Para la mayoría de la población estadounidense, resumir una casa como refugio es una subrrepresentación bastante grave de lo que una casa realmente ofrece, pero ahora muchos buscan refugio contra eventos climáticos más extremos que son capaces de reducir nuestras viviendas actuales a refugios de bajo rendimiento.

Si bien los desafíos siempre han existido, la plataforma global de datos inmobiliarios CoreLogic informa riesgos cada vez mayores y que ahora más de 18 millones de propiedades valoradas en 8 billones de dólares están en riesgo extremo.

Existen mecanismos de protección, como códigos de construcción, seguros, mejores previsiones y nuevos diseños con materiales de mejor rendimiento; sin embargo, incluso estos mecanismos están demostrando tener puntos de falla y, a veces, lagunas importantes.

Riesgos crecientes

Los riesgos se definen de muchas maneras y, para complicar aún más las cosas, las partes interesadas en la vivienda los miran a través de lentes completamente diferentes. Una compañía de seguros de hogar evalúa el riesgo de manera diferente que el constructor, que es diferente que el propietario de la vivienda, que es diferente que el arquitecto. Estas disparidades ciertamente no ayudan a mejorar la situación, pero al mismo tiempo ninguna de las partes interesadas puede discutir el peligro inminente de fenómenos meteorológicos más fuertes.

Los datos de CoreLogic analizan los atributos físicos a nivel de propiedad, los datos financieros a nivel de propiedad, los impactos de peligros específicos y una variedad de escenarios climáticos, para comprender el impacto financiero actual y futuro. Los datos de la empresa también tienen en cuenta la antigüedad del parque de viviendas, lo que hace que tanto la granularidad como la escala sean importantes en los resultados.

"Lo que hace CoreLogic es identificar el riesgo financiero de cada propiedad en los EE. UU.", dijo Anand Srinivasan, quien actúa como ejecutivo de innovación en CoreLogic. “Si la propiedad tiene más de 100 pies cuadrados, entonces hemos calculado estimaciones de pérdidas y creado puntuaciones de riesgo que incorporan el riesgo climático presente y futuro. Ahora, estamos recibiendo la demanda de los funcionarios gubernamentales de considerar períodos más largos debido a las inversiones de capital”.

Los datos proporcionan una visión holística de todos los peligros potenciales, incluidas inundaciones, vientos huracanados, incendios forestales, tormentas convectivas severas, tormentas invernales severas y actividad sísmica. A partir de ahí, los datos pueden ayudar a identificar los principales riesgos en términos financieros al observar las pérdidas potenciales, lo que convierte a CoreLogic en una herramienta útil para las compañías de seguros y los originadores de hipotecas en la suscripción y evaluaciones financieras de propiedades, pólizas y carteras de propiedades.

Los datos son completos y abrumadores, pero el valor de los datos es fundamental para todas las partes interesadas.

"Analizamos la delimitación entre el monto de la cobertura y el monto de la hipoteca, el valor de la vivienda, el valor del capital y los costos de reconstrucción", dijo Srinivasan. "Y todos son objetivos móviles, pero ayuda a articular el riesgo y luego ayuda a definir acciones sobre lo que se podría hacer para reducir el riesgo y tiene un impacto en lo que haría el propietario".

Hay decenas de ejemplos. Por ejemplo, la Junta de la Reserva Federal ha publicado un artículo utilizando datos de CoreLogic para identificar qué destruye una comunidad, definido por el punto de inflexión en el que los consumidores abandonan su propiedad dañada porque el daño es demasiado extenso. Ya ha habido casos en los que un propietario optaría por utilizar el pago de su seguro para liquidar cualquier préstamo restante y luego se marcharía. Este tipo de datos podrían ser el catalizador para una renovación de la comunidad, para su financiación o, lo que trágicamente ha ocurrido, para que el seguro abandone la zona.

Para comprender un poco mejor los datos, CoreLogic define las propiedades de “riesgo extremo” como aquellas que tienen una puntuación de riesgo climático mayor o igual a 70 sobre 100 en cualquier horizonte temporal, o que tienen un cambio en la puntuación de riesgo climático entre dos momentos cualesquiera. horizontes mayores o iguales a 40. Las métricas principales analizadas aquí incluyen todos los riesgos juntos, pero también se definen para cada peligro, y exceder el límite para cualquiera de ellos define la propiedad como extrema.

