El mes pasado, YIMBY Law, un grupo de defensa de la vivienda sin fines de lucro, demandó a la ciudad de Los Ángeles en nombre de un desarrollador privado que busca construir un edificio de apartamentos de 360 ​​unidades en Canoga Park. Estos apartamentos serían sólo para inquilinos que cumplan con la definición federal de ingresos bajos a moderados en Los Ángeles El proyecto fue presentado bajo la dirección de la alcaldesa Karen Bass. Directiva Ejecutiva 1, destinado a acelerar drásticamente el proceso de aprobación y permisos para proyectos de viviendas 100% asequibles. Pero recientemente la ciudad revocó la elegibilidad del edificio Canoga Park para este programa luego de quejas de propietarios de viviendas unifamiliares.

Este cambio radical es parte de una tendencia. El año pasado, la oficina del alcalde enmendó el ED1 para proteger las zonas unifamiliares del desarrollo simplificado, después de ocho aplicaciones de este tipo, incluida la propuesta de Canoga Park, ya fueron presentados. Luego se negó a esas propuestas la elegibilidad para ED1. Algunos de los proyectos han presentado apelaciones; uno la negación ha sido revocada, pero el Ayuntamiento rechazó un recurso de apelación para el proyecto Canoga.

Sin ED1, estos proyectos enfrentan un proceso de aprobación discrecional que puede implicar una revisión ambiental prolongada y otros retrasos que probablemente impidan que se lleven a cabo. Este giro de los acontecimientos puede costarle a la ciudad más de 1,100 apartamentos asequibles.

Bajo anunciado ED1 como alejar “el Ayuntamiento de su enfoque tradicional centrado en el proceso y reemplazarlo por un nuevo enfoque centrado en soluciones, resultados y velocidad”. La intención declarada del alcalde recibió un impulso notable a través de la ley estatal AB 2334, aprobada en 2022, que permite incentivos a los desarrolladores para proyectos 100% asequibles, incluidos aumentos sustanciales en los límites de altura y la densidad permitida (la cantidad de unidades de vivienda en una parcela de terreno de un tamaño determinado). ) en “áreas de muy bajo tránsito de vehículos” donde el desarrollo residencial limitado ha reducido el tráfico. La idea es que estas áreas puedan acomodar más fácilmente cualquier tráfico adicional derivado del aumento de la densidad de viviendas.

Los posibles ahorros de costos del ED1 y el AB 2334 alentaron a los desarrolladores privados a producir unidades a largo plazo con ingresos restringidos, y lo que es más importante, sin depender del financiamiento público. Si los más de 1,100 apartamentos que ahora se retrasan gracias a la modernización de ED1 se construyeran a través del camino estándar subvencionado públicamente, a un costo típico de alrededor de $600,000 por unidad, podrían requerir hasta 660,000,000 de dólares de financiación pública. Las alternativas con financiación privada son una bendición para los gobiernos locales, regionales y estatales que han buscado durante años estimular la producción de los llamados Vivienda “intermedia faltante” que sea asequible para los hogares de clase trabajadora y de ingresos medios.

Sin embargo, ahora este progreso está en duda, justo cuando el poder de estas reformas complementarias de las ciudades y los estados ha comenzado a emerger. La demanda relacionada con el edificio Canoga Park puede resultar en que uno o más de los proyectos detenidos eventualmente se construyan, y el el estado ha sugerido que la ciudad se equivocó al revocar su elegibilidad para ED1. Pero incluso si estos proyectos se aprueban, dado que ED1 ahora excluye los vecindarios unifamiliares que componen aproximadamente tres cuartas partes del suelo residencial en Los Ángeles, marcarían el final y no el comienzo de un desarrollo similar.

Algunos residentes de estos barrios dicen que eso es justo. Según el concejal Bob Blumenfield, para los propietarios afectados por nuevos apartamentos, "el valor de su propiedad se reducirá a la mitad y tendrán una gran sombra sobre su lugar".

Da la casualidad de que puedo hablar personalmente sobre estas inquietudes. Soy el propietario y residente de una unidad en un pequeño desarrollo de condominios de casas adosadas en el lado oeste ubicado justo enfrente de un proyecto en curso que convierte una casa unifamiliar en un edificio de apartamentos de unidades múltiples.

Mis vecinos y mi familia están perdiendo una gran cantidad de luz solar a lo largo del día debido al nuevo edificio. Nuestra calle ha sido un sitio de construcción cacofónico y desordenado durante tanto tiempo que es difícil recordar cómo era antes.

Pero sé que así es como se ve la solución de la crisis inmobiliaria: una sola parcela que anteriormente albergaba a una familia se está transformando en apartamentos para quizás entre 15 y 25 personas, con unidades reservadas para hogares de bajos ingresos. Al igual que los de los proyectos ED1 en disputa, estas unidades asequibles no requerirán financiación pública.

Simplemente no hay manera de resolver nuestra crisis inmobiliaria sin arrojar sombra sobre algunas zonas residenciales unifamiliares. Es posible que también tengamos que aumentar el tráfico en algunos vecindarios, aunque proporcionando más viviendas en el oeste de Los Ángeles, rico en empleos. podría en última instancia reducir tráfico al permitir que las personas vivan más cerca de donde trabajan. En cuanto al valor de las propiedades, múltiples estudios han demostrado que la vivienda para personas de bajos ingresos no los reduce sustancialmente, incluyendo en barrios de alto costo, Y a menudo aumentos ellos.

Algunos electores siempre se opondrán al desarrollo. Los formuladores de políticas locales que se toman en serio la solución de nuestra doble crisis de asequibilidad de la vivienda y falta de vivienda tienen que analizar detenidamente cuánto capital político están dispuestos a gastar para crear políticas efectivas frente a tales objeciones.

Si no podemos construir proyectos totalmente asequibles que no agoten las arcas del gobierno, incluso en los límites de terrenos destinados a residencias unifamiliares, entonces los angelinos deberían prepararse para una crisis inmobiliaria permanente.

Pero si esto parece una dirección equivocada para la ciudad, Bass y el Ayuntamiento deberían comprometerse plenamente a proteger y ampliar políticas innovadoras como la ED1 original, sin exclusiones categóricas para barrios unifamiliares, y la AB 2334. Mecanismos que convencen a los promotores privados para producir viviendas asequibles a largo plazo ofrecen lo que es lo más cercano a un almuerzo gratis en esta crisis que probablemente recibirá Los Ángeles.

Jason Ward es economista en rand corp. y el codirector del Frontera Centro de Vivienda y Personas sin Hogar.

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• Fuente: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1