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Los inversores sabían que les esperaba una montaña rusa en 2023. Lo que todavía no saben es hacia dónde se dirige el próximo viaje.
Los máximos de la era de la pandemia para prácticamente todos los sectores del sector inmobiliario generaron incertidumbre en los mercados de todo Estados Unidos. Los alquileres comenzaron a revertirse, la vacancia de oficinas se mantuvo cerca de niveles récord, los bancos quebraron y los préstamos se volvieron complicados.
En Latido de la cartera de propiedades En Inman, nos enfocamos en alquileres a largo plazo, alquileres a corto plazo, inversionistas institucionales, administración de propiedades y el negocio más amplio de ganar dinero utilizando bienes raíces como inversión. Esto es lo que vimos en 2023.
2023 cambió a favor de los inquilinos
Inquilinos ganados la mano superior en los mercados de todo el país a medida que se completaban una avalancha de apartamentos de nueva construcción, lo que brindaba a los inquilinos más opciones para elegir y ayudaba a enfriar el costo creciente del alquiler mensual en 2023.
Apartment List
Esa fue una buena noticia para muchos actores, incluidos incluso algunos inversores que temían la perspectiva de un largo período de altas tasas de interés si la Reserva Federal no lograba enfriar la inflación rápidamente.
Los inquilinos recibieron un respiro después de dos años de crecimiento de alquileres sin precedentes impulsado por la Mercado inmobiliario COVID. Ahora cuesta $1,499 por mes alquilar una casa de un dormitorio y $1,856 por mes por dos dormitorios. El alquiler cayó alrededor del 1.1 por ciento en 2023, informó Apartment List.
Si bien el alquiler está cayendo al entrar en 2024, todavía es alrededor de $250 más por mes que hace tres años, según Apartment List.
Una oficina está vacía el 27 de octubre de 2022 en San Francisco, California. (Foto de Justin Sullivan/Getty Images)
Todos los ojos puestos en los edificios de oficinas a medida que las empresas establecen la "nueva normalidad"
Glenn Kelman de Redfin. Imagen de: AJ Canaria de MoxiWorks
En abril, el director ejecutivo de Redfin, Glenn Kelman, dijo a los empleados que regresarían a la oficina a tiempo parcial. Fue un cambio con respecto a los tres años en los que el portal inmobiliario permitía a sus empleados trabajar de forma remota a tiempo completo.
También llegó en un momento en que ciudades de todo el país están lidiando con edificios de oficinas vacíos que están ayudando bajar el valor de bienes raíces comerciales.
El cambio de Kelman significó que cientos de empleados regresarían a un edificio de oficinas en el centro de la ciudad en un momento en que los edificios en todo el país están prácticamente vacíos.
Los expertos dijeron que esperan que las empresas sigan modificando sus políticas sobre dónde pueden trabajar los empleados, medidas finales que afectarán la demanda y el valor de los edificios de oficinas. Mientras tanto, cerca de 150 mil millones de dólares en préstamos para esos edificios de oficinas vencerán este año, según ComercialEdge.
"En 2024, es hora de jugar", dijo Scott Rechler, director ejecutivo de RXR Realty, propietario de edificios de oficinas en Nueva York. El Wall Street Journal. "Los propietarios y los prestamistas tendrán que llegar a un acuerdo sobre dónde están los valores, dónde debe estar la deuda y cómo dimensionar las estructuras de capital para que estos edificios tengan éxito".
Inversores institucionales Se espera que los precios caigan a lo largo de 2024 antes de tener la oportunidad de recuperarse.
La caída de la inflación alivia la presión sobre la Fed para mantener las tasas altas
Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal
A mediados de año, los economistas comenzaron viendo señales que el rápido aumento de la tasa de los fondos federales por parte de la Reserva Federal estaba ayudando a enfriar la inflación.
En ese momento, no estaba claro cuánto tiempo continuaría la Reserva Federal con su ciclo de subidas de tipos. Pero una ola de informes de cara al verano dio a los inversores y economistas la esperanza de que la Reserva Federal pronto comenzaría a reducir las tasas que impactan los costos de endeudamiento.
