Hay un recesión ¿Se avecina en el horizonte? ¿Mejorarán los precios y los costes hipotecarios? ¿Por qué obtener un seguro de hogar se está convirtiendo rápidamente en un factor decisivo? ¿Qué está pasando en los mercados de ejecución hipotecaria y de inversión?

Ya sea un agente nuevo o un veterano con 40 años de experiencia, experto en inteligencia de mercado Rick Sharga tiene las respuestas que necesita para hacer frente a lo que se avecina a medida que nos acercamos al mercado de ventas de primavera.  

Rick Sharga, director ejecutivo de Market Intelligence Company CJ Patrick, es un veterano en el sector inmobiliario con una amplia experiencia en el lado de los datos y las ejecuciones hipotecarias del negocio. Recientemente me senté con Sharga para conocer su opinión sobre las tendencias y los datos que necesita conocer para estar mejor preparado al enfrentar los desafíos que se avecinan esta primavera. 

¿Se avecina una recesión? 

¿Se avecina una recesión? Sharga dijo que si se analizan las últimas ocho recesiones, hay un factor específico que todas tenían en común: una "inversión de la curva de rendimiento". 

Según Investopedia, “Un inversión de la curva de rendimiento Ocurre cuando los instrumentos de deuda a corto plazo tienen rendimientos más altos que los instrumentos a largo plazo con el mismo rendimiento. riesgo crediticio perfil. La curva invertida ha sido un indicador fiable de una recesión”.

En cuanto a la postura de Sharga sobre este tema, “la Reserva Federal ha aumentado la tasa de fondos federales 12 veces, para tratar de controlar la inflación”, dijo. 

“Once de esas 12 veces, los hemos visto corregir en exceso y causar una recesión. Esto se parece mucho a una sobrecorrección”. 

Un segundo factor que podría contribuir a una recesión es la decisión de la Reserva Federal del 31 de enero de 2024 de mantener su tasa de interés de referencia actual sin cambios en 5.4 por ciento. Esto significa que lo más pronto que veríamos una caída significativa en las tasas de interés hipotecarias sería en mayo o junio de 2024. 

Por otro lado, Sharga dijo que la tasa de morosidad de las hipotecas no ha aumentado. Si a esto le sumamos un fuerte gasto de consumo, creación de empleo, bajas tasas de desempleo y una productividad aún fuerte, “cualquier recesión que podamos tener será corta, leve y tendrá poco efecto en el mercado inmobiliario”.   

La estimación conservadora de Sharga es que las tasas de interés hipotecarias se reducirán a alrededor del seis por ciento para fin de año y tal vez incluso al 5.75 por ciento. 

Problemas de alerta que pueden afectar negativamente al mercado inmobiliario de primavera 

Sharga señaló dos señales de alerta que tienen una alta probabilidad de impactar el mercado inmobiliario a medida que nos acercamos a la temporada de ventas de primavera. 

Por primera vez, la deuda de tarjetas de crédito de los consumidores superó el billón de dólares en el tercer trimestre de 1 y aumentó en Cuarto trimestre de 4 a una cifra récord de 2023 billones de dólares. 

Al mismo tiempo, la tasa de las nuevas tarjetas de crédito aumentó al 25 por ciento”, dijo Sharga. 

"Para muchos economistas, la señal de alerta ante estas altas tasas de interés de las tarjetas de crédito es si estos hogares están recurriendo a sus líneas de crédito para tratar de llegar a fin de mes, pero no pueden porque el costo de vida ha aumentado mucho". 

La otra señal de alerta desde la perspectiva de Sharga es que las tasas de ahorro personal están apenas por encima de sus mínimos históricos, en contraste con la tasa de ahorro más alta de todos los tiempos que tuvimos durante la pandemia.

El inventario sigue siendo ajustado a medida que los precios aumentan entre un 4% y un 6% anual a nivel nacional

A pesar de que la Reserva Federal “arroja agua helada en un mercado inmobiliario candente, si nos fijamos en casi cualquiera de los índices de precios de 2023, todos mostrarán un crecimiento positivo a nivel nacional del cuatro, cinco o seis por ciento año tras año. " Dijo Sharga.

