Sin duda, los inversores inmobiliarios activos han oído hablar de la captación de dinero privado para proyectos inmobiliarios. Blogs, podcasts, libros y otros medios comparten tácticas para encontrar con éxito este capital y hacer que financie sus inversiones inmobiliarias utilizando el dinero de otras personas (OPM). 

Este grupo mágico de capital privado es muy parecido a una sociedad secreta sin escaparates, sin publicidad y sin una manera fácil de buscar estas fuentes lucrativas de OPM para ayudarlo a financiar su próximo proyecto. Sin embargo, lo que no se discute con tanta frecuencia es cómo “ser el banco” como prestamista de dinero privado, una fuente de ingresos pasivos en bienes raíces que a menudo se pasa por alto. Es posible que se sorprenda de la facilidad con la que los préstamos de dinero privado pueden adaptarse a sus objetivos de inversión y estilo de vida.

La mayoría asume que los préstamos de dinero privados son un nicho de mercado reservado para planes de jubilación y personas mayores jubiladas con millones en monedas sueltas. Sin embargo, los préstamos de dinero privado, el acto de ser la "otra" persona en el dinero de otras personas, es en realidad una estrategia de diversificación empleada por inversionistas inmobiliarios experimentados y novatos por igual. Hay algunos escenarios que vemos comúnmente para inversores activos que también son prestamistas privados, todos los cuales encajan muy bien en una cartera de bienes raíces existente.

Presta dinero privado en lugar de darte la vuelta

El primer escenario que cubriremos es voltear. Este llamativo estilo de inversión de HGTV a menudo implica mucho tiempo y capital para adquirir y renovar una propiedad. A medida que el mercado cambia o los posibles eventos de la vida requieren que un flipper activo se detenga por un período de tiempo, los flippers a menudo utilizan préstamos de dinero privado para obtener algunos ingresos por intereses mientras se toman un descanso entre proyectos. 

Este capital, que de otro modo podría estar en una cuenta de ahorros de bajo interés, se utiliza en cambio para ayudar a financiar el proyecto flip de otro inversionista. Flipping siempre será una fuente de ingresos activa, pero ¿por qué no tomarse un descanso y obtener un flujo de efectivo pasivo convirtiéndose en prestamista de un proyecto? De manera similar, un inversionista activo puede usar una cuenta de jubilación para financiar proyectos de otros inversionistas, ya que no puede prestarse el dinero a sí mismo. ¡Los prestatarios pagan interés a su yo futuro en ese caso!

A medida que un flipper activo crece, puede optar por "graduarse" de una actividad que requiere tanto tiempo como flipper por completo y buscar rutas de ingresos más pasivas. ¡Los préstamos privados de dinero pueden ser una de esas estrategias! La falta de compromisos de tiempo estrictos atrae a estas personas activas que maduran mientras buscan enfoques de flujo de caja más relajados. Como flipper activo, es posible que tenga plazos muy ajustados, trate con contratistas en el lugar de trabajo, tenga dificultades para obtener materiales o incluso encuentre más problemas con el proyecto de lo que pensó inicialmente. 

Una llamada telefónica puede entrar en cualquier momento con un incendio potencial (ya veces literal) que apagar. En los préstamos privados de dinero, rara vez hay un momento de emergencia que deba abordarse de inmediato. Esto permite que un inversionista activo recupere el único activo que nadie puede comprar más: el tiempo. Cuando los inversionistas activos comienzan a hacer la transición a los préstamos privados, aún suscriben el proyecto de la misma manera que lo harían si fueran a comprar el flip ellos mismos. La bonificación esta vez es que pueden sentarse y ver el flujo de ingresos por intereses mensualmente sin la molestia de lidiar con los presupuestos del proyecto, los subcontratistas y los problemas de la cadena de suministro. 

