Ashley:
Este es el episodio 230 de Real Estate Rookie.

Zach:
Creo que cuando mucha gente comienza a comprar propiedades de inversión, especialmente el inversionista novato que solo está desarrollando sus criterios. Está bien no tener todos los criterios desde el principio porque creo que es un proceso dinámico. Pero a menudo miran proformas y propiedades y tratan de mezclar eso para que tenga sentido para ellos en lugar de presentar primero sus criterios y creo que eso se construye con el tiempo. Pero se trata de actuar al final del día y criticar sus objetivos de inversión.

Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión Tony Robinson.

Tony:
Y bienvenido al Real Estate Rookie Podcast, donde cada semana, dos veces por semana, le traemos la inspiración, la información y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Siempre nos gusta comenzar estos episodios saludando a algunas personas de la audiencia novata y esta semana queremos saludar a alguien que dejó una reseña de cinco estrellas en Apple Podcast. Este es un gran inversor de marca. Entonces esta persona dijo: “Soy un novato motivado y solo quería decir que esta es, con mucho, la mejor plataforma que utilizo a diario. La información que brindan para un inversionista novato es tan valiosa que espero obtener mi primera propiedad. Gracias." Con tres emojis de mano de alabanza. Entonces, Big Brand Investor, lo apreciamos y, si aún no lo ha hecho, déjenos una revisión de calificación honesta en cualquier plataforma de podcast que escuche. Entonces, Ashley Kehr, ¿qué pasa? ¿Cómo estás?

Ashley:
Si nos dejas una reseña de cinco estrellas, Tony la leerá.

Tony:
Lo leeré. Si dejas una reseña de una estrella, la eliminaré.

Ashley:
Ojalá pudieras hacer eso, pero en vez de eso, solo estaría llorando. Así que estamos en la Conferencia BiggerPockets en vivo en San Diego.

Tony:
Hermoso y soleado San Diego. Este es el mejor telón de fondo para un podcast que creo que he visto. Entonces, en el futuro, ya le dijimos al equipo de BiggerPockets que solo estamos grabando podcasts en esta sala en el futuro. Entonces, necesitamos que dejen un montón de reseñas de cinco estrellas para este episodio específicamente y hablen sobre cuánto les gusta el telón de fondo de esa manera podemos mantener esto en marcha.

Ashley:
Y estamos tratando de averiguar cómo colocar esto en la parte trasera del auto de Tony. ¿Trajiste tu camioneta?

Tony:
Yo traje el camión.

Ashley:
De acuerdo, perfecto.

Tony:
Yo traje el camión.

Ashley:
Cargaremos esta cosa en la parte de atrás y la llevaremos a casa.

Tony:
Pero estamos emocionados, es genial estar aquí en BPCON, hay tanta energía. Entré en su sesión de la mañana esta mañana y era como un mar de gente. Fue una locura tener tantos inversores en el mismo espacio aquí para aprender, aquí para establecer contactos, ha sido fantástico.

Ashley:
Así que anoche comenzó oficialmente con una fiesta y un evento de inicio y luego hoy son sesiones de todo el día, sesiones de mañana y otra fiesta final. Pero siento que ya conocí a mucha gente, aprendí un montón de cosas simplemente caminando por el hotel, yendo a fiestas en yates, llegando incluso un día antes. Así que creo que si vas a algún tipo de conferencia, un evento tal vez llega un día antes o te quedas un día tarde para hacer aún más contactos fuera del entorno de la conferencia porque eso es muy abrumador. Entrar en el entorno de la conferencia, conocer gente, estás tratando de llegar a tu sesión de trabajo, cosas así, pero...

Tony:
Cuando puede llegar temprano y compartir una bebida con alguien y simplemente conocerlos en un ambiente más relajado, hace que el resto de la conferencia sea mucho más agradable porque ahora tiene a ese amigo con el que va a pasar el rato. con. Y recuerdo una de las primeras grandes conferencias a las que asistí, me encontré con un amigo que había conocido en una reunión unos meses antes y no lo había visto desde una reunión. Nos conocimos en esa conferencia por casualidad, ambos terminamos yendo allí. Pasamos todo ese fin de semana juntos y luego él fue la persona que me introdujo en los alquileres a corto plazo. Entonces es como si nunca supieras adónde te llevarán estas oportunidades de networking o el impacto que tendrán en ti.

Ashley:
Estoy de acuerdo. Entonces, nuestra primera conjetura que tenemos hoy nos ayudará con las respuestas de los novatos.

Tony:
Sí.

Ashley:
Así que estamos emocionados de tener a Zach hoy. Él es de Rent to Retirement y nos ayudará a responder las preguntas de Rookie.

Tony:
Sí. Zach, tiene una historia de fondo realmente loca. Fue entrevistado en el OG Podcast. Vincularemos su episodio en el OG Podcast en las notas del programa. Pero construyó Rent to Retirement para que sea una empresa realmente grande, pero incluso antes de eso, él mismo tuvo un viaje bastante salvaje como inversionista. De todos modos, lo trajimos para que hablara sobre propiedades llave en mano y solo algunos otros problemas que los novatos podrían estar enfrentando y a los que su experiencia podría prestarse.

