El proceso de compra de una casa aparentemente nunca ha sido tan sencillo: encuentre una propiedad en un sitio web de listados como Zillow, Redfin o Trulia; comuníquese con el agente de listado; recorrer la propiedad; y hacer una oferta.

Pero durante años, dicen los expertos, los consumidores no han sido plenamente conscientes del costo final (y de los posibles conflictos de intereses) al buscar una casa.

Ahora, un acuerdo histórico con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios está a punto de cambiar este modelo. Según los defensores de los consumidores, e incluso algunos agentes inmobiliarios, es una victoria para los compradores y vendedores de viviendas.

"La transparencia de precios es algo bueno, una mayor competencia es algo bueno, y esto aumentará ambos", dijo Mariya Letdin, profesora asociada de la Facultad de Negocios de la Universidad Estatal de Florida. "Realmente agradezco este cambio".

Cuando alguien busca una casa hoy en día, en la mayoría de los casos es interceptado por un corredor que tiene acceso a ciertos listados y que trabajará con el comprador sin costo alguno por adelantado para ayudarlo a conseguir una casa.

Pero ahí radica un error común, dijeron expertos entrevistados por NBC News. Aunque un propietario que pone su propiedad a la venta debe contratar profesionales para comercializar su casa, normalmente incluyen ese costo en el precio final pagado por el comprador.

"El comprador pone sobre la mesa el precio total de compra", dijo Letdin. "Y el vendedor se queda con un poco más de eso después de este fallo".

Como parte del nuevo acuerdo, el comprador ahora debe ser completamente informado por adelantado sobre los posibles honorarios o comisiones que finalmente tendrá que pagar.

Esto se debe a que el acuerdo requiere que el comprador firme un contrato formal con un corredor que establezca qué servicios recibirá y por cuánto.

Alternativamente, un comprador de vivienda podría decidir no contratar a un corredor y, en cambio, destinar sus costos de búsqueda a un abogado de bienes raíces, un tasador u otra persona con conocimiento del mercado inmobiliario, dicen los expertos.

Y un vendedor podría incluso ofrecerse a cubrir el coste del equipo del comprador como incentivo para atraer más compradores.

Por supuesto, para una propiedad que está atrayendo mucha atención, es poco probable que tales incentivos para el comprador estén sobre la mesa.

Y en los meses posteriores a las reaperturas por la pandemia de Covid-19, los mercados inmobiliarios más populares de EE. UU. se inclinaron directamente a favor de los vendedores.

Pero ahora, con el crecimiento de los precios de las viviendas estabilizándose, el campo de juego también se está nivelando, poniendo a más compradores en el asiento del conductor, dicen los expertos.

“Ahora se puede contratar a un abogado por 1,500 dólares, en lugar de pagar una comisión de 50,000 dólares”, dijo Doug Miller, un abogado de bienes raíces con sede en Minnesota que ayudó a iniciar las acciones que llevaron al acuerdo de la NAR.

Quienquiera que un posible comprador elija como su representante en el proceso de compra de una vivienda, el acuerdo de la NAR ahora prohíbe formalmente la capacidad del vendedor de anunciar una comisión para los representantes del comprador en el servicio de listado múltiple.

Por su parte, la NAR ha sostenido que el libre mercado siempre ha fijado niveles de comisiones y que siempre fueron negociables e incluso útiles.

“Las ofertas de compensación ayudan a que la representación profesional sea más accesible, disminuyen los costos para los compradores de viviendas para obtener estos servicios, aumentan las oportunidades de vivienda justa y aumentan el grupo de compradores potenciales para los vendedores”, dijo la NAR en su declaración del 15 de marzo en la que anunciaba el acuerdo.

Pero en la mayoría de los casos, había poca diferencia en el monto ofrecido por esas comisiones en un mercado determinado: generalmente alrededor del 3%.

Esto se debe a que cualquier intento de ofrecer una comisión más baja al agente del comprador probablemente motivaría al agente a desviar a su cliente de esa propiedad.

Miller caracterizó ese comportamiento como inadecuado y dijo que los compradores, en muchos casos, no se habrían dado cuenta de ello.

"El futuro aquí es que los compradores estarán ahora en el asiento del conductor", dijo Miller. “En lugar de que el dinero [de la comisión] vaya a su agente... ahora puede ir directamente al comprador. Es la misma cantidad de dinero, pero ahora el comprador recibe dinero en lugar de un agente comprador, y puede decidir qué hacer con él”.

Es más, una mayor competencia por los clientes probablemente resulte en costos más bajos en todos los ámbitos, dijo Ryan Tomasello, analista de la industria inmobiliaria de la firma financiera Keefe, Bruyette & Woods.

"Cuando se introduce mucha transparencia en un mercado que históricamente ha carecido de ella, cualquier economista le dirá que eso reduce los costos de fricción -es decir, las comisiones- y esos son algunos de los más altos del mundo", dijo Tomasello. "Por lo tanto, el costo total de comprar y vender una casa, en teoría, va a disminuir".

Muchos expertos, incluidos otros profesionales de bienes raíces, coinciden en que el acuerdo reducirá efectivamente las filas de agentes fugaces que sirvieron como intermediarios, un fenómeno que surgió durante el auge inmobiliario de la era de la pandemia.

“Muchas personas se lanzaron en paracaídas durante 2020-2021 para tratar de ganar dinero extra fácilmente presentándose como agentes compradores y tomando el 3%”, dijo Phil Crescenzo Jr., vicepresidente de la división Sudeste de Nation One Mortgage Corp. .

"Pero no estaban aportando el 3% del valor, ni siquiera cerca".

Crescenzo lo comparó con los corredores hipotecarios pluriempleados que ayudaron a alimentar la burbuja inmobiliaria de mediados y finales de la década de 2000.

“Una vez que cambiaron las reglas de compensación, los profesionales dominantes subieron a la cima, los de abajo desaparecieron y la industria mejoró”, dijo Crescenzo.