "si tienes idiotas que subestiman, le cuesta a todo el sistema".
El software de Roper se implementó por primera vez en unidades de alquiler bajo la administración de Camden Property Trust. Según ProPublica, el personal de la empresa quería descontar algunos alquileres en ese momento debido a la construcción cercana, pero YieldStar sugirió aumentarlos. Las unidades finalmente costaron más de lo esperado, y un consultor involucrado en ese momento lo describió como "una especie de momento eureka", según el informe.
En última instancia, la tasa de rotación de Camden aumentó, pero también lo hicieron sus ingresos. ProPublica cita al CEO de Camden diciendo que “el efecto neto de generar ingresos y expulsar a la gente fue de $10 millones en ingresos”. Más tarde, el CEO le dijo a ProPublica que la cita "suena horrible" y "creemos fundamentalmente que nuestros clientes son la parte más importante de nuestro negocio".
De cualquier manera, el informe finalmente afirma que el software es popular entre las empresas de administración en ciudades donde los alquileres han aumentado rápidamente, pero no se ha implementado tan ampliamente en los mercados de crecimiento más lento. ProPublica también comparó unidades en Seattle donde el software RealPage se implementó y no se implementó, y señaló que los edificios que usaban la tecnología experimentaron aumentos de alquiler más altos.
Por su parte, RealPage en su comunicado a Inman apuntó a otro factor como la causa del aumento de los costes de la vivienda: la escasez de oferta.
“Los investigadores de vivienda estiman la escasez de viviendas de bajos ingresos en hasta 7 millones de unidades”, señala el comunicado. “En comparación, ha habido menos de 1 millón de unidades de apartamentos desocupadas a precio de mercado durante los últimos dos años; y la vacante promedio se alquila en menos de 30 días por inquilinos que gastan (en la mediana) solo el 23.2 por ciento de los ingresos en alquiler. Además, los inquilinos que viven en apartamentos a precio de mercado que aprovechan el software RealPage han pagado constantemente más del 95 por ciento del alquiler adeudado cada mes desde la pandemia. Además, es importante tener en cuenta que tanto las vacantes como la rotación de residentes disminuyeron constantemente durante la última década, incluso a medida que crecía la adopción de la gestión de ingresos”.
El informe de ProPublica asiente a un problema similar y señala que “las nuevas construcciones inadecuadas y el mercado ajustado para los compradores de viviendas han exacerbado la escasez de viviendas existente”. Pero la implicación del informe es que el software basado en algoritmos parece haber exacerbado el problema.
Sin embargo, RealPage discrepó con esa conclusión y agregó en su declaración que "está completamente de acuerdo en que existe una grave escasez de viviendas asequibles durante décadas".
“Ese es un problema de suministro, y RealPage apoya activamente los esfuerzos para aumentar el suministro de viviendas asequibles para personas de bajos ingresos para abordar este problema a nivel nacional”, agregó el comunicado.
Los economistas han argumentado durante mucho tiempo que hay escasez de viviendas y que la construcción ha estado rezagada con respecto a la demanda durante años. Que tales déficits son un factor en los costos de vivienda es en gran medida indiscutible en este momento. Pero la idea de que los algoritmos informáticos de las empresas privadas podrían estar contribuyendo al problema es un concepto mucho más nuevo y menos estudiado.
De cualquier manera, el informe de ProPublica finalmente concluye planteando "preocupaciones" sobre la competencia, con el problema de que los administradores de propiedades de la competencia aparentemente están utilizando la misma información para influir en los precios de alquiler.
“Si los competidores acordaran entre ellos usar el mismo algoritmo y compartir información entre ellos con el fin de estabilizar los precios”, dijo a ProPublica el profesor de derecho de la Universidad de Tennessee, Maurice Stucke, “eso sería ilegal per se”.