Ashley:
Sabemos que los sábados os cansáis de la voz monótona y seca de Tony y de mi risa. Así que pensamos que sería genial que alguien más viniera y respondiera algunas preguntas para realmente dividirlo. Así que traigamos a Zach al programa.

Tony:
Entonces, Zach. Bienvenido al podcast, emocionado de tenerte hermano.

Zach:
Tan emocionado de estar aquí, hombre. Esto es BPCON, es asombroso, el placer es todo mío, tony.

Tony:
Si genial. Así que vamos a saltar a algunas preguntas que tenemos de la audiencia de novatos. El primero proviene de Heidi G [inaudible 00:04:40] y la pregunta de Heidi es, ¿alguien puede explicar una línea de crédito de registro no clave? Nos han dicho que registremos una línea de crédito comercial para tener efectivo para compras fuera del mercado. Estamos considerando cuatro o cinco puertas, tenemos alrededor de $600,000 en capital en nuestros alquileres sin hipotecas sobre ellos. Pero no tengo un conocimiento firme de los requisitos y un proceso para las líneas comerciales de crédito. Entonces, ¿cuáles son sus ideas o sus pensamientos sobre allí?

Zach:
Esa es una pregunta capciosa. Históricamente, en nuestra experiencia con líneas de crédito comerciales o líneas de crédito comerciales, que no es lo que recibe por correo diciendo que califica para un crédito de $75,000, generalmente es solo la tarjeta de crédito avanzada. Por lo general, tenemos más éxito trabajando con un banco local con el que está construyendo una relación comercial y está construyendo su línea de crédito si no está garantizada con el tiempo. Y, por lo general, quieren que tenga la misma cantidad de efectivo líquido disponible que está sacando, la acumula con el tiempo. Pero en base a esa pregunta, Tony, creo que tendría mucho más sentido, al menos en mi opinión, tal vez simplemente obtener una hipoteca sobre esas propiedades o incluso [inaudible 00:05:43] en las que tienen un capital significativo. . Creo que será mucho más accesible y les permitirá ampliar la cartera.

Tony:
Ese es un muy buen punto. Quiero decir, piense si no tienen hipotecas, ese podría ser el camino más fácil. Simplemente obtenga una hipoteca y ni siquiera tendrá que preocuparse por la línea de crédito. Pero mencionó que los bancos móviles más pequeños, ¿cómo es ese proceso? Entonces, si alguien pasa por un banco, ¿qué estoy pidiendo? ¿Qué documentos necesitan? Simplemente descompóngalo para nosotros.

Zach:
Creo que todo se basa en las relaciones, cuando se habla de cooperativas de ahorro y crédito locales, los bancos locales aquí es donde realmente se encuentra la banca basada en las relaciones, donde se necesita tener experiencia con ellos. Necesitan ver ingresos significativos de depósitos. Por lo general, está construyendo una relación con ellos todo el tiempo. Creo que es muy poco probable que alguien obtenga normalmente una línea de crédito empresarial o comercial que no está asegurada, simplemente entrando por primera vez en un banco sin construir ese informe y esa relación a lo largo del tiempo. Así que realmente es una banca basada en relaciones y creo que tener un negocio con ellos, desarrollarlo con el tiempo.

Ashley:
Piense en una tienda minorista o algo así, si van a obtener una línea de crédito comercial, probablemente estén poniendo su inventario o algo así como garantía. ¿Es eso correcto?

Zach:
Oh, un 100% sí. Si la mitad garantiza una línea de crédito comercial verdadera o una línea de crédito comercial, eso no es seguro. De eso es de lo que hablamos cuando pensamos en una línea de crédito. Pero si en realidad lo están asegurando contra un negocio o un activo, algo así, será mucho más fácil garantizarlo. Pero en mi opinión, una vez más, creo que simplemente garantizan las propiedades que poseen de forma gratuita y clara.

Ashley:
Yo también lo creo. Creo que esa es la mejor opción. Y el único préstamo en el que diría que estarían mejor es si realmente tienen una cuenta de corretaje donde han invertido un montón de dinero en el mercado de valores y luego hacen una línea de crédito contra eso. Porque obtendrá las mejores tarifas porque es muy líquido. Pero aparte de eso, sí, definitivamente va por ese camino al poner el punto en las propiedades porque probablemente tendrá que mostrarles mucho menos si solo está tratando de obtener un préstamo sin garantía.

Zach:
Están en una buena posición [inaudible 00:07:46]

Ashley:
Enhorabuena, tienes muchas opciones. Bien, vamos a pasar a la pregunta número dos. Ayúdenme aquí, encontré una oferta fuera del mercado hace dos semanas y acordé un precio con el vendedor. Dijo que estaba listo para mudarse y quería que esto se hiciera rápido. Permítanme señalar que no he sido precalificado, así que comencé mi búsqueda de un prestamista y hoy hablé con uno local. Pasé por la casa del vendedor hoy y le dije que las ruedas estaban rodando y que tendré una respuesta para él con una aprobación previa del préstamo. Subió el precio por pago porque instaló una nueva unidad de aire acondicionado, pagó 4k. Lo bajé a 93.5 y dijo, está bien, solo tres minutos después, lo siento, prefiero no vender porque una casa nueva será más cara. Así que ahora, para evitar que esto vuelva a suceder, me doy cuenta de que necesito que hagan un contrato lo antes posible. Mi dilema es este, ¿presento mi solicitud con el prestamista, averiguo si tengo una aprobación previa aunque no tenga una casa para comprar o simplemente espero hasta que haya una buena oferta sobre la mesa nuevamente? La única razón por la que no estoy seguro de calificar es por mi DTI, pero al mismo tiempo, no quiero apresurarme a pagar las tarjetas de crédito si no es necesario.

