Max Gardner y su esposa, Artyn, decidieron vender su casa en Irvine y mudarse a Balboa Island hace ocho años porque querían algo más que un lugar cómodo para vivir. Estaban buscando un estilo de vida.
En esta elegante isla artificial en Newport Beach, las casas señoriales con patios que dan a la calle se agrupan en avenidas que llevan el nombre de piedras preciosas. Los residentes se desplazan en carritos de golf, disfrutan de los botes del puerto, las ferias de arte y las elegantes boutiques. Los visitantes viajan en un ferry para comprar bananas congeladas en una tienda de dulces que inspiró el puesto de bananas familiar en la comedia televisiva "Arrested Development".
Las personas que viven aquí son feroces defensores del acogedor encanto de la isla. Han luchado contra la Administración Federal de Aviación por ruido de chorro del cercano aeropuerto John Wayne y luchó con éxito para regular los alquileres de vacaciones a corto plazo.
Ahora, los residentes han puesto sus miras en una floreciente tendencia inmobiliaria conocida como propiedad fraccionada de viviendas, en la que varias personas, a menudo extraños, poseen una pequeña parte de una lujosa vivienda unifamiliar que utilizan como propiedad vacacional. Es un giro en los tiempos compartidos que, como lo ven muchos lugareños, atrae a los forasteros adinerados que buscan un lugar para divertirse en lugar de vivir.
La tienda de dulces Sugar 'n Spice con su famosa banana congelada atrae a los visitantes a la isla de Balboa. Los residentes dicen que es solo un ejemplo del encanto perdurable de la isla artificial.
(Allen J. Schaben/Los Angeles Times)
“No encaja para nada en esta comunidad”, dijo Artyn Gardner, de 71 años. allá. Pero eso no es la isla de Balboa. Simplemente no es por eso que vivimos aquí”.
El concepto de copropiedad de propiedades de vacaciones ha existido durante décadas, y la propiedad compartida de condominios y casas adosadas es una práctica común en los complejos hoteleros en expansión. Lo que está sucediendo en Newport Beach y otras ciudades de destino es una rama moderna que ganó velocidad durante la pandemia: las personas encerradas en casa buscaron la seguridad y la confiabilidad de un destino de viaje constante, excepto que en lugar de ganar tiempo en una propiedad turística, compran una fracción de una vivienda unifamiliar en un barrio residencial consolidado.
A medida que la práctica se aceleró, los propietarios comenzaron a movilizarse, planteando las mismas preocupaciones sobre el ruido y la basura que se han impuesto en las llamadas para regular los alquileres a corto plazo al estilo de Airbnb. Pintan la propiedad fraccionada como un esquema más para convertir las casas del vecindario en carruseles de vacaciones para gente rica que entra y sale sin ningún interés real en una comunidad.
En California, gran parte de esa ira se centra en Pacaso, una empresa emergente con sede en San Francisco fundada en 2020 que ha refinado el concepto en un modelo comercial lucrativo. Pacaso se especializa en segundas residencias de lujo, comprando casas unifamiliares en comunidades seleccionadas en los EE. UU. En California, que incluye enclaves costeros como Newport Beach y Carmel, entornos idílicos de la región vinícola como Sonoma Valley y elegantes ciudades turísticas como Palm Springs.
Los alquileres de vacaciones se han permitido en áreas seleccionadas de Newport Beach durante décadas. Pero a los residentes les preocupa que la propiedad fraccionada amenace con comercializar vecindarios residenciales establecidos donde los alquileres a corto plazo están restringidos.
(Allen J. Schaben/Los Angeles Times)
Pacaso establece una corporación de responsabilidad limitada para comprar una propiedad, luego divide la LLC en ocho acciones de propiedad que vende en su sitio web. La compra de una acción en una casa da derecho a un copropietario a 44 noches al año, con cada visita limitada a dos semanas. Comprar acciones adicionales equivale a más estancias. Por una cuota mensual, Pacaso gestiona la logística de la reserva, la limpieza y el mantenimiento.
en un video en el sitio web de la compañía, el cofundador Austin Allison dice que se inspiró para iniciar Pacaso después de que él y su esposa compraran su segunda casa en Lake Tahoe. Presenta una visión elevada para “hacer posible el sueño de una segunda vivienda propia para más personas”. Y compara las aspiraciones creativas de la compañía con las del artista Pablo Picasso, cuyo cubismo, dice, reunió "elementos individuales para crear un todo colectivo más hermoso".