Además, “Debido a que las tasas hipotecarias subieron tanto después de estar en mínimos históricos, tenemos este efecto de bloqueo de tasas, donde un propietario con una hipoteca del tres por ciento simplemente no puede darse el lujo de vender su casa y comprar otra porque sus pagos se duplicarían. " 

Debido a esto, Sharga cree que no veremos muchos listados nuevos en el mercado. 

“La gente competirá por menos propiedades y esto evitará que los precios bajen. El desequilibrio entre la oferta y la demanda seguirá existiendo”, afirmó Sharga. 

¿Tsunami de plata o corriente constante? 

De acuerdo con el más reciente Perfil NAR de compradores y vendedores de viviendas, aproximadamente el 65 por ciento de las viviendas en los EE. UU. son propiedad de personas de 55 años o más. Con la esperanza de vida promedio de los hombres en los EE. UU. en 2024 en 76.1 años, los boomers finalmente están empezando a envejecer en sus propiedades. 

Teniendo en cuenta esos hechos, se esperaría que tsunami de plata llegará pronto. Sharga presentó los siguientes argumentos sobre por qué es poco probable que esto suceda pronto. 

• Cuando los boomers se mudan de sus casas grandes, no venden: En cambio, están aprovechando su capital para comprar o alquilar una nueva propiedad y alquilar su casa actual. ¿La razón? Tiene sentido desde el punto de vista económico porque su vivienda está amortizada o tiene un tipo de interés muy bajo.
• A diferencia de los dinosaurios, los boomers no morirán todos a la vez: Desde hace más de una década se habla del llamado tsunami plateado. En lugar de mudarse, muchos boomers han modificado sus hogares actuales para hacerlos más habitables. En muchos casos, los hijos adultos han regresado a vivir con ellos o pueden hacerlo en el futuro.
• Los boomers serán una fuente de inventario futuro, pero no esperen un tsunami: Sharga prevé un aumento gradual de los boomers que ponen sus casas a la venta. Además, el aumento de los permisos para viviendas nuevas, junto con el aumento de la construcción de viviendas nuevas, sugiere que el mercado de viviendas nuevas podría ayudar a cerrar la brecha de inventario a medida que los boomers venden sus casas actuales y se mudan a propiedades más nuevas.
• El inventario general no se relajará hasta que las tasas bajen a alrededor del 5.5 por ciento: Debido a que el 70 por ciento de los propietarios de viviendas tienen una tasa de interés hipotecaria del cuatro por ciento o menos, Sharga no espera que los propietarios promedio comiencen a poner sus casas a la venta hasta que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 5.5 por ciento. En ese momento, un propietario con una tasa de interés hipotecario del 4 por ciento puede comenzar a racionalizar su capacidad para vender. “El delta entre el 3 [por ciento] y el 3.5 por ciento y el 6 [por ciento] y el 7 por ciento es un golpe financiero demasiado grande para que lo acepten la mayoría de los propietarios”, explicó Sharga.

Por qué el seguro de vivienda se está convirtiendo rápidamente en un posible factor decisivo 

Un problema importante que ya está causando que las transacciones fracasen en ciertas áreas es el costo de Seguro para propietarios de casas. Sharga cree que este es un problema que empeorará antes de mejorar. 

“Si estás en un estado como California, donde las primas de seguros se han disparado debido al riesgo de incendios forestales, o en Florida, donde se han vuelto locas debido a los huracanes y los daños causados ​​por el agua, o en Texas, que aparentemente resulta ser "En la capital de los Estados Unidos, donde los grandes granizos causan daños por cientos de millones de dólares, se está volviendo difícil obtener un seguro o los costos se han vuelto tan prohibitivos que los compradores no pueden calificar para obtener una hipoteca", dijo Sharga. .

Si a esto le sumamos altas tasas de interés y precios más altos, y luego agregamos las primas de seguros que “se han duplicado, triplicado o incluso cuadruplicado en los últimos años, esto se convertirá en un problema más amplio en más de esos estados”. 

Resultados aleccionadores para el mercado de inversión

La empresa de Sharga, CJ Patrick, completó recientemente una encuesta para RCN Capital, un gran prestamista privado que otorga préstamos de inversión. La encuesta analizó lo que había en la mente de los inversores. Sharga dijo que los resultados fueron aleccionadores.

“Aproximadamente el 69 por ciento de los encuestados dijo que el aumento de los costos de los seguros o la imposibilidad de obtener un seguro se estaba convirtiendo en un factor a la hora de decidir si comprar o vender bienes raíces, y alrededor del 63 por ciento dijo que estaba obstaculizando su capacidad para comprar o vender. bienes raíces."  