Zach:
Buena pregunta.

Ashley:
Sí.

Tony:
Parece que muchos vendedores con los que hemos estado tratando recientemente cambiaron de opinión.

Zach:
Creo que la pregunta que estamos escuchando es que usted se califica primero con el prestamista y luego encuentra el distribuidor y viceversa, ¿esa es la pregunta básica?

Ashley:
Sí.

Zach:
Creo que sabe cuáles son sus opciones de financiamiento porque, de lo contrario, no querrá poner las cosas bajo contrato si no puede calificar para el financiamiento, y necesita saber cuáles son esos términos. Trabajamos con muchos inversionistas nuevos que buscan construir su cartera y, a menudo, la preocupación es, bueno, no quiero ejecutar mi crédito, ellos no quieren que mi crédito lo sea. Pero la gente realmente no entiende. Pienso fundamentalmente dónde debe estar su crédito para calificar para préstamos y qué impacto mínimo puede tener una búsqueda de crédito o un informe de crédito. Ejecutamos nuestro crédito varias veces al mes durante todo el año. Todavía podemos mantenernos por encima de 740, que es una especie de umbral más alto, al menos desde un punto de vista convencional. ¿Qué piensan ustedes?

Ashley:
Bueno, lo primero es que si tiene una deuda de tarjeta de crédito, le recomiendo que la pague porque es probablemente la peor deuda que puede tener. Y yo no esperaría hasta que decidas conseguir una casa o no. Lo pagaría solo porque las tasas de interés son astronómicas. Así que me ocuparía de eso primero definitivamente.

Tony:
Sí, estoy de acuerdo contigo Zach. Creo que entender cuál debe ser su opción de financiación, número uno. Es fácil entrar en tus propiedades bajo contrato, pero como dijiste, si obtienes una propiedad en tu contrato con medio millón, que solo precalificaba por 250, ahora estás en una situación realmente complicada. Así que dejó EMD o tiene otras cosas contractuales a las que está obligado ahora que no puede cerrar. Creo que entiendo que [inaudible 00:10:33] es importante. Ahora, si se encuentra en esa situación en la que tiene una buena propiedad, obtiene un gran contrato y algo de lo que Ashley y yo hablamos mucho es que si no puede calificar para ese préstamo, no tiene el capital disponible. , ¿puede encontrar una parte de ella o puede obtener un préstamo de dinero fuerte? Así que es una especie de puente que la brecha. Entonces, la mejor ruta es obtener el financiamiento primero, pero si obtiene un buen acuerdo bajo contrato y no puede obtener el financiamiento, diría que encuentre un socio, entonces será muy amable [inaudible 00:10:56] para ayudarlo. .

Zach:
Una asociación al 100% es enorme.

Tony:
Sí. Está bien. Así que echemos un vistazo a la siguiente pregunta aquí. Así que este viene de Derek Moore. Derek dice, tengo un dúplex que estoy investigando que está fuera de mercado. Los números son buenos y la casa parece estar en condiciones decentes, aunque todavía no he tenido un GC o un inspector que la haya revisado. El dúplex proviene de inquilinos activos que están al día en los alquileres, supuestamente. El lugar no necesita muchas reparaciones en su mayoría [inaudible 00:11:20]. Aquí están mis preguntas. Primero, ¿debo pagar para que se evalúe la casa antes de hacer cualquier reparación? Dos, cuando se solicita la lista de alquileres, ¿es normal pedir estados de cuenta bancarios base que demuestren que el alquiler se pagó realmente? Y tres, ¿es una buena idea mantener a los inquilinos en la casa si han vivido en su casa durante dos o tres años? Así que la pregunta número uno, déjame repetirla porque sé que fue mucho. Entonces, la pregunta número uno es, ¿debería obtener la casa gratis antes de hacer cualquier reparación?

Zach:
Bueno, creo que realmente depende de su situación de compra, pero generalmente el banco requerirá una tasación y usted quiere que la tasación sea del valor más alto. Así que diría que espera hasta que la casa esté reparada y luego tiene la tasación.

Tony:
Tal vez lo estoy leyendo, pero dijo que es un trato fuera del mercado. Tal vez va con algún tipo de dinero duro o algo así. Así que digamos que va por dinero fuerte o que tiene el dinero en efectivo, pero ¿todavía obtiene una tasación en esa situación?

Zach:
Compramos mucho sin tener estado de tasación, pero también sabemos cuál es el valor. Ejecutamos nuestros propios DPO o realizamos compilaciones para saberlo. Creo que es bueno tener valoraciones, pero también son muy subjetivas en algunos casos. Y si un banco requiere una tasación, entonces tendrá eso. Pero creo que lo más importante es conocer sus números, conocer su ARB, las reparaciones que se van a realizar porque la tasación realmente importa en ese caso.