Fred Levine se encuentra entre los antiguos residentes de Newport Beach que dicen que no se tragan la perorata igualitaria.
Levine, quien se mudó a la Península de Balboa hace tres décadas, dijo que permitir que prolifere la propiedad fraccionada de viviendas sería tan perturbador como los alquileres a corto plazo.
“Venga y visite, pero cuando entran negocios, realmente puede arruinar todo un vecindario”, dijo Levine. “He vivido al lado de alquileres a corto plazo, y es una historia de terror absoluto. No es tranquilo y pacífico y galletas y chicle y pasear a su perro. Eso no es lo que realmente sucede”.
En Balboa Island, los Gardner ahora se sientan al otro lado de la calle de una casa de Pacaso. La casa contemporánea de estilo Cape Cod de cuatro dormitorios y cuatro baños y medio cotiza en el sitio web de Pacaso a $ 940,000 por una octava parte. La casa tiene una terraza en la azotea con bañera de hidromasaje, futbolín y TV.
Si bien pagar algo cercano a un millón de dólares por una octava parte de una casa puede parecer elevado, es una ganga en un vecindario donde casas de estilo similar, vendidas al estilo tradicional, llegan al mercado por más de $4 millones.
El residente de Balboa Island, Max Gardner, vive al otro lado de la calle de esta casa de Pacaso. “Podría contarles algunas historias de guerra”, dijo en una reunión reciente del consejo de la ciudad, instando a la regulación.
(Allen J. Schaben/Los Angeles Times)
Max Gardner, de 71 años, dijo que cuando escuchó por primera vez que su vecino había vendido a Pacaso, se mostró circunspecto pero abierto a conocer a los nuevos residentes. En su calle, Emerald Avenue, los vecinos son tan unidos que se reúnen semanalmente para disfrutar de horas felices al aire libre y viajar en vacaciones grupales. Se hacen llamar “las Esmeraldas”.
Pero dijo que no pasó mucho tiempo antes de que comenzaran las interrupciones. Como cuentan los Gardner, un copropietario estrelló un carrito de golf y otro organizó una fiesta escandalosa que mantuvo despierto al vecindario hasta altas horas de la madrugada. Cuando un vecino frustrado llamó a la policía, el copropietario se indignó. Después de que los policías se fueron, se quedó sin camisa en la terraza de su azotea y gritó un mensaje a sus nuevos vecinos:
“Voy a averiguar quién llamó a la policía y los voy a joder”, recordó Gardner.
Ese propietario finalmente vendió sus acciones en la casa después de que los vecinos se quejaran y se reunieran con los representantes de Pacaso. Pero, Gardner dijo que la situación tomó tiempo y fue "como sacarle un diente".
Ha tenido una mejor experiencia con algunos de los otros copropietarios, pero dijo que conectarse como vecinos ha resultado ser un desafío. “Hemos invitado a un par de ellos a tomar una copa de vino, porque queremos que sean parte de la comunidad”, dijo. “Pero es muy difícil llegar a conocerlos cuando solo están aquí dos o tres semanas al año”.
En todo el estado, los líderes de la ciudad, inicialmente sorprendidos, se apresuran a regular el modelo comercial.
Oficiales en Palm Springs y el condado de Monterey han enviado cartas de cese y desistimiento a Pacaso, indicándole a la empresa que deje de publicitar y vender propiedad fraccionada en ciertas áreas, argumentando que es solo una forma elegante de tiempo compartido y debe cumplir con las mismas restricciones. Carmelo, Sonoma y Santa Elena se están moviendo para limitar o prohibir por completo la operación de Pacaso. En Beverly Hills, los comisionados de planificación expresaron este mes su apoyo a una ordenanza que prohibiría la propiedad fraccionada en la ciudad.