Sharga luego compartió su propia experiencia cuando California reconfiguró las zonas de riesgo para Incendios forestales. Había trabajado con la misma compañía de seguros durante 22 años, nunca había presentado un reclamo ni había dejado de realizar un pago y nunca había habido un incendio forestal cerca de donde vivía. Sin embargo, su seguro le notificó arbitrariamente que su póliza había sido cancelada. 

Sharga cree que la razón por la que su compañía de seguros decidió dejar de ofrecer pólizas en California se debió a una combinación de mayor riesgo, precios disparados y leyes y regulaciones estatales que dificultan que las aseguradoras aumenten las primas lo suficiente para cubrir esos mayores costos. 

“En algunos casos, los gobiernos estatales ofrecen seguros financiados por el estado. El efecto neto para mí como propietario de una vivienda ha sido que en los últimos años, las tarifas de mi seguro se han duplicado para tener menos cobertura que la que tenía antes”, dijo Sharga. 

"Es una historia que desearía que fuera solo yo, pero se extiende por todo este estado, por toda Florida, por todo Texas, y seguirá siendo un problema en todo el país". 

Para asegurarse de estar preparado para afrontar esta situación, siga los siguientes pasos independientemente de si representa a un vendedor, comprador o inversor residencial:  

• Asegúrese de investigar la disponibilidad de seguro de propiedad (así como seguro contra inundaciones) para cualquier propiedad que represente antes de publicar un anuncio o escribir una oferta. 
• Es absolutamente crucial que tanto los agentes como los prestamistas obtengan información precisa sobre el costo real del seguro de vivienda cuando calculan si un prestatario calificará para una hipoteca sobre la propiedad.
• Los inversores también deben tener en cuenta los costos de los seguros al evaluar el flujo de caja y qué propiedades quieren comprar.

Lo que es particularmente alarmante es que los costos de los seguros son tan altos en algunas áreas que puede hacer que la compra de una primera vivienda o de una mudanza para muchas personas sea prohibitivamente costosa. Esta situación puede volverse aún más grave si los compradores tienen que empezar a pagar sus propios comisiones. 

Si se encuentra en un área donde las tarifas de seguros se han disparado, advierta a sus clientes anteriores y a su esfera.

Sharga compartió información anecdótica interesante sobre cómo las tasas de seguro están impactando los pagos hipotecarios de los propietarios de viviendas existentes. Varios administradores hipotecarios con los que ha hablado compartieron ejemplos de algunos de sus clientes que recientemente no realizaron un pago pero luego quedaron atrapados en los siguientes meses. 

"Cuando los administradores hablaron con esos prestatarios, descubrieron que cuando algunos de los propietarios recibieron su factura anual de seguro, no anticiparon que el costo sería tan alto, lo que los obligó a decidir si pagar su hipoteca o su seguro. ”, dijo Sharga. 

"Es una especie de trampa porque si deja que su seguro expire, su compañía hipotecaria le aplicará su propio seguro, que normalmente es más caro". 

Si estás trabajando en una de esas áreas donde Costos de seguro están aumentando y un cliente anterior o alguien en su ámbito está considerando no pagar el seguro de su vivienda, necesita saber que si no paga su seguro, su administrador hipotecario le aplicará una póliza más cara a su casa o incluso puede cancelar su hipoteca. . 

Deje de decirles a los compradores: 'Sus pagos serán los mismos durante los próximos 30 años'

Sharga dijo que esta afirmación es incorrecta y he aquí por qué. Muchos propietarios tienen una cuenta de depósito en garantía adjunta a su préstamo donde el administrador hipotecario cobra mensualmente el pago de la hipoteca, el PMI, los impuestos, el seguro y/o las tarifas de la Asociación de propietarios. 

Si bien el prestatario puede tener una tasa fija en la que el pago de su hipoteca se mantiene igual, los impuestos, los seguros y las tarifas de la Asociación de propietarios casi siempre aumentan con el tiempo. 

¿Hay un 'tsunami de ejecuciones hipotecarias' en el horizonte? 

Sharga dio este consejo sobre los llamados “expertos” de YouTube que afirman que pronto nos enfrentaremos a un tsunami de ejecuciones hipotecarias, especialmente aquellos que están tratando de venderle el curso. 