Tony:
Entonces, si está comprando fuera del mercado y luego dice para la situación de Derek, digamos que está comprando fuera del mercado, es una transacción en efectivo o una transacción de números duros, ¿aún recomendaría que se realice una inspección adecuada o cuál es su tipo de proceso?

Zach:
Tengo una inspección y la tasación es una inspección hasta cierto punto por sí sola. Pero sí, creo que las inspecciones son algo que siempre recomendamos a todos, sin importar cuán experimentados o nuevos sean. Y también le brinda un mejor punto de vista de negociación.

Tony:
Una de las cosas que nos encanta hacer es hacer una propiedad de sala de inspección y enviaremos a nuestro personal de mantenimiento para que se reúna con el inspector el mismo día y están esperando, simplemente camine detrás del inspector, elimine todo. están llamando. Y luego, tan pronto como se realiza la inspección, tenemos un alcance del trabajo y una oferta sobre lo que se necesitaría para reparar ese informe de inspección. Así que estoy de acuerdo, creo que es una gran táctica de negociación una vez que tienes una propiedad en tu contrato para permitir esto, eso sería un poco más razonable, lo que probablemente fue más difícil que el año pasado porque todo se está volviendo loco. Pero creo que si entramos en la segunda mitad de este año y principios del próximo, eso les dará un poco más de testimonio.

Zach:
Está tan conectado con sus sistemas que va a hacer una oferta y la inspección [inaudible 00:13:50].

Tony:
Sí, me encanta. De acuerdo, entonces la pregunta número dos, cuando se solicita la lista de alquileres, es normal solicitar los extractos bancarios que muestren [inaudible 00:13:56].

Zach:
Con nuestra experiencia con los vendedores, obtiene rollos de alquiler en todas las formas y formas. No sé si es inapropiado, tengo curiosidad por saber cuál es la opinión de sus muchachos sobre esto, pero creo que la mayoría de los dueños de mamá y papá tal vez no tienen sus finanzas preparadas lo suficientemente bien como para realmente darle una contabilidad limpia, al menos históricamente cuando estamos comprando alquileres que ya son alquileres, generalmente hay un problema allí. No están monitoreando los ingresos pero no lo saben.

Ashley:
Sí, lo que solemos hacer es enviar un acuerdo de impedimento legal a los inquilinos. Así que les pedimos que completen el nombre, la información de contacto que les tenemos indica básicamente las cosas que están en el contrato de arrendamiento. Entonces, ¿cuál es el alquiler que paga, cuándo fue la última vez que pagó el alquiler, qué reparaciones y mantenimiento deben hacerse en la propiedad, cosas así? Así que comparamos lo que dicen con lo que dijo el arrendador y vemos cómo se correlaciona eso.

Zach:
Y para cualquiera que no conozca los impedimentos legales, porque creo que esto es más común en el espacio comercial y tal vez no tanto en el residencial, pero básicamente los inquilinos verifican que el contrato de arrendamiento es correcto y se han adherido a los contratos de arrendamiento. . ¿Dije eso correctamente?

Ashley:
Sí.

Tony:
¿Qué sucede si hay una discrepancia entre lo que dice el inquilino que está pasando y lo que dice el propietario que sucedió?

Ashley:
Sí, entonces ahí es donde regresa al propietario y le dice, esto es lo que su inquilino declaró y firmó y luego le pide la prueba de seguimiento. Así que ahí es cuando probablemente sería apropiado pedir los extractos bancarios o si están usando algún tipo de software de administración de propiedades donde puedan mostrar que la ACH pasó por la impresión de ese informe para usted o copias de los cheques cancelados para mostrar que pagó el inquilino y cuál fue la cantidad que realmente pagó.

Zach:
Entonces, en realidad, ¿le está pidiendo a cada vendedor que permita que un inquilino obstaculice cada propiedad?

Ashley:
Hay un inquilino en el lugar, sí.

Zach:
me encanta eso Esa es una gran diligencia debida. Deje el lugar del inquilino.

Ashley:
Sí. ¿Es una buena idea mantener a los inquilinos en la casa si están al corriente y han vivido en la casa durante dos o tres años?

Zach:
Creo que tienes que cumplir con ese contrato de arrendamiento, no puedes desalojarlos si no hay motivos para hacerlo. Pero si ha sido un buen inquilino, ¿por qué cambiaría eso? Quiero decir, si fueran examinados adecuadamente, muchas veces heredarían inquilinos que no tienen un historial de ser un gran inquilino, al menos con propiedades que tienen un rendimiento inferior. Pero si tiene un buen inquilino, es difícil conseguirlo, así que consérvelo.

Ashley:
A ellos. Sí, creo que en la situación de Derek, mencionó que quería hacer reparaciones al principio. Así que creo que realmente depende del tipo de reparaciones que estés haciendo. Entonces, si necesita que los inquilinos hagan una remodelación importante para que pueda obtener la tasación, refinanciar, retirar su dinero, entonces sí, probablemente quiera pedirles a los inquilinos que se vayan. Pero realmente depende del contrato de arrendamiento. Si tienen un contrato de arrendamiento de dos o tres años, no puede simplemente pedirles que se vayan. Puedes preguntar, pero no tienen que irse. Pero si han estado pagando, mantienen la propiedad en buen estado, usted puede hacer las reparaciones a su alrededor, también podría conservar un buen inquilino.

