Un cuadro de élites de Silicon Valley está dibujando feroz crítica de residentes locales y ambientalistas para la planificación una nueva ciudad en las afueras del Área de la Bahía, un proyecto denominado “California Forever”. Pero el esfuerzo debe ser aplaudido por revelar una verdad sobre las fallidas políticas de vivienda de California.

Este grupo de personas más influyentes de California quiere construir una o más ciudades nuevas en las periferias urbanas, después de haber gastado alrededor de 900 millones de dólares para comprar un área aproximadamente dos veces el tamaño de San Francisco, a unas 60 millas al este de la ciudad. El proyecto rompe con la filosofía de la política habitacional del estado, que durante mucho tiempo ha estado enfocada a la densificación urbana.

A pesar de los esfuerzos del estado para fomentar el desarrollo residencial, los mercados inmobiliarios de California siguen estando entre los menos asequibles del país. La tasa de propiedad de vivienda está cerca el más bajo del país. Para permitirse una casa en el precio medio Hoy en día, en el sur de California, una familia necesita un ingreso anual de 180,000 dólares, el doble de la media de la región.

Algunas viviendas los defensores Insistir en que la solución es forzar el crecimiento en los barrios existentes. Sin embargo, la postura supuestamente pro-desarrollo del Estado nuevas leyes de vivienda todavía tienen que producir más viviendas a una escala suficiente para abordar la crisis de asequibilidady datos recientes sugieren una caída acelerada en la producción de viviendas.

Durante los últimos cinco años, California se ha quedado constantemente rezagada en la construcción no sólo de viviendas unifamiliares sino también de viviendas multifamiliares. Ni un área metropolitana de California estuvo entre los 50 primeros en crecimiento de vivienda el año pasado; Texas tenía seis áreas en esa lista, Florida 11. Los Ángeles, el área metropolitana dominante del estado, no se ubicó entre los 200 primeros.

Es evidente que necesitamos un nuevo enfoque que esté más alineado con las demandas del mercado. Un informe reciente de Londres Möder, una consultora de bienes raíces de San Diego, señaló que las regulaciones de California dificultan la construcción del tipo de viviendas que la gente busca, particularmente casas de varios dormitorios que puedan albergar a familias.

La investigación realizada por jessica trounstine de UC Merced encontró de manera similar que “las preferencias por el desarrollo unifamiliar son omnipresentes. En cada subgrupo demográfico analizado, los encuestados prefirieron los desarrollos de viviendas unifamiliares por un amplio margen. En comparación con las viviendas unifamiliares, se considera que los apartamentos disminuyen el valor de las propiedades, aumentan las tasas de criminalidad, disminuyen la calidad de las escuelas, aumentan el tráfico y disminuyen la deseabilidad”.

La oposición a la densificación de los barrios existentes sigue siendo firme en muchas ciudades, con algunas amenazas una iniciativa electoral restablecer el control municipal de la zonificación.

El enfoque de California en aumentar la densidad en las áreas urbanas también está en desacuerdo con el cambio nacional hacia el trabajo remoto y el crecimiento del comercio minorista y de oficinas en más áreas suburbanas de menor densidad.

Una política de vivienda sensata en California respondería a estas tendencias y deseos de los consumidores, tal como promete hacerlo el proyecto del Área de la Bahía. Esto no significa que vayamos a necesitar un crecimiento descontrolado.

La población de California está disminuyendo y no se espera que aumente en las próximas cuatro décadas, lo que altera proyecciones de vivienda futura necesidades. La solución está en el crecimiento estratégico. En lugar de forzar el crecimiento en lugares cuya población está disminuyendo y se resisten al desarrollo, incluidos el condado de Los Ángeles y San Francisco, el estado necesita observar las partes de California que están creciendo. lugares como los condados de Riverside y Yolo.

Para fomentar el crecimiento donde ocurre naturalmente, el estado podría crear un “Área de Oportunidad de Vivienda” que comprenda el Valle Central y el Inland Empire, sujeto a reglas más liberales que la costa. Los costos de la tierra son mucho más bajos en el interior del estado que en el área metropolitana de Los Ángeles, San Francisco, San Diego y San José. Las políticas que apoyan el desarrollo del interior podrían ayudar a frenar la migración saliente de californianos.