En Newport Beach, el Concejo Municipal dedicó una audiencia el 14 de marzo al tema, debatiendo si expandir una ordenanza existente que prohíbe los tiempos compartidos en zonas residenciales para abarcar también propiedades de propiedad fraccionada. La medida, si es aprobada por los líderes de la ciudad y la Comisión Costera de California, prohibiría efectivamente a Pacaso adquirir nuevas viviendas en gran parte de la ciudad. No está claro cómo afectaría la ordenanza a la docena de casas que Pacaso ya administra en Newport Beach.
“Si actúa como un tiempo compartido”, dijo el concejal Joe Stapleton, quien representa a la península de Balboa, “probablemente deberíamos regularlo como un tiempo compartido”.
A medida que aumentaba la oposición, Pacaso se mantuvo firme. Después de que St. Helena señalara que estaba considerando prohibir Pacaso, la compañía presentó una demanda, argumentando en los registros judiciales que la “campaña deshonesta” tenía sus raíces en el esnobismo.
La ciudad ha “tratado de impedir que Pacaso y sus propietarios disfruten de los beneficios de la propiedad de una vivienda secundaria en St. Helena, un privilegio que han tratado de reservar solo para aquellos en el escalón superior del estado financiero. Lamentablemente, este es solo el último capítulo de una larga historia de intentos indebidos por parte de la ciudad de excluir a los forasteros de la comunidad”, dijo la compañía en sus documentos legales.
Newport Beach se encuentra entre una serie de ciudades de destino que se están moviendo para regular la operación de Pacaso. Beverly Hills, Palm Springs, St. Helena y Sonoma también están presionando para limitar o prohibir la propiedad fraccionada.
(Allen J. Schaben/Los Angeles Times)
Pacaso sostiene que su modelo no equivale a un tiempo compartido, que generalmente implica que varias personas paguen para asegurar días o semanas específicos en una propiedad sin poseer nada. Los copropietarios de las propiedades que administran, argumenta la compañía, tienen una participación financiera en la casa y deberían tener los mismos derechos que los demás residentes del vecindario.
“La copropiedad ha sido utilizada por amigos, familias e individuos para poseer bienes raíces durante generaciones”, dijo Chrissy Bruchey, portavoz de Pacaso en un comunicado. "Muchas casas existentes dentro de Newport Beach son copropietarias a través de un acuerdo de múltiples propietarios como una LLC o un fideicomiso, no diferente de cómo los propietarios de viviendas de Pacaso son dueños de sus casas".
Dick Ragatz, presidente de la firma de investigación de mercado Ragatz Associates, rastrea la industria de bienes raíces de resorts. Dijo que la propiedad fraccionada de viviendas está atrayendo a compradores que quieren comprar en mercados de lujo pero que podrían no tener el efectivo o el deseo de desembolsar el precio total de una casa que probablemente estaría vacía la mayor parte del año. El comprador típico es “de altos ingresos y bien educado”, dijo Ragatz.
Scott Hansen, propietario de una cuarta parte de una casa de Pacaso en Ocean Boulevard en Corona del Mar, se hizo eco de ese sentimiento en una carta al Ayuntamiento de Newport Beach defendiendo el modelo de propiedad fraccionada. Dijo que lo que más le atraía de la propiedad compartida era que la casa no estaría vacía. Dijo que su familia, que vive en las afueras de Sacramento, también tiene una segunda casa en Lake Tahoe que no se usa con frecuencia.
“Limitar la propiedad de la vivienda a solo aquellos que compren el 100% de la vivienda sería un tremendo error”, escribió. “Las empresas se benefician de tener casas en las que residen personas en lugar de casas vacías”.
Pero para muchos otros que hicieron fila para dirigirse a los líderes de la ciudad en la audiencia del 14 de marzo, la preocupación no era qué es bueno para los negocios, sino qué es lo que hace buenos a los vecindarios.
Cuando Gardner tomó su turno en el podio dentro de las cámaras del consejo abarrotadas, instó a los funcionarios a considerar también las regulaciones para las viviendas existentes de Pacaso que, según él, serán protegidas si la ciudad se mueve para prohibir la propiedad de nuevas viviendas fraccionadas.
“Hay gente muy agradable que vive ahora en la casa Pacaso”, dijo al cabildo. "Podría contarte algunas historias de guerra sobre los que han estado allí antes".
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- Fuente: https://www.latimes.com/california/story/2023-03-29/newport-beach-battles-a-new-breed-of-luxury-party-houses