La compañía también utiliza el término "peligro grave" para resaltar la magnitud de las propiedades y los dólares concentrados en estas geografías en comparación con la mayoría de otras geografías en los EE. UU., pero aún no ha refinado sus criterios tan detallados como "riesgo extremo".

Los datos también se pueden representar en diferentes horizontes temporales para capturar un pico futuro, como una inundación en un área que actualmente sufre un largo período de sequía, lo que nuevamente podría ser un catalizador para un proyecto de modernización comunitaria.

En el análisis de CoreLogic de todos los mercados en los EE. UU. de propiedades de riesgo extremo, el costo de reconstrucción o los dólares necesarios para reconstruir la casa en un evento de pérdida total, y los valores totales de la casa o lo que se vendería hoy en día, reporta un total de 18 millones de propiedades valoradas en 8 billones de dólares; California, Florida y Texas albergan cada uno entre 2.5 y 3.8 millones de viviendas.

El valor en riesgo en el área de Miami es el más alto del país y también lo son los recuentos de propiedades. De todas las propiedades de riesgo extremo en el país, alrededor del 12% de las unidades y el valor residen hoy en Miami en 1 millón de viviendas con un valor de $814 mil millones, y ese riesgo sigue siendo fuerte con el tiempo.

El área de San Francisco tiene una proporción ligeramente menor de casas de riesgo extremo, pero las propiedades están valoradas más por casa, con medio millón de casas con un valor de $600 mil millones en riesgo. Lo mismo ocurre con San José, con 333,000 viviendas valoradas en 450 millones de dólares y Los Ángeles con 383,000 viviendas valoradas en 356 millones de dólares.

Texas está viviendo el fenómeno contrario con un mayor porcentaje de viviendas en riesgo, pero que están valoradas más abajo. Entonces, el mayor valor de destrucción se da en las tres ciudades de California y la mayor población afectada estaría en las áreas de Dallas y Houston.

Sin mitigación para aumentar la resiliencia de la propiedad con aumentos en el riesgo climático, una puntuación de riesgo cambiará de 15 a 54 sobre 100 para 2050. Se replican casi 300,000 modelos de impactos en la propiedad para proyectar la tasa de pérdida promedio en un solo año.

Las puntuaciones de riesgo proporcionan un método normalizado para comparar fácilmente el riesgo entre geografías y tiempos sin tener que hacer todos los cálculos, y se utiliza una puntuación adicional para calcular los dólares de pérdida en función de la exposición, que es el costo de reconstrucción.

El papel fallido de los códigos de construcción

Si bien los códigos de construcción existen por una muy buena razón, su desarrollo y gestión conllevan muchos desafíos.

Ian Giammanco se desempeña como director general de análisis de datos y estándares y dirige la investigación en Instituto de Seguros para la Seguridad Comercial y del Hogar y explica que los códigos de construcción se pueden adoptar y hacer cumplir en varios niveles, destacando los códigos de construcción a nivel estatal como los únicos que se aplican de manera uniforme. Los códigos locales y de condado se vuelven un poco más desordenados en su aplicación.

“Abogamos por un código estatal porque se aplica de manera uniforme y es más fácil para todos”, dijo.

Él proporciona un fuerte ejemplo. En Florida, en 1992, había muchas variantes de los códigos de construcción a nivel estatal, de condado y de ciudad, lo que causaba conflictos y malentendidos, por lo que la aplicación no fue tan estricta como debería haber sido. Esas disparidades tuvieron consecuencias devastadoras cuando el huracán más fuerte en la historia de Florida azotó en 1992, el huracán Andrew, que provocó la mayor cantidad de muertes y la mayor destrucción en dólares de la historia.

“Los códigos existen para las comunidades del mañana, por lo que deben implementarse antes de que construyamos”, dijo Giammanco. “Cada tres años el código se actualiza. Deben actualizarse periódicamente para que contengan lo último en ingeniería y ciencia”.

A medida que los huracanes continúan azotando las casas en Florida, el código de construcción mejora y ahora generalmente ocupa el primer o segundo lugar en términos de efectividad a nivel nacional.