Zach:
Hemos tenido muchos inquilinos que han estado extremadamente felices de que vengamos y reparemos y mejoremos su situación de vida también. Eso también abre la puerta a que, si ha habido una mala comunicación con el propietario anterior, puede reparar esas relaciones, mejorar la casa y, de hecho, reavivar esa relación con el inquilino también.

Ashley:
Sí, una cosa que hemos hecho también es darle la opción al inquilino de decir, vamos a hacer estas reparaciones, su alquiler aumentará a esta cantidad en esta fecha o puede desalojar al final de su contrato de arrendamiento. Así que creo que tener la opción también es bueno...

Zach:
Me encanta esa idea. ¿Encuentras que la mayoría de los inquilinos terminan quedándose?

Ashley:
Sí. Y otra cosa que también hemos hecho al ingresar a una propiedad donde hay inquilinos en el lugar, si ya están pagando muy por debajo del alquiler del mercado y tal vez no haya un par de cosas que deban arreglarse, también hacemos un aumento lento del alquiler. , que hemos encontrado que a la gente le encanta. Les mostramos compensaciones como, está bien, si se va a mudar a una propiedad similar que tiene la misma cantidad de habitaciones, baños, el mismo tipo de mejoras, todavía estaremos un poco por debajo del alquiler de mercado o al alquiler de mercado. . Entonces, si se muda, terminará pagando más o la misma cantidad, además de los gastos de mudanza. Entonces, poco a poco hacemos un aumento en el alquiler, tal vez $25 por mes hasta que lleguen a ese punto, o $25 por dos meses en los próximos dos meses, es un aumento de $50. Así que hemos aprendido que eso también ha ayudado mucho, hacerlo de esa manera para evitar que estos inquilinos paguen. Tuvimos una inquilina que vivió allí durante 30 años y estaba unos $200 por debajo de la renta del mercado cuando estaba, y eso es lo que hicimos que aumentó gradualmente con ella y...

Zach:
Creo que solo tomó el objetivo de ocupación más larga.

Tony:
¿30 años?

Ashley:
Y eso que también se lo compró hace cinco años. Así que 35 años ahora.

Zach:
Eso es dinero de oro, me encanta eso.

Tony:
Muy bien, la siguiente pregunta para ti, Zach. Este viene de Nodi [inaudible 00:18:44], espero haber acertado con tu nombre. Así que Nodi dice una pregunta de novato aquí, he estado buscando diferentes ofertas para aprender a calcular los números y estoy especialmente interesado en las propiedades de alquiler que son llave en mano. Utilicé la calculadora de alquiler de BP en este acuerdo y recientemente vi una casa que estaba en venta por $149,000 con un alquiler mensual de hasta 1150. Claramente, esto no cumple con la regla del 1%. Corrí los números yo mismo en la calculadora de BP y tuve un flujo de caja positivo de $200 por mes. Mi pregunta es, ¿qué me estoy perdiendo aquí? Pensé que si el problema no cumple con la regla del 1%, tendría un flujo de caja negativo. ¿Es esto común encontrar propiedades llave en mano?

Zach:
Tenemos estas conversaciones todo el tiempo porque la gente quiere invertir según las reglas generales. Pero les animo a invertir en función de sus criterios y de sus objetivos. La regla del 1% realmente no existe en el mercado actual, y si existe, tal vez sea una propiedad que tiene un precio bajo que puede no estar en una buena zona. Puedo decirle que son las principales propiedades llave en mano que ofrecemos, realmente no hay ningún 1%. Podemos entrar en un área C o D más para tratar de mostrar en papel una regla del 1%. Pero recuerde que cuando está evaluando en función de esos números y proformas solo un desempeño anticipado, podría tener un inquilino que se mude en la casa desocupada durante seis meses al año y entonces realmente no importa en ese momento. Entonces, supongo que la forma en que alentaría a las personas a abordar sus inversiones es tener un criterio de referencia, saber qué números funcionan para ellos en función de sus necesidades de financiamiento e inversión, y luego tratar de obtenerlos y también ser conscientes de las ubicaciones que están invirtiendo. Para ser honesto, creo que la regla del 1% ya no existe. Y creo que si está buscando propiedades del tipo de regla del 1%, tenga cuidado con los vecindarios en los que se encuentran.

Tony:
Creo que muchos inversores novatos acuden a nosotros y quieren saber en qué mercado debo invertir. ¿En qué ciudad debo invertir? ¿Qué es un gran problema? ¿Debo comprar esto o no? Y muchas veces es casi imposible para nosotros obtener esas respuestas porque, como dijiste, todos tienen sus propios criterios, su propio nivel de rendimiento que buscan. Entonces la gente me hace esa pregunta, siempre digo, depende, ¿qué es más importante para ti? ¿Es la apreciación más importante para ti? ¿Es el flujo de efectivo más importante para usted? ¿Es el retorno de su inversión más importante para usted? Hay tantas cosas diferentes que puede observar cuando está evaluando un rendimiento y hay formas en que la regla del 1%, la regla del 2%, todas estas otras reglas pueden ser beneficiosas, pero al final del día son solo reglas. de oro, no son leyes de inversión inmobiliaria. Entonces es una respuesta no, solo una pregunta, creo que [inaudible 00:21:20] dijo, ¿cuál es tu objetivo? Si $ 200 en flujo de efectivo es bueno para mí, obtienes un efectivo decente de la devolución de efectivo y te lo invitamos, no importa si, es eso en [inaudible 00:21:28], ¿verdad?