El aumento del trabajo remoto significa que el desarrollo fuera de los centros urbanos es mucho más plausible y menos tóxico para el medio ambiente que en el pasado. De hecho, el Agencia Internacional de Energía sugiere que si todas las personas que pueden trabajar desde casa en todo el mundo lo hicieran solo un día a la semana, se ahorraría alrededor del 1% del consumo mundial de petróleo para el transporte por carretera al año. Eso evitaría 24 millones de toneladas métricas de contaminación anual por dióxido de carbono, equivalente a la mayor parte de las emisiones del gran Londres. Y aproximadamente el 40% de los empleos de California, incluido el 70% de los mejor pagados, podrían realizarse en casa, según una investigación del Centro de California para el Empleo y la Economía.

Igualmente prometedores, muchos nuevos suburbios se están diseñando de forma conscientemente más sostenible, como sugiere el profesor del MIT Alan Berger. Los sistemas sofisticados para controlar el uso de energía y agua pueden hacer que las comunidades suburbanas y exurbanas sean más responsables ambientalmente. Otra innovación prometedora es el uso más amplio de viviendas prefabricadas, que tienen el potencial de acelerar la construcción hasta en un 50%, según un estudio. Informe McKinsey & Co. 2019. Se está construyendo una subdivisión unifamiliar por impresora 3d en los suburbios de Austin.

Todavía existen oportunidades para la producción de viviendas innovadoras en núcleos urbanos densos como el centro de San Francisco y Manhattan. El alcalde de Nueva York, Eric Adams, busca sumar rápidamente Unidades de vivienda 20,000 a través de conversiones de edificios de oficinas. También ha propuesto un programa más amplio para convertir más de 130 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas para uso residencial, aunque necesita legislación estatal para alcanzar ese objetivo.

Es posible que más oportunidades prometedoras se encuentren en espacios comerciales antiguos y subutilizados tanto en ciudades como en suburbios, que tienen la ventaja de planos de planta simples, amplio estacionamiento y presencia en todo el área metropolitana de California. Un plan recientemente anunciado para reemplazar el espacio vacante de Buena Park Sears Un edificio con 1,100 viviendas podría representar una parte de nuestro futuro inmobiliario. Los centros comerciales destacados en el condado de Orange y en todo California ofrecen posibilidades similares.

Estos acontecimientos son fundamentales para nuestra clase media y trabajadora cada vez más diversa. Los californianos de mayor edad, en su inmensa mayoría blancos, han alcanzado altas tasas de propiedad de vivienda, pero las tasas entre los millennials, los afroamericanos y los latinos están muy por debajo del promedio nacional.

Si no abandonan el estado por completo, generaciones más jóvenes tenderán a seguir migrando hacia afuera en busca de suburbios asequibles. La mayoría de las personas de color en California viven en los suburbios, lo que representa prácticamente todos crecimiento suburbano durante la última década. También se podrían construir comunidades en las afueras y más allá para las personas mayores, ayudando a generar nuevas oportunidades de vivienda para familias jóvenes cerca de los centros de empleo. Los suburbios y zonas periféricas son los futuros hogares de la mayoría de los californianos.

Tenemos el terreno para una visión tan nueva. Mientras que otros estados populosos han dedicado hasta un tercio de su territorio al desarrollo urbano, el de California tierras desarrolladas constituyen sólo el 6% del estado. Una “solución del 7%” a la crisis inmobiliaria de California liberaría 1 millón de acres más para construir las nuevas comunidades que en gran medida dejamos de construir alrededor del año 2000, cuando teníamos 5 millones de personas menos.

Depender de multimillonarios para construir nuevas ciudades en el interior no es una respuesta generalmente sostenible a la crisis inmobiliaria de California. Pero el proyecto California Forever sugiere con razón que nuestras soluciones deben basarse en la inclinación del estado por la innovación, el capitalismo y un estilo de vida claramente suburbano.

Joel Kotkin es investigador presidencial en futuros urbanos en la Universidad Chapman. Wendell Cox es el director de Demographia, una firma consultora de políticas públicas.

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• Fuente: https://www.latimes.com/opinion/story/2023-09-23/california-housing-tech-siliocon-valley-billionaires-solano-county-new-city