“Después del huracán Ian en 2022, analizamos 3,600 casas, 455 de las cuales fueron construidas según el moderno Código de Construcción de Florida, y ninguna sufrió daños estructurales”, dijo. "Demuestra que el trabajo que se está realizando es valioso y poderoso".

En otros eventos extremos, como los incendios forestales, los códigos de construcción tienen un largo camino por recorrer.

"Los incendios forestales ocurren desde afuera hacia adentro y los códigos de construcción generalmente se ocupan de incendios que se inician dentro de una propiedad", dijo. “Sólo dos estados, California y Utah, cuentan hoy con un código centrado en los incendios forestales que sea eficaz para proteger el exterior hacia adentro”.

Con la antigüedad del parque de viviendas actual, las modernizaciones y renovaciones serán fundamentales para proteger a los residentes de eventos futuros. Los códigos de construcción para estas remodelaciones son más difíciles de gestionar e inspirar participación porque los propietarios tienen que comprometerse con los costos iniciales.

Un buen ejemplo de esto es el Programa FORTIFICADO que tiene tres niveles y el reemplazo de techo es uno de ellos. Cuando un propietario decide renovar el tejado de su casa, le brinda una buena oportunidad para hacer algo más fuerte o mejor. Giammanco ha visto programas de incentivos exitosos que cubrirán la diferencia de costos o un reclamo para cubrir el costo adicional de ir a un techo FORTIFICADO, de modo que el propietario no sea responsable del gasto adicional, pero obtenga una mejor protección.

Impactos del seguro

Los datos de CoreLogic constan de 110,000,000 de residencias unifamiliares y, desafortunadamente, no hay acceso en toda la industria a qué propiedades tienen seguro que conduciría a comunidades más inteligentes y seguras.

"De hecho, podríamos acceder a análisis si hubiera información de toda la industria sobre el nombre de la aseguradora y el monto de la cobertura en la póliza real", dijo Srinivasan. “Eso contribuiría en gran medida a identificar las brechas de cobertura insuficiente. Con la gran cantidad de préstamos respaldados por el gobierno, es sorprendente que no haya datos fácilmente accesibles al respecto”.

Tener ese conocimiento transformaría por completo este espacio increíblemente difícil de gestionar actualmente con tan poca transparencia.

Una forma de ayudar hoy sería desarrollar más precisión en cómo se predicen las pérdidas para que las compañías de seguros puedan hacer ofertas adecuadas.

“El mercado de seguros privados es lo que la gente realmente necesita para obtener opciones al mejor precio y tenemos que mantenerlo”, dijo Giammanco. “Con el panorama cambiante debido al clima, tenemos que fortalecer las estructuras. Las aseguradoras van a buscar nuevos productos, como seguros paramétricos que ya están en el espacio comercial y que podrían trasladarse al residencial, donde la gravedad del evento genera la cobertura adecuada”.

Para ayudar a resolver estas ecuaciones, se necesitan mejores materiales para la envolvente de la construcción junto con mejores estándares de prueba para mejorar esos materiales. Luego, esos materiales deben implementarse en el mercado a un precio razonable para ampliarlos. Por ejemplo, los materiales compuestos son buenos para prevenir daños por granizo, pero siguen siendo demasiado caros.

En caso de incendio, es más complicado y se basa en un sistema en el que asegurar viviendas individuales no resuelve el problema.

"La razón por la que los incendios dan tanto miedo es que en los barrios suburbanos los códigos no los tienen en cuenta", dijo. “El tema del barrio es difícil porque si dos casas están muy juntas y una es perfecta pero tiene una debilidad se puede aprovechar porque el vecino no hizo mitigación. Para que podamos enfrentar el fuego, tenemos que hacerlo a gran escala: a escala de vecindario, de comunidad para impulsarlo”.

Alabama y Luisiana implementaron recientemente una campaña muy exitosa de subvenciones para modernización para adaptar las viviendas al código y evitar daños futuros. Los estados bromean diciendo que sus subvenciones se agotan más rápido que las entradas para los conciertos de Taylor Swift.