Ashley:
Y en cierto modo tocó su punto de que sabe que está alcanzando el papel del 1% en el mercado actual o en los últimos dos años que probablemente sea un área de bajos ingresos, una casa más asequible y una propiedad que va a ser un dolor de cabeza. Y puedo atestiguar completamente que donde compro dúplex de $20,000 que superaban la regla del 1 %, pero estaban recortando propiedades y tampoco estaba alcanzando la regla del 50 %. Entonces, por trato, se supone que debe tener sus gastos el 50% de lo que es el ingreso mensual por alquiler, y dado que los impuestos a la propiedad eran tan altos en este mercado que no estaba cumpliendo con esa regla. Eso debería mostrar que no se puede confiar simplemente en una regla general o incluso en una proporción o una estadística. Se trata de cuál es su criterio, cuál es su objetivo, y luego desarrollar todas las proporciones, las reglas y luego extraer de eso para construir el panorama general en lugar de solo una cosa.

Zach:
Creo que cuando mucha gente comienza a comprar propiedades de inversión, especialmente el inversionista novato, eso es simplemente desarrollar sus criterios. Está bien, no tener todos sus criterios desde el principio porque creo que es un proceso dinámico. Pero a menudo miran proformas y propiedades y tratan de hacer coincidir eso para que tenga sentido para ellos en lugar de presentar primero sus criterios. Y creo que eso se construye con el tiempo. Pero se trata de actuar al final del día y criticar sus objetivos de inversión.

Tony:
Está bien. Así que voy a saltar a la siguiente pregunta. Este viene de Christina [inaudible 00:23:02] y espero haberlo entendido bien. Así que Christina dice que está a punto de cerrar en su primera propiedad. Es un condominio llave en mano con inquilinos y un administrador adecuado ya en el lugar. El plan original era autoadministrarse, pero mantener el PM era parte de la propiedad del trato y los números funcionan en todas las áreas. ¿Realmente obtengo las llaves del condominio o el PM y el inquilino las conservan? ¿Se requiere un aviso de 90 días para terminar con el PM? Lo siento. Ella dice que debo recibir un aviso de 90 días para determinar con PM, pero debo mantenerlos hasta el final del contrato de arrendamiento. El inquilino debe recibir un aviso de 60 días. ¿Debo proporcionar información de contacto al inquilino y construir una relación si estoy pensando en una oportunidad de autogestión? No estoy obligado a pedir un seguro como una mejor paga de mi bolsillo anualmente en comparación con una escolta, ¿qué más debo saber? Así que voy a tratar de reformular eso para obtener las grandes preguntas aquí. Bien, entonces la primera pregunta es, ¿realmente obtiene las llaves del condominio una vez que lo cierra o un PM tiene la intención de quedárselas? Y luego, debería comenzar a construir una relación con ese inquilino ahora sabiendo que una vez que el contrato pueda rescindirse, ella planificará la autogestión, y luego, si hay algo más que deba saber y el seguro, debería preguntarle eso.

Zach:
Sí, 10 preguntas más, estamos tratando de responderlas. Creo que esto es muy aplicable a su último punto, solo depende, ¿a qué me refiero? En primer lugar, consulte con su abogado local. Las leyes estatales varían dependiendo de cómo interactúes con el inquilino. Personalmente, no autogestionamos ninguna de nuestras propiedades en este momento porque nuestro tiempo se emplea mejor para construir nuestro negocio. Y por eso queremos tener una gestión, pero tener la gestión correcta en su lugar. Por lo general, las llaves van directamente a la gerencia. Nunca veo esas llaves cuando me muevo por nuestra propiedad, ni las quiero, no las quiero tener. No nos relacionamos con nuestros inquilinos. Personalmente me gusta el anonimato de no tener inquilinos para saber quienes somos. Deben comprometerse con la administración y es por eso que tiene una administración profesional de la propiedad.
En cuanto al depósito en garantía, esto es una cosa para los impuestos y el seguro, en realidad lo pagamos por nuestra cuenta. Usted no deposita en garantía con hipotecas, ya sea un préstamo convencional o una propiedad comercial que compramos. Siempre pagamos nuestros propios impuestos y seguros porque simplemente no me gusta, aunque es más conveniente, no me gusta tener que ir al banco, lo pagan por adelantado, básicamente lo cobran por adelantado, así que lo pagas por adelantado y eso puede ser mucho dinero cuando tienes muchas propiedades. Pero también debe recordar hacer eso si sus impuestos vencen dos veces al año... No deje que eso caduque. Nunca querrás ese lapso. Así que depende.