"¡Corre, huye de esta gente lo más rápido que puedas!"

Estas son las conclusiones clave de Sharga sobre lo que realmente está sucediendo con el juicio hipotecario del mercado. 

• La actividad de ejecuciones hipotecarias ha aumentado alrededor de un 10 por ciento año tras año, pero esto proviene de niveles históricamente bajos de actividad de ejecuciones hipotecarias. La actividad de ejecuciones hipotecarias en 2023 fue un 30 por ciento menor en general en comparación con 2019. Lo más pronto que podemos esperar ver niveles comparables a los de 2019 sería a finales de 2024.
• Si bien se esperan aumentos en las primeras etapas de las ejecuciones hipotecarias, los propietarios de viviendas tienen una cantidad absurda de 31 billones de dólares en patrimonio. Según Attom Data, el 80 por ciento de los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria tienen más del 20 por ciento del valor líquido de sus viviendas.
• Cuando los propietarios se meten en problemas y reciben su primer aviso de incumplimiento, en lugar de arriesgarse a perder todo su capital en una venta por ejecución hipotecaria, venden su propiedad, se embolsan el capital y siguen adelante.
• Si bien es posible que se inicien más ejecuciones hipotecarias en 2024, estamos viendo menos subastas y muchas menos embargos bancarios y REO.

"Cualquiera que espere ver una avalancha de propiedades en dificultades este año, probablemente no sucederá", dijo Sharga. "Estoy pronosticando que la actividad de ejecuciones hipotecarias aumentará menos del 10 por ciento en general este año, y casi toda esa cifra se producirá en las primeras etapas de ejecuciones hipotecarias". 

Un cambio en el comportamiento de los inversores

En dos de las tres últimas encuestas sobre el sentimiento de los inversores que ha realizado la empresa de Sharga, se ha producido un aumento en el número de encuestados que compran propiedades y las mantienen en alquiler. 

“En la encuesta más reciente, alrededor del 46 por ciento de los encuestados compraban propiedades y las alquilaban y alrededor del 32 por ciento las reparaban y renovaban”, dijo Sharga. 

“Esto coincide con otros datos de la industria que hemos visto. El tercer trimestre de 2023 fue el tercer trimestre consecutivo en el que hemos visto menos propiedades. volteado a nivel nacional, muy por debajo de lo que vimos hace un año”. 

Sharga atribuyó parte de este cambio a la cantidad limitada de inventario disponible para que los inversores compren, junto con que los precios no aumentaron tan rápidamente como en trimestres anteriores. 

"Por lo tanto, las personas que invierten se están moviendo cada vez más hacia una estrategia de comprar y mantener con un horizonte más largo", dijo Sharga.

Un nuevo giro a la venta al por mayor

Sharga ha detectado una tendencia creciente: el surgimiento de inversores mayoristas locales que encuentran propiedades que parecen buenas inversiones, obtienen los derechos para venderlas, pero nunca adquieren el título de propiedad. 

"Firmarán un contrato que les permitirá vender la propiedad, a menudo a otro inversor", explicó Sharga. 

"Aproximadamente el 22 por ciento de los encuestados en nuestra encuesta más reciente dijeron que estaban venta al por mayor "Es probablemente el nivel más alto que hemos visto, por lo que es una parte creciente del negocio". 

Lo que la diferencia de las grandes empresas nacionales que venden al por mayor grandes carteras de propiedades es que estos mayoristas tienden a ser inversores locales que pueden reunirse cara a cara con el propietario y conseguir que se firmen los papeles.

"También saben quiénes son los inversores locales", afirmó Sharga. "Así que, en muchos sentidos, se convierten en exploradores de otros inversores y les proporcionan el inventario que quieren comprar". 

Predicción general de Sharga sobre lo que nos depara el futuro a medida que entramos en la temporada de ventas de primavera

Sharga prevé un “año aburrido” para el mercado inmobiliario durante el resto de 2024. 

“La actividad de ventas de viviendas nuevas y existentes aumentará año tras año, probablemente no a los niveles de 2022, los precios subirán un poco, las ejecuciones hipotecarias serán mínimas y pasarán un par de años hasta que el mercado se reinicie”. Sharga predijo. 

"La paciencia es probablemente la palabra de moda para 2024".  

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