Se espera que Australia tenga una población de 29 millones para fines de 2030, tres millones más que ahora, y mantenerse al día con la creciente demanda de viviendas será un gran obstáculo.
La población del país retrocedió durante las primeras etapas de Covid, con una pérdida neta de 85,000 personas en el año fiscal 2021.
Pero con la reapertura de las fronteras, el Tesoro espera que la migración neta al extranjero vuelva a los niveles previos a la pandemia este año y se mantenga en el promedio a largo plazo de 235,000 personas a mediano plazo.
Como era de esperar, se prevé que los estados más poblados de Nueva Gales del Sur, Victoria y Queensland tengan el mayor número de residentes para junio de 2026.
Se prevé que NSW y Victoria crezcan en 300,000 y Queensland en 400,000 para tener bases de residentes de 8.5 millones, 7 millones y 5.6 millones respectivamente.
“Garantizar que el suministro de viviendas nuevas se mantenga al día con la creciente población de Australia será un desafío clave en los próximos años”, dijo Anne Flaherty, economista de PropTrack.
La población de Australia está a punto de crecer a lo grande. Imagen: Getty
Pete Wargent, cofundador de la agencia nacional de compradores BuyersBuyers, dijo que si bien el crecimiento de la población se detuvo temporalmente debido a Covid, ha ido volviendo a subir lentamente, lo que aumenta la presión sobre el mercado inmobiliario.
“Después de un largo período de fronteras internacionales cerradas, el crecimiento de la población no ha aparecido mucho en las noticias últimamente”, dijo Wargent.
“Ahora, por primera vez en una década, tenemos pleno empleo y una escasez genuina de habilidades, y después de una pausa, deberíamos esperar un fuerte repunte en la migración neta al extranjero”.
A medida que crece la población, los expertos se preguntan dónde vivirán todos. Imagen: Getty
Los inquilinos serán los primeros en sentir el apretón
Ahora que la frontera de Australia está abierta y las universidades dan la bienvenida a estudiantes extranjeros, la competencia por los alquileres en el centro de la ciudad está en su punto más alto, lo que hace que los precios suban en consecuencia.
Último informe de alquiler de PropTrack para el trimestre de septiembre muestra que los precios de alquiler han aumentado a la tasa trimestral más rápida registrada, aumentando un 4.3 % en los últimos tres meses para alcanzar un promedio nacional de $480 por semana.
A medida que la población aumente rápidamente en los próximos años, la Sra. Flahertly dijo que muchos inquilinos tendrán dificultades para permanecer alojados.
“Ya hay una escasez de alojamiento de alquiler. Una desaceleración en la actividad de desarrollo a medida que se reanuda el crecimiento de la población exacerbará los problemas de suministro en los próximos años.
“Esto se revelará en el mercado de alquiler: es más probable que los nuevos australianos alquilen que compren en sus primeros años, por lo que aquí es donde se sentirá por primera vez la presión de una población más grande.
"Si la demanda de alquiler supera la oferta de nuevas propiedades de alquiler, esto hará que los alquileres suban aún más".
Los inquilinos son propensos a sentir más los impactos del crecimiento de la población. Imagen: Getty
La oferta necesita mantenerse al día con la demanda
Con más personas que necesitan un techo sobre su cabeza, alentar a los inversores a ingresar al mercado es una consideración clave para los gobiernos.
Actualmente, las tasas de interés altísimas están dejando a los inversores sintiéndose desmotivados. Los nuevos préstamos a propietarios en agosto fueron de $ 8.9 mil millones, que es el más bajo desde junio de 2021.
Si bien el presupuesto federal reciente identificó el problema y trazó formas de abordarlo, Flahertly dijo que las autoridades no están actuando lo suficientemente rápido.
“Fue agradable ver que el Commonwealth reconoció la importancia de reunir a diferentes niveles de gobierno, así como a inversionistas privados e institucionales para abordar el problema del suministro como parte de su Acuerdo de Vivienda. Pero su objetivo de un millón de viviendas nuevas es a partir de 2024”.
Wargent dijo que para garantizar que se agreguen más acciones al mercado, los préstamos deben ser más accesibles para los inversores.
“En algún momento, debe ser más fácil para los propietarios pedir prestado para suministrar las nuevas existencias de alquiler que se necesitan”, dijo.
Se debe alentar a los inversores a ingresar al mercado para agregar más acciones para los inquilinos. Imagen: Getty
Desde octubre de 2021, la Autoridad de Regulación Prudencial de Australia, el regulador bancario, ha exigido a los prestamistas que apliquen un margen de servicio de 300 puntos básicos a las solicitudes de préstamos hipotecarios, para garantizar que los prestatarios aún puedan cumplir con sus pagos si las tasas de interés aumentan un 3%.
Anteriormente, el colchón era de 250 puntos básicos.
“Los colchones de evaluación de préstamos son demasiado estrictos en este momento en 300 puntos básicos, por lo que no sorprende que las tasas de vacantes de alquiler estén en mínimos históricos y se ajusten”, dijo Wargent.
Construir más es clave para la asequibilidad
A partir de 2020, Australia tenía un estimado de 10,558,000 XNUMX XNUMX viviendas residenciales, según la Oficina de Estadísticas de Australia.
Si bien la cantidad de viviendas desarrolladas cada año fluctúa con las tendencias del mercado, la cantidad total producida ha aumentado en los últimos 20 años de 146,500 201,000 viviendas por año a más de XNUMX XNUMX.
Pero los problemas del sector de la construcción, como las interrupciones en la cadena de suministro, el aumento de los costos y la escasez de mano de obra, ejercerán una presión a la baja sobre esta cifra.
Proyectos de construcción para alquiler como Inicio Apartamentos están creando más stock dentro del mercado de alquiler, pero no se están construyendo lo suficientemente rápido como para mantenerse al día con el aumento de la población.
El gobierno ha intervenido para crear más viviendas sociales y asequibles a través del Fondo de Vivienda de Australia para el Futuro, que construirá 30,000 XNUMX viviendas en los primeros cinco años, pero muchos dicen que es una gota en el océano en comparación con lo que realmente se necesita.
Puede parecer que se está construyendo una cantidad sustancial de casas, pero Flahertly dijo que el ritmo de construcción se ha desacelerado debido a varios factores.
“Si bien se construyeron casi un millón de casas nuevas en los últimos cinco años, esto es bastante fuera de lo común y fue impulsado por costos de préstamo extremadamente bajos y apoyos gubernamentales como HomeBuilder”, explicó.
“La situación ahora ha cambiado. No solo ha aumentado el costo de los préstamos, sino que los costos de construcción y los plazos también han aumentado significativamente, mientras que, al mismo tiempo, los precios de las propiedades para las existencias existentes están disminuyendo.
“Esto está reduciendo el atractivo de comprar nuevos y es probable que contribuya a una desaceleración en la actividad de desarrollo”.