Tony:
Yo soy al revés, me gustaría tener mi seguro e impuestos compuestos con el pago mensual de mi hipoteca porque me gusta la conveniencia y soy el rey para obtener [inaudible 00:25:45]. Así que sé que seré el primero que no tiene seguro en ninguno de sus negocios de propiedades de alquiler para poder hacer ese pago. Así que me gusta esa comodidad. Pero su punto también acerca de que el gerente tiene las llaves, es como sí, el dueño, obviamente usted es dueño de la propiedad, así que si quiere obtener las llaves, puede obtener las llaves. Pero la única razón por la que le está pagando a este administrador de la propiedad es para que pueda quedarse con las llaves si [inaudible 00:26:04] se supone que debemos hacerlo. Hemos vendido todos nuestros resultados a largo plazo por lo que teníamos, no sabía cómo era ninguno de mis inquilinos. Estaban en varios estados de distancia. Entonces, si me los encuentro en la calle, no nos conoceríamos de ninguna otra persona al azar. me encanta eso

Ashley:
Soy un poco diferente. Me gusta mantener el control. Entonces, al final, me gusta obtener las llaves de un estudio, me gusta tener la información de contacto de los inquilinos y me gusta tener una copia del contrato de arrendamiento por adelantado en lugar de ir directamente al administrador de la propiedad. También me gusta tener esas cosas conmigo para tener siempre algún tipo de control sobre mi propiedad. Especialmente cuando estás comenzando, creo que incluso tu primera propiedad, quiero decir, entiendo que a medida que construyes, creces y escalas, simplemente no es factible tener este estante en tu sótano con todas las llaves para todas tus unidades. Pero sí, creo que es perfectamente aceptable pedir las llaves al cierre de la propiedad que está comprando. Pero cuando el inquilino se mude o algo por el estilo, probablemente tendrá que colocar una nueva cerradura y obtener nuevas llaves para la propiedad.
En lo que respecta a los impuestos a la propiedad y el seguro con el depósito en garantía, justo antes de que BPCON comenzara el sábado, publicamos un episodio sobre mi factura de impuestos a la propiedad que no se pagó. Y de hecho, un par de personas se acercaron y ya me hablaron sobre eso. Es un buen momento para desahogarme en un podcast y es un lanzamiento para BEPCON, pero fue cuando no se pagó una factura de impuestos a la propiedad y Tony y yo hablamos y él dijo: Bueno, deberías ponerlos todos en custodia. Eso es algo de lo que tengo que hablar con mi prestamista comercial. En el lado residencial es muy fácil que eso suceda, pero en el lado comercial no fue así. Y creo que una de las razones por las que siempre estuve un poco en contra fue que estás pagando el dinero por adelantado cuando, en cambio, es solo una factura, lo pagas aquí. Entonces, si está comprando la propiedad y luego su seguro vence cada... Por lo general, lo paga por adelantado, paga un año de impuestos sobre la propiedad por adelantado, años de seguro por adelantado. Bueno, entonces, si tiene un depósito en garantía, comienza a pagar y a agregar a los años siguientes, donde en cambio podría usar ese dinero para otra cosa y luego pagarlo al final del año. Así que esa es mi razón para estar en contra. Pero después de tener una espalda dura, probablemente seré más experto en custodia.

Zach:
Entonces, ¿es así como consigues que los inquilinos se queden por 35 años? Pero ese es un buen punto de aclaración, Ashley. Creo que, en general, los préstamos convencionales, unifamiliares, pequeños multimillonarios, sin embargo, se espera que el prestamista deposite en garantía.

Ashley:
Por lo general, casi siempre se requiere, no tiene una opción.

Zach:
Todos miran el lado comercial y hacen crecer su cartera. A veces se negarán o depositarán en garantía, ni siquiera lo depositarán. Al igual que nuestra administración de propiedades para algunos de los centros minoristas que compramos, en realidad pagan los impuestos y el seguro, pero técnicamente no es un depósito en garantía en el préstamo. Pero sí, estoy ahí, pero necesitamos algo para hacerlo o lo estamos pagando.

Tony:
Entonces, solo quiero referirme a la última pieza, entonces, ¿hay algo más tal vez nuevo [inaudible 00:29:10] que debamos saber sobre la compra de propiedades llave en mano?

Zach:
Llave en mano es una excelente manera para que las personas comiencen a diversificarse, especialmente si su mercado local es demasiado costoso para comenzar o escalar más allá de lo que están haciendo por su cuenta. Incluso si son un inversionista activo, llave en mano es una excelente manera de agregar puertas a su cartera estratégicamente, lo que en mi opinión es el nombre del juego aquí. Creo que lo que todos estamos tratando de lograr.
¿Pero sabes con quién estás trabajando? Obviamente, desea invertir en las ubicaciones correctas con las personas adecuadas. El hecho de que esté comprando llave en mano no significa que esté protegido de cualquier riesgo normal de que los bienes raíces aún tengan problemas potenciales con los inquilinos. Entonces, sepa que entrar en eso, creo que esa es la mayor desconexión cuando trabajamos con inversionistas que quieren comprar llave en mano es solo pensar que esto será completamente pasivo y todavía está activo hasta cierto punto, incluso si tiene un gran establecimiento de la gestión de la propiedad del arrendatario. Pero puede ser una excelente manera para que las personas comiencen, eviten algunas trampas para diversificarse y escalar con el tiempo.

