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El aumento de las tasas de interés impidió que los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac aumentaran sus carteras el año pasado, pero la fortaleza de los precios de las viviendas ayudó a ambas compañías a registrar un crecimiento de dos dígitos en ganancias y patrimonio neto.
A $ 17.4 mil millones, Ingresos netos de Fannie Mae aumentó un 35 por ciento respecto al año anterior, mientras que Freddie Mac impulsó los ingresos netos en un 13 por ciento, a 10.5 millones de dólares, informaron las empresas esta semana en llamadas de ganancias trimestrales y anuales.
"La fortaleza de los precios de las viviendas a lo largo del año tuvo un impacto directo en nuestras ganancias, en gran medida debido a la liberación de reservas de crédito que reflejaron los mayores precios reales y previstos de las viviendas", dijo la directora ejecutiva de Fannie Mae, Priscilla Almodóvar, en una conferencia de prensa. los ingresos de llamada Miércoles.
Ganancias de Fannie y Freddie, 2018-2023
Fuente: Informes anuales de ganancias de Fannie Mae y Freddie Mac.
Chris Lown
Freddie Mac Director financiero Chris Lown También dijo El crecimiento de la compañía en los ingresos netos de 2023 se debió principalmente al aumento de los precios de las viviendas, lo que permitió a la compañía liberar $872 millones en reservas de crédito en el negocio unifamiliar. En 2022, el deterioro de las condiciones del mercado inmobiliario llevó a la empresa a aumentar las provisiones para pérdidas en 1.8 millones de dólares.
Los resultados de los gigantes hipotecarios también se vieron impulsados por cambios controvertidos en las tarifas iniciales, conocidos como ajustes de precios a nivel de préstamo (LLPA, por sus siglas en inglés). implementado la primavera pasada. El regulador federal de Fannie y Freddie, que también se eliminaron las tarifas iniciales para compradores de vivienda por primera vez con recursos limitados, dijo que los ajustes de precios tenían como objetivo ayudar a las empresas a mejorar sus posiciones de capital.
La directora financiera de Fannie Mae, Chryssa Halley, dijo que los ingresos de 2023 se vieron favorecidos por “ingresos saludables por comisiones de garantía” y mayores rendimientos de las inversiones.
“Si bien nuestros ingresos por comisiones de garantía base crecieron ligeramente en 2023, las tasas de interés más altas durante el año provocaron una disminución en los ingresos por comisiones de garantía diferidas debido a una menor actividad de refinanciamiento”, dijo Halley. "Esto fue compensado por un aumento en los ingresos debido a mayores rendimientos de los valores en nuestra cartera de liquidez corporativa, también impulsado por el entorno de tasas de interés más altas".
Negocio hipotecario de nueva compra, 2018-2023
Fuente: Informes anuales de ganancias de Fannie Mae y Freddie Mac.
Desde que alcanzaron un pico pandémico de 881 mil millones de dólares en 2021, Fannie Mae y Freddie Mac han visto decaer su nuevo negocio de préstamos para compras durante dos años seguidos ante la aumento de las tasas hipotecarias, precios elevados de la vivienday escasez de inventario para la venta.
Almodóvar dijo que Fannie Mae ayudó a más de 380,000 compradores de vivienda por primera vez a comprar una casa en 2023 y ha estado trabajando para reducir los costos iniciales de los compradores de vivienda.
Priscila Almodóvar
“Continuamos modernizando el proceso de valoración de viviendas mediante el uso de modelos y análisis que nos permiten ofrecer ofertas menos costosas. exenciones de tasación y alternativas”, dijo Almodóvar. “A través de estas opciones, los prestatarios de ingresos bajos a moderados ahorraron aproximadamente $52 millones en costos iniciales en 2023. También estamos dando a los prestamistas la opción de utilizar un carta de opinión del abogado en lugar de la póliza de seguro de título de un prestamista tradicional en algunas transacciones”.
Lown también enfatizó que aproximadamente la mitad de las 800,000 compras de viviendas que Freddie Mac financió en 2023 fueron para compradores de vivienda por primera vez.
"Ese es el porcentaje más alto de compradores de vivienda por primera vez desde que Freddie Mac comenzó a rastrear esa estadística hace tres décadas", dijo Lown.
Halley dijo que los 316 mil millones de dólares en hipotecas unifamiliares que Fannie Mae adquirió o garantizó el año pasado representaron una caída del 50 por ciento con respecto a 2022 y fue el volumen más bajo de nuevos negocios desde 2000.
Dado que las tasas hipotecarias más altas eliminan el incentivo para que la mayoría de los propietarios refinancien, la compra de hipotecas representó el 86 por ciento del nuevo negocio de Fannie Mae el año pasado, dijo Halley.