Prestar dinero en lugar de administrar propiedades de alquiler

Los inversores que suelen utilizar el método BRRRR para adquirir y estabilizar inversiones de compra y retención están cada vez más preocupados por cómo el aumento de las tasas de interés podría afectar su capacidad para refinanciar y mantener el flujo de efectivo, y mucho menos recuperar la mayor parte o la totalidad de su capital del acuerdo. En lugar de tirar los dados en un mercado fluctuante, los propietarios de propiedades de alquiler pueden optar por prestar su capital a otros inversores activos mientras esperan y ven qué harán las tasas de interés a largo plazo. El aumento de las tasas de interés es bueno para los prestamistas, ¡y los prestamistas privados no son diferentes!

No crea que los beneficios son solo para el inversor activo y en expansión. Los propietarios que no están interesados ​​en hacer crecer sus carteras pueden optar por liberar el capital de sus propiedades de inversión. Puede hacerlo a través de refinanciaciones con retiro de efectivo o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), arbitrando los fondos en préstamos de dinero privado y ganando un diferencial sobre el interés. En otras palabras, si una HELOC tiene un valor de $100,000 5 a una tasa de interés variable de alrededor del 10 % y luego le prestas esos fondos a un inversionista al 5 %, obtendrás la diferencia entre estas dos tasas. En este caso, el XNUMX%.

Los propietarios que se acercan a la edad de jubilación y hacen planes para sus familias también pueden recurrir a préstamos privados para continuar con el flujo de efectivo de los bienes raíces sin que los herederos asuman la carga de las unidades de alquiler. Si las condiciones del mercado hacen atractiva la venta de estos alquileres, los propietarios pueden optar por convertir ese capital en préstamos de dinero privado para mantener el flujo de ingresos que adquirieron a través de las unidades de alquiler. Algunos propietarios pueden tener propiedades en varios estados y quieren reducir su tamaño para facilitar la gestión de la cartera con menos proveedores necesarios y menos complicaciones con los impuestos sobre la renta. ¡Estas oportunidades para pivotar hacen un gran camino hacia los préstamos privados de dinero!

Los préstamos privados pueden ser una sólida alternativa inicial a la venta al por mayor

Si bien este es un enfoque más sofisticado para los préstamos de dinero privado utilizando capital "prestado", los préstamos privados no son solo para inversionistas experimentados. De hecho, los préstamos privados pueden ser un punto de entrada preferido en bienes raíces para muchos inversores tímidos ante la idea de venta al por mayor. Con demasiada frecuencia, la venta al por mayor se promociona como la mejor y más rápida forma de ingresar a bienes raíces con poco o ningún dinero. 

Si bien eso puede ser cierto para algunas de las almas valientes que están dispuestas a emprender todas las acciones necesarias en este sector multidisciplinario de bienes raíces, el hecho es que muchos novatos a menudo se desaniman por la cantidad de habilidades y competencias que deben aprender para verdaderamente tener éxito en la venta al por mayor. Además, de manera similar a la venta al por mayor activa, la venta al por mayor requiere una conexión casi constante con su teléfono celular, ya que los vendedores motivados generalmente no programan citas con anticipación para discutir un trato. 

Las llamadas en frío, los golpes en la puerta y la negociación con vendedores reacios pueden ser abrumadores y llevar a algunos nuevos inversores a buscar otros puntos de entrada a la inversión inmobiliaria. Armados con una "pequeña" cantidad de efectivo, tal vez no lo suficiente como para realmente comenzar un cambio por su cuenta, los inversores actúan como el banco para otros inversores para que puedan obtener ingresos por intereses y aprender a suscribir acuerdos en el camino. 