Después de unos meses más de noticias positivas sobre la inflación, la Reserva Federal anunció en diciembre que estaba proyectando tres recortes de tasas en 2024, noticia que hizo que los mercados bursátiles se dispararan a nuevos máximos históricos.
Los inversores ahora esperan que la tasa de los fondos federales sea al menos 100 puntos básicos más baja de lo que es ahora. según el grupo CME.
Airbnb fija su objetivo de lleno en la industria hotelera
Airbnb es, con diferencia, la potencia del alquiler a corto plazo. En 2023, la empresa y sus líderes no fijaron su mirada en las empresas de alquiler competidoras, sino en un rival mucho más grande. Airbnb está trabajando activamente para arrebatarle cuota de mercado a la industria hotelera, mucho más grande.
Brian Chesky | CEO de Airbnb
"Si bien los directores ejecutivos de los hoteles han dicho que esperan que la demanda haga subir los precios este verano, en realidad queremos que los precios sean moderados", dijo el año pasado el director ejecutivo Brian Chesky. "Creemos que eso atraerá a toda una nueva generación de viajeros a Airbnb".
Los hoteles tienen una ventaja inherente sobre la nueva industria de alquileres a corto plazo, ya que ciudades de todo el mundo promulgan regulaciones que pueden variar ampliamente. Airbnb enfrentó un revés en la ciudad de Nueva York, que prohibió efectivamente decenas de miles de alquileres a corto plazo en septiembre.
Aún así, la ciudad representó menos del 1 por ciento de los ingresos totales de Airbnb, dijeron los analistas. La verdadera amenaza a los actuales planes de expansión de Airbnb vendría si más mercados grandes replicaran las regulaciones de la ciudad de Nueva York en 2024.
Los inversores buscan ser creativos en un entorno de altas tasas de interés
Los inversores inmobiliarios que apuntaban a alquileres unifamiliares se vieron obstaculizados por la falta de oferta y las altas tasas de interés en 2023, lo que llevó a muchos a buscar acuerdos esquivos que requirieron que muchos ser creativos.
En ausencia de viviendas en dificultades para comprar, arreglar y revender con ganancias, y con una desaceleración constante en el crecimiento de los alquileres, los inversionistas dijeron que estaban trabajando con los propietarios para encontrar formas de trabajar juntos sin tener que comprar o vender casas.
“Siempre digo que el mercado predice tu estrategia de inversión”, inversionista inmobiliario dijo Mike DelPrete. “Hay que conocer bien cada estrategia. Eres como un médico, estás diagnosticando cada situación”.
Los inversores comenzaron a buscar financiación sujeta a financiación, en la que el inversor realiza pagos de una hipoteca existente y en nombre del propietario, lo que permite costes de endeudamiento a tasas mejores que las del mercado.
Otro tipo de financiación creativa que surgió en 2023 fue la devolución del vendedor, en la que el propietario ha pagado una hipoteca pero no necesariamente necesita o quiere vender la casa. El inversionista y el propietario acuerdan términos basados en la capacidad de la propiedad para generar flujo de caja.
El oleoducto de apartamentos se seca
Jay Parsons | Economista jefe de RealPage
Los altos costos de los préstamos, junto con los altos precios de los edificios y la mano de obra, contribuyeron a cerrar el proceso de desarrollo de nuevos edificios de apartamentos en todo el país.
Los edificios que estaban en construcción en 2023 se terminarán este año, lo que se sumará a lo que se ha convertido un exceso de nueva oferta en mercados de todo el país. Eso debería mantener la presión a la baja sobre los alquileres, dijeron expertos de la industria.
Sin embargo, a largo plazo, puede significar un nuevo período de alto crecimiento de los alquileres después de que los alquileres que se están terminando ahora se hayan completado y haya poca oferta nueva detrás.
"Sospecho que los alquileres a nivel nacional se mantendrán bastante estables durante un tiempo, especialmente teniendo en cuenta que los nuevos volúmenes de oferta aumentarán aún más (y alcanzarán su punto máximo) en 2024", dijo Jay Parsons, economista jefe de la firma de datos de alquileres RealPage. "La oferta disminuirá a partir de 2025 y de manera más dramática en 2026, lo que (suponiendo una economía decente) debería permitir que la demanda alcance a la oferta y los alquileres se recuperen".
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