Después de la temporada de huracanes de 2005, Alabama reconoció que tenía que hacer algo para mantener un buen espacio de seguros privados. Lanzar el programa Smart Home Alabama para impulsar la demanda de los consumidores de establecer un punto de referencia de lo mínimo que se puede hacer para construir según el estándar FORTIFICADO.

El crecimiento comenzó a notarse a medida que los constructores se dieron cuenta y las jurisdicciones locales se involucraron. Las subvenciones obtuvieron más financiación y se ampliaron los seguros individuales.

“Casi una cuarta parte de todas las viviendas en esos condados ahora se construyen según ese estándar”, dijo. “Más de 45,000 viviendas en esos dos condados tienen la designación de FORTIFICADAS. No se trataba sólo de seguros, sino de incentivos. Las subvenciones son como presionar un botón para crear conciencia”.

Desarrollando nuevas defensas

Al otro lado del charco, William Swan y su equipo en Casa de la Energía 2.0 Hemos desarrollado uno de los centros de pruebas más sofisticados del mundo que ayuda a los fabricantes y actores de la industria a comprender los impactos climáticos en una variedad de escalas.

"Necesitamos construir un nuevo producto", dijo sobre la vivienda actual. “El producto construido anteriormente se ha construido durante muchos, muchos años y existen problemas de financiación y seguros entre los constructores y los proveedores de energía. Los modelos de negocio están cambiando, por lo que todos los marcos institucionales subyacentes tienen que adaptarse”.

En Energy House hay cámaras de pruebas donde el equipo puede construir un edificio completo, brindando una imagen holística de las entradas y reduciendo al mismo tiempo la duración y el costo de las pruebas de campo. En la cámara se pueden medir el viento, la nieve y el sol, mostrando sus impactos en la temperatura y la humedad relativa.

"En el laboratorio, se puede reducir el tiempo para realizar investigaciones controlando el clima y realizando experimentos repetidos", dijo Swan. “Hay más datos para ver por qué funcionaron las cosas, no sólo si funcionaron, lo cual es difícil en el campo. También podríamos cambiar la casa según sea necesario, los sistemas de energía, las calderas, diferentes formas de control, los vehículos eléctricos, las energías renovables y cómo interactúan todas estas cosas, e incluso hasta qué diferencia hace la alfombra en la eficiencia energética”.

Swan dice que las pruebas tienen que ver con el futuro. Por ejemplo, Energy House está trabajando con los constructores de viviendas Bellway y Barratt para probar el producto que ofrecerán en 2025.

"Las exigencias sobre el rendimiento de esos edificios son mucho mayores", afirmó. "Han estado construyendo lo mismo durante 50 años, pero los estándares futuros de las viviendas significan que no pueden usar gas y los estándares de construcción son mucho más altos, lo que puede ser difícil de escalar usando métodos de construcción tradicionales".

El futuro también significa problemas que no prevalecen hoy, como el sobrecalentamiento y hacer que los hogares sean muy eficientes en el uso del agua para hacer frente a las sequías. Los nuevos extremos con vientos huracanados son muy difíciles, pero se pueden probar en las cámaras, junto con las inundaciones, construyendo una base de hormigón alrededor de la casa y llenándola de agua.

“Cuando se construyen las casas, colocamos sensores en las paredes, y cada casa tiene casi $50,000 en sensores para que cada circuito o elemento pueda ser monitoreado”, dijo.

Los sensores proporcionan datos que luego se recopilan y analizan. Luego, Energy House distribuye el nuevo conocimiento a la industria en general para informar a los grupos de estándares regulatorios y a los organismos políticos. Realizar la investigación y hacer la ciencia está en manos expertas del laboratorio, pero deja una responsabilidad fundamental a los constructores.

"Por mucho que hagamos ciencia, los constructores necesitan contar una historia que los consumidores puedan entender y hacer lo más utilizable posible", dijo Swan.

La innovación está ganando terreno, con casas como este diseño en voladizo que pueden sobrevivir en llanuras aluviales: una gran historia para un comprador de vivienda. Aquí Hay otras tres innovaciones de vivienda que resisten las fuerzas de huracanes más agresivas.

Como predicen los datos futuros, debemos estar preparados, con productos, sistemas y programas más inteligentes. Juego encendido.

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