Tony:
Así que déjame hacerte esta pregunta, Zach. Así que reinvertimos en alquileres de vacaciones justos de Airbnbs y es una clase de activos muy atractiva en este momento. Mucha gente busca entrar en él, pero también precaución y mucha gente sabe que no es para todos. No todo el mundo debería comprar alquileres de vacaciones y administrarse a sí mismos porque definitivamente hay más trabajo por hacer en esa clase de activos que en otras. Entonces, ¿para quién dirías que tal vez no es llave en mano? ¿Para qué tipo de inversor quizás no funcione?

Zach:
Oh, esa es una gran pregunta porque quiero conformarla para que todos vengan a casa con nosotros ahora. Creo que la persona que puede hacerlo mejor por su cuenta, siendo un inversionista activo que comprende los riesgos de ser un inversionista activo que realmente disfruta eso. Y dos, alquileres a corto plazo, están llenos de administración. Incluso si tienes gestión, por eso les pagas 20, 30% posiblemente más. Pero las personas que están realmente emocionadas y apasionadas por hacer lo suyo con los bienes raíces, no quieren ser inversores pasivos todavía. Probablemente pueda obtener mejores rendimientos invirtiendo activamente, pero hay más trabajo y riesgo potencial con ese curso.

Tony:
Y lo que siempre digo es ser bueno en cualquier cosa e invertir tiempo, ganas y capacidad. Y si le falta alguno de esos ingredientes clave, tendrá problemas. Y si puede llenar ese vacío con una compañía de términos o lo que sea, probablemente tendrá más éxito. Porque si no tiene tiempo, será muy difícil encontrar un activo infravalorado para rehabilitarlo, estabilizarlo y administrarlo a largo plazo. Si no tienes el deseo, incluso si tienes el tiempo y la habilidad, odiarás hacerlo. Así que necesitas el [inaudible 00:31:55] de todas esas cosas.

Zach:
Y es importante ser honesto contigo mismo. Pienso. Esos son puntos excelentes para ser honesto con sus objetivos, cuál es su tiempo, nivel de experiencia y luego tomar medidas en consecuencia.

Ashley:
Y es una excelente manera para que los nuevos inversores comiencen a aprender de lo que hacen otras personas. Obtienes un equipo completo, obtienes todo allí para que puedas decir, está bien, así es como funciona esto, así es como funciona. Y luego, si quieres comenzar a tomar prestado o algo así, ya has visto de primera mano, esos recursos, el equipo que necesitas entrar en juego. Así que creo que para los novatos, la llave en mano es una excelente opción para comenzar. Especialmente, si ha estado en parálisis por análisis, ha estado retrasando la acción porque no tiene tiempo. Y hace años que llevas queriendo hacer esto, así creo que es un candidato perfecto para entrar llave en mano.

Zach:
El aspecto de la mentalidad, en realidad, estoy muy feliz de que hayas dicho eso porque muchas personas, y especialmente en la comunidad de VV, se atascan, están entusiasmados con los bienes raíces, se atascan en la parálisis del análisis. Esa primera propiedad en mi opinión no es importante financieramente. Es importante mentalmente, emocionalmente. Y si llave en mano es una forma de acceso para comenzar, entonces hágalo. Tenemos tantos inversionistas que regresan años después y no nos han comprado en cinco o seis años, pero salieron y construyeron esta cartera increíblemente grande y tuvieron un gran éxito y son como, oye, los primeros Un par de propiedades me dieron la confianza para salir y hacer eso. Y me encanta escuchar esas historias, así que gracias por mencionar ese punto.

Ashley:
Sí, eso es realmente increíble. Solo una última pregunta sobre llave en mano es ¿cuáles son quizás tres preguntas que alguien debería hacerle a un proveedor llave en mano al examinarlos?

Zach:
Definitivamente diría que el historial es lo más importante. Hablemos de los mercados y asegurémonos de que su modelo y su negocio cumpla con los criterios reales, porque no todas las llaves en mano son iguales. Las personas trabajan en diferentes mercados que tienen diferentes nichos de negocio. Algunas personas hacen construcciones y desarrollos nuevos a corto y largo plazo, multifamiliares. Así que solo asegúrese de que ese negocio coincida con sus objetivos y criterios, al menos fundamentalmente, asegúrese de que tengan un historial de calidad y que desee verificar las referencias y la diligencia debida al igual que con cualquier persona con la que inicie un negocio. Y la tercera pregunta es si estas propiedades tienen sentido para mis criterios. Y si lo hacen, entonces creo que lo tomas.

Ashley:
Bueno, eso fue genial y muchas gracias por acompañarnos aquí en vivo en BPCON. ¿Puede decirles a todos dónde pueden encontrar más información sobre usted y posiblemente comunicarse con usted?

Zach:
Absolutamente. Puede visitar renttoretirement.com. Esa es la renta A Retirement.com. Tenemos todos los enlaces a las redes sociales. Estaremos encantados de hablar sobre cualquier cosa que esté haciendo para invertir. Hacemos alquileres a corto plazo, hacemos nuevas construcciones multifamiliares. Tenemos nuestras manos en un montón de cosas. Y estamos aquí para agregar valor. Comuníquese. Y ustedes, muchas gracias por recibirme. Esto ha sido muy divertido, BPCON2022.

Ashley:
Soy Ashley en WealthfromRentals y él es Tony en Tony J. Robinson en Instagram. Muchas gracias por escucharnos y volveremos el miércoles con un invitado. (cantando)