Los beneficios de aprender sobre préstamos privados

Habiendo cubierto quién puede considerar los préstamos privados, también hay numerosos beneficios para aprender más sobre los préstamos privados e incorporar esta oportunidad de ingresos pasivos en su estrategia de inversión inmobiliaria. Primero, el prestamista establece las reglas. El prestamista puede elegir cuánto cobrar en tasas de interés (dentro de las regulaciones estatales y federales) y los términos y condiciones del préstamo. Los prestamistas privados pueden llegar a cualquier acuerdo sabiendo de antemano lo que ganarán, lo que probablemente no sea posible con otros métodos de inversión en bienes raíces. Muchos prestamistas privados eligen préstamos a corto plazo que ofrecen liquidez similar a la de un CD sin las tasas de interés ultrabajas que se ofrecen actualmente en esos tipos de inversiones de depósito. Cada vez que se entrega el capital, es otra oportunidad de ganar puntos de originación y cualquier tarifa asociada con el préstamo.

Además, la suscripción asociada con ser el acreedor, o prestamista, en un proyecto de inversión es similar a la diligencia debida del inversionista activo. Para los inversionistas de bienes raíces novatos, esta es una forma relativamente segura de aprender las cuerdas, mientras que gran parte del trabajo pesado lo hace su prestatario más experimentado. Los inversores experimentados que buscan entrar en estrategias de inversión más pasivas ya están familiarizados con los proyectos de suscripción, por lo que la transición de flipper o arrendador a prestamista es fluida. 

Los préstamos privados de dinero también son un deporte de equipo. Los inversionistas activos pueden estar acostumbrados a "hacerlo solos", a menudo asumiendo la responsabilidad total de la progresión del proyecto. Por otro lado, el prestamista cuenta con múltiples profesionales que ayudan a asesorar y proteger el capital en el préstamo. 

Los prestamistas de dinero privados tienen ayuda legal para redactar los documentos para el préstamo, un representante de títulos para hacer una búsqueda de títulos y asegurar un título limpio, un corredor de seguros contra riesgos para ayudar a revisar las cotizaciones de seguros del prestatario e incluso otros prestamistas privados en su red para ayudar. equilibrar sus riesgos y recompensas en el préstamo. Si un prestamista privado crea un equipo virtual sólido, muchos simplemente se convierten en revisores de información en lugar de recopiladores, lo que es aún mejor.

Quizás uno de los mejores beneficios de los préstamos de dinero privado es que se puede hacer en cualquier lugar y en cualquier momento. Un negocio en una mochila, por así decirlo. 

Esto no es solo libertad financiera, sino más bien una elección de estilo de vida. Aquellos que buscan más tiempo para regresar a sus ajetreadas vidas pero quieren hacer que su dinero trabaje para ellos en préstamos de dinero privado respaldados por bienes raíces mientras viven su mejor vida. La mayoría de las personas buscan invertir en bienes raíces para obtener libertad financiera, pero la mayoría de las veces, lo que realmente buscan es libertad de tiempo o incluso libertad geográfica. Su "por qué" a menudo gira en torno a querer hacer lo que quieren, donde quieren, no necesariamente tener $10,000 por mes como ingresos. Para aquellos que valoran la libertad de tiempo por encima de cualquier otra cosa, ¡crear una práctica de préstamos privados desde cualquier parte del mundo es fácil! 

Conclusión

Para obtener más información, consulte nuestro último libro que se publicará el 28 de julio de 2022, llamado Prestar para vivir: obtenga ingresos pasivos sin complicaciones en bienes raíces con préstamos de dinero privado. 

Incluso si no cree que los préstamos de dinero privados sean un camino que quiera explorar, aprender más sobre cómo se hace de manera segura, desde el punto de vista del prestamista, puede ayudarlo a obtener capital privado. Los prestamistas privados querrán trabajar con prestatarios preocupados y saber cómo mitigar los riesgos asociados con ser el acreedor del préstamo. Cuanta más perspicacia pueda mostrar a los posibles socios de deuda privada y compartir cómo puede proteger su inversión a través de prácticas crediticias seguras y protegidas, más confianza tendrá el prestamista para trabajar con usted. 

Armado con el conocimiento de cómo hacer préstamos privados, puede compartir su conocimiento de bienes raíces con otros en su red, ¡potencialmente haciendo que algunos sean sus propios prestamistas privados!