Factores más allá altas tasas hipotecarias están afectando asequibilidad de la vivienda para muchos estadounidenses, según los expertos.

Hace casi cuatro años, un hogar que ganaba 59,000 dólares al año podía permitirse una nueva hipoteca sin gastar más del 30% de sus ingresos mensuales y con un pago inicial del 10%, según un reciente informe del Grupo Zillow.

Ese ya no es el caso hoy.

Si bien en 2024 un hogar típico gana alrededor de 81,000 dólares al año, frente a los 66,000 dólares de 2020, los salarios no han estado a la altura de los costos de la vivienda.

“Desde enero de 2020, el pago hipotecario típico de una casa típica en Estados Unidos casi se ha duplicado”, dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow.

Hoy en día, los posibles compradores de vivienda necesitan ganar alrededor de $106,500 al año para poder pagar una casa típica hoy, un aumento del 80% desde enero de 2020, según Zillow.

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La conexión entre los costos de la vivienda y los salarios se ha ido separando gradualmente a lo largo de los años, según C. Kirabo Jackson, economista y miembro del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca.

“A mediados de los años 90, se empezó a ver que los precios de la vivienda se separaban de los salarios medios, de una manera que hacía que la vivienda fuera cada vez menos asequible para las personas que estaban en el mercado”, dijo Jackson.

La escasez de oferta es otra razón detrás de la inasequibilidad. Un menor número de viviendas disponibles en el mercado para posibles compradores mantiene elevados los precios inmobiliarios y, en algunos mercados locales, la escasez hace que los precios suban más.

Según los expertos, el número de nuevas viviendas construidas a lo largo de los años ha ido disminuyendo y la escasa oferta se debe a regulaciones restrictivas sobre el uso de la tierra y la zonificación.

"Si tenemos un problema de suministro, realmente necesitamos una solución de suministro", afirmó Divounguy.

Las regulaciones sobre el uso de la tierra y la construcción en todo el país dificultan en algunos mercados la construcción de nuevas viviendas, dijo Divounguy.

Y la forma más importante de mejorar la asequibilidad es construir más viviendas en Estados Unidos, afirmó.

Para aumentar la oferta de viviendas, los formuladores de políticas locales necesitarían reducir las barreras para los constructores flexibilizando las regulaciones de uso de la tierra y zonificación, que determinan factores como la altura máxima de un edificio o el tamaño mínimo de un lote, dijo Jackson.

Por ejemplo: algunas áreas locales pueden decir que no se pueden construir edificios de más de tres pisos de altura en un área particular, lo que significa que los edificios de gran altura que podrían albergar a unas 100 personas están fuera de discusión.

"En lugar de eso, debes tener una casa que tal vez tenga cinco personas", dijo Jackson. “Cuanta más oferta tengas, más ayudará a mantener los precios bajos. Entonces, cuantas más viviendas se pongan a disposición, más se aliviarán las presiones sobre los precios”.

Si bien aumentar la densidad de viviendas en un área puede aumentar la asequibilidad, las regulaciones sobre el uso de la tierra y la zonificación, que inherentemente determinan la oferta de viviendas de un área, a menudo se deciden a nivel local, dijo.

“Si realmente se quisiera ampliar la oferta de viviendas, una de las formas más inmediatas de hacerlo sería aliviar estas restricciones de zonificación y permitir la construcción de viviendas asequibles en áreas que actualmente no estarían permitidas bajo las leyes locales de suelo. Use reglas”, dijo Jackson.

Algunas áreas ya han comenzado a ver un auge en el inventario de viviendas nuevas debido a reglas de zonificación relajadas, según Divounguy. Los mercados que permiten a los constructores construir viviendas adosadas más pequeñas en lugar de viviendas unifamiliares independientes están experimentando un aumento en las nuevas construcciones, como mercados en el sur.

"Los mercados que tienen un uso de la tierra, regulaciones y reglas de zonificación más restrictivas son mercados en los que no se ve el tipo de nueva construcción necesaria para satisfacer la demanda de viviendas", dijo Divounguy.

Si bien las reglas de zonificación locales no están bajo el control del gobierno federal, la administración está trabajando para que las áreas locales sean más flexibles al brindar incentivos financieros para ayudar a los desarrolladores a construir viviendas más asequibles, dijo Jackson.

“Tenemos una economía en crecimiento, tenemos una población en crecimiento. A medida que la población crece, hay que construir más viviendas para adaptarse al crecimiento y a la población”, dijo Jackson.