Fannie Mae adquirió o garantizó 273 mil millones de dólares en hipotecas de compra, una caída del 28 por ciento desde 2022. El negocio de préstamos de compra de Freddie Mac disminuyó menos severamente, cayendo un 22 por ciento a 265 mil millones de dólares.
Eso ayudó a reducir la brecha entre el negocio de préstamos para compras de Fannie Mae y Freddie Mac a solo $8 mil millones, en comparación con $86 mil millones en 2020.
La cartera de garantías unifamiliares alcanza los 6.64 billones de dólares
Fuente: Informes anuales de ganancias de Fannie Mae y Freddie Mac.
Juntos, Fannie Mae y Freddie Mac garantizaban pagos de 6.64 billones de dólares en hipotecas unifamiliares al 31 de diciembre de 2023.
A finales del año pasado, Freddie Mac garantizaba pagos a los inversores sobre una cartera de 3.04 billones de dólares en hipotecas unifamiliares, un 2 por ciento más que el año anterior.
La cartera de hipotecas unifamiliares de Fannie Mae se mantuvo estable en 2023 en 3.6 billones de dólares, ya que los propietarios de la cartera pagaron los saldos de sus hipotecas tan rápido como el gigante hipotecario agregó nuevos préstamos.
Si bien Fannie Mae enfrentó una dura competencia de Freddie Mac el año pasado, su cartera de garantías hipotecarias unifamiliares supera a la de su rival más pequeño en 561 mil millones de dólares. Pero en 2020, la brecha era casi el doble, de 1 billón de dólares.
El patrimonio neto combinado alcanza los 125 millones de dólares
Fuente: Informes anuales de ganancias de Fannie Mae y Freddie Mac.
Fannie y Freddie aumentaron cada uno sus patrimonios netos en un 29 por ciento en 2023, hasta un total combinado de 125 mil millones de dólares, manteniéndolos en un camino que eventualmente podría permitirles ser liberados de la tutela gubernamental si cambian los vientos políticos.
Fannie Mae aumentó su patrimonio neto a 77.7 millones de dólares, 17.4 millones de dólares más que hace un año. Freddie Mac añadió 10.7 millones de dólares a su patrimonio neto, que ascendía a 47.7 millones de dólares al 31 de diciembre.
"Este aumento refuerza nuestra estabilidad financiera y nos permite seguir siendo una fuente confiable de crédito hipotecario para los propietarios e inquilinos de Estados Unidos", dijo Almodóvar.
Sin embargo, Halley dijo que la compañía sigue “significativamente subcapitalizada” y necesita 243 mil millones de dólares adicionales para considerarse totalmente capitalizada.
Fannie y Freddie fueron puestos bajo tutela del gobierno en 2008, ya que las posibles pérdidas derivadas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo amenazaban con dejarlos fuera del negocio. Pero se pretendía que la medida fuera temporal, y los gigantes hipotecarios hace mucho tiempo que reembolsaron el rescate de los contribuyentes por 191 millones de dólares, más intereses.
Cuánto patrimonio neto necesitarían Fannie y Freddie para salir de la tutela "es un tema de gran debate", escribió el otoño pasado el ex director ejecutivo de Freddie Mac, Donald Layton, en un artículo de opinión para el Centro Furman de la Universidad de Nueva York Blog. Según las regulaciones actuales, Fannie y Freddie aún necesitarían aproximadamente tres veces más capital para salir de la tutela, escribió Furman.
Pero esas regulaciones son controvertidas y, basándose en su propia investigación sobre los resultados de las pruebas de estrés anuales exigidas por el gobierno, Layton había previamente estimado que Fannie y Freddie podrían considerarse recapitalizados cuando su patrimonio neto alcance los 150 mil millones de dólares, “y el requisito podría ser potencialmente incluso modestamente menor”.
Si los legisladores pudieran ponerse de acuerdo sobre un plan para que los gigantes hipotecarios volvieran a cotizar en bolsa, escribió Layton en septiembre, se podría recaudar más capital mediante la emisión de nuevo capital común. Mientras hablaban de privatizar las “GSE” (empresas patrocinadas por el gobierno) durante la administración Trump, el Congreso ha mostrado poco interés últimamente.
"Hay un amplio consenso, hasta donde puedo determinar, en que no hay ningún deseo en el Congreso, ni en este momento ni en el futuro previsible, de dedicar el considerable tiempo y recursos necesarios para intentar una reforma a gran escala de las GSE", escribió Furman. .
Eso no impide que Almodóvar planee una eventual salida de la tutela y contemple cómo podría beneficiarse Fannie Mae. Bloomberg informó el mes pasado.
"La tutela nunca estuvo destinada a ser permanente, ¿verdad?" Almodóvar dijo a Bloomberg.
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- Fuente: https://www.inman.com/2024/02/16/strength-in-home-prices-helped-boost-fannie-freddie-2023-profits/
