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Los economistas que reunieron dos de los pronósticos más seguidos de la industria inmobiliaria coinciden en que las tasas hipotecarias probablemente hayan alcanzado su punto máximo, pero están muy divididos sobre la rapidez con la que bajarán en los próximos dos años.

Los economistas de Fannie Mae están tomando la palabra de los responsables de las políticas de la Reserva Federal de que pretenden aplicar una estrategia de tasas “más altas por más tiempo”, que mantendría las tasas hipotecarias por encima del 7 por ciento el próximo año.

Pero los pronosticadores de la Asociación de Banqueros Hipotecarios esperan que las tasas hipotecarias se encuentren en el rango medio del 6 por ciento para fines del próximo año y en el rango medio del 5 por ciento para fines de 2025.

Las previsiones de tipos hipotecarios divergen marcadamente

Fuente: (Fannie Mae y MBA Previsiones, noviembre de 2023.

"Nuestra expectativa básica es que la Reserva Federal no aumentará más las tasas este ciclo, pero mantendrá su política restrictiva hasta que quede claro que las presiones inflacionarias han disminuido", dijeron los pronosticadores del Grupo de Investigación Económica y Estratégica (ESR) de Fannie Mae en comentario acompañando a sus Previsión de vivienda del 21 de noviembre.

Las tasas hipotecarias registraron su mayor caída en un día en casi cuatro años el 14 de noviembre después de que la Oficina de Estadísticas Laborales informara que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de todos los artículos cayó al 3.2 por ciento en octubre, frente al 3.7 por ciento en septiembre.

Si bien reconocen que “la reciente volatilidad en el extremo largo de la curva de rendimiento” añade “riesgo adicional” a su pronóstico, los economistas de Fannie Mae ahora son menos optimistas sobre la perspectiva de tasas más bajas que en octubre.

En su pronóstico de octubre, ESR Group de Fannie Mae predijo que las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años caerían a un promedio del 6.7 por ciento durante el cuarto trimestre de 2024. En su último pronóstico, que se extiende hasta 2025, los economistas de Fannie Mae predicen que las tasas promediarán el 7.1 por ciento en el cuarto trimestre de 4, y solo caerá por debajo del 2024 por ciento en el segundo trimestre de 7.

En su Previsión de financiación hipotecaria del 17 de noviembre, los economistas de MBA dijeron que ven que las tasas descenderán más drásticamente, al 6.1 por ciento para el cuarto trimestre de 4 y al 2024 por ciento para el cuarto trimestre de 5.5, una diferencia de más de 4 puntos porcentuales.

"El ciclo de subidas de tipos de la Reserva Federal probablemente esté llegando a su fin, pero si bien los funcionarios de la Reserva Federal han indicado que es posible que no sean necesarias subidas de tipos adicionales, es posible que los recortes de tipos no se produzcan tan pronto o no avancen tan rápido como se esperaba anteriormente", dijo el economista jefe de MBA, Mike Fratantoni. dijo en la presentación las perspectivas del grupo comercial para 2024.

Pero los pronosticadores del MBA todavía ven margen para que las tasas hipotecarias caigan dramáticamente si se reduce el diferencial inusualmente amplio entre los rendimientos de los bonos del Tesoro y las tasas hipotecarias. Esa es también la opinión de Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, quien cree que las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años podrían caer a entre 6 y 7 por ciento a principios de la primavera.

El “spread 30-10” (la diferencia entre las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años y los bonos del Tesoro a 10 años) ha sido hasta 3 puntos porcentuales este año, aproximadamente el doble del promedio histórico.

Si el diferencial volviera a la normalidad, las tasas hipotecarias rondarían hoy entre el 6.1 y el 6.6 por ciento, incluso sin una flexibilización de la Reserva Federal, señaló Yun en Presentación del 14 de noviembre en la Conferencia NXT de NAR en Anaheim.

Un factor detrás del amplio diferencial 30-10 es el elevado riesgo de pago anticipado que enfrentan actualmente los inversores que compran valores respaldados por hipotecas que financian la mayoría de los préstamos hipotecarios. Los propietarios de viviendas que obtienen hipotecas a las tasas relativamente altas actuales probablemente las refinanciarán si las tasas hipotecarias bajan. Pero el riesgo de pago anticipado podría disminuir una vez que las tasas comiencen a bajar, reduciendo el diferencial de 30-10, según un análisis por Laurie Goodman y Michael Neal del Urban Institute.

“Si bien las tasas han sido volátiles, con los mercados sopesando una mezcla de expectativas inflacionarias cambiantes, mayores emisiones de bonos del Tesoro y déficits fiscales, y perspectivas de crecimiento global, la fuerte caída en los rendimientos luego de la débil inflación de octubre es digna de mención”, reconocieron los pronosticadores de Fannie Mae. “Sugiere que una vez que los mercados de bonos estén convencidos de que la inflación está contenida, ya sea mediante un aterrizaje suave o el inicio de una recesión, las tasas hipotecarias tendrán cierto margen para retroceder, especialmente si el amplio diferencial actual de la tasa del Tesoro a 10 años se estrecha después Se suavizan las preocupaciones a corto plazo sobre mayores rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo”.

Si bien la inflación ha desafiado las expectativas de muchos pronosticadores y ha dificultado predecir hacia dónde se dirigirán las tasas hipotecarias a continuación, los economistas de MBA y Fannie Mae coinciden en que Estados Unidos probablemente se encamine hacia una leve recesión el próximo año.

los MBA Pronóstico económico del 17 de noviembre proyecta que el producto interno bruto (PIB) real alcanzará el -0.4 por ciento en el primer trimestre de 1 y el -2024 por ciento en el segundo trimestre antes de recuperarse al 0.5 por ciento en el tercer trimestre. Dos trimestres consecutivos de caída del PIB es un punto de referencia ampliamente utilizado para definir una recesión.

Economistas de Fannie Mae ver una recesión golpeando un poco más tarde y un poco más duro, con el PIB cayendo al -1.5 por ciento en el segundo trimestre y al -2 por ciento en el tercer trimestre antes de repuntar al 5 por ciento en el último trimestre del año.

“Si bien la combinación de aumentos continuos del empleo y desaceleración de la inflación ha aumentado la probabilidad de un aterrizaje suave, el grupo ESR sostiene que, entre una probable desaceleración en el crecimiento del consumo derivada de un desequilibrio entre el gasto y los ingresos y el aumento de la tasa de fondos federales reales que pesa sobre actividad empresarial y de consumo, una desaceleración sigue siendo el resultado más probable”, dijo Fannie Mae en anunciando su última previsión.

Ventas proyectadas de viviendas existentes.

Fuente: (Fannie Mae y MBA Previsiones, noviembre de 2023.

Los economistas de Fannie Mae esperan que las ventas de viviendas existentes disminuyan a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3.9 millones de viviendas durante el cuarto trimestre, el ritmo de ventas más bajo desde 2010, y que no tocará fondo hasta el primer trimestre de 1.

"Hemos revisado nuestro pronóstico ligeramente a la baja, en gran parte debido al entorno de tasas de interés más altas proyectadas", señalaron los pronosticadores de Fannie Mae. "Una vez más, sin embargo, la mayor volatilidad de las tasas de interés a largo plazo en las últimas semanas apunta a riesgos en torno a la proyección de ventas".

Los pronosticadores de MBA creen que las ventas de viviendas usadas tocaron fondo en el tercer trimestre de 3 y están preparadas para nueve trimestres consecutivos de crecimiento después de ajustar por factores estacionales.

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• Fuente: https://www.inman.com/2023/11/22/economists-agree-rates-have-peaked-but-will-they-come-down/