Las crecientes tasas de interés hipotecario amenazaron con aplastar el sueño de Michael y Christine Hawkins de tener una casa propia. Pero este otoño, cuando la pareja vio que un condominio de Canoga Park languidecía en el mercado, idearon un plan.

Presentarían una oferta de "bajo precio" que podrían digerir si recortan las vacaciones, las compras y las comidas fuera de casa. En un año, cuando el interés con suerte, las tasas habían bajado: podrían refinanciar y liberar su presupuesto.

El mes pasado, en medio de una caída en el valor general de las viviendas, los Hawkins, ambos de 30 años, cerraron el condominio de dos habitaciones por un 7% menos de lo que pedían. Pero pueden estar atrapados con un alto pago en el futuro previsible, porque si los precios de las viviendas siguen cayendo, es posible que no tengan suficiente capital para refinanciar.

“No hay mucho margen de maniobra en este momento [en nuestro presupuesto]”, dijo Michael Hawkins, de 37 años. “Estoy feliz de haberlo hecho, pero estoy muy nervioso por lo que va a pasar”.

Por primera vez en una década, los propietarios de viviendas del sur de California, y los de todo el país, están viendo cómo su patrimonio cae en masa, como resultado de una mayor tasas de interés hipotecarias que han minado el poder adquisitivo y han hecho bajar el valor de las casas.

Los analistas de bienes raíces dijeron que la pérdida de capital, que se espera que se profundice, podría reducir el crecimiento económico ya que las personas tienen menos para gastar en renovaciones de viviendas, pagar emergencias o invertir en un negocio.

El cambio en el mercado está desconcertando a algunos compradores recientes que le dijeron a The Times que les preocupa que la caída de los precios los atrape en su hipotecas y tener consecuencias personales como presupuestos ajustados y retrasos en la jubilación.

Justin Bragg y su esposa se esforzaron por comprar una casa en Boyle Heights a fines del año pasado. Ahora, después de enterarse de múltiples tiroteos en parques cerca de su casa, se preguntan si tomaron una mala decisión. Bragg, un maestro de escuela secundaria, se siente inseguro solo con llevar a su hija de 3 años al patio de recreo de su vecindario. Pero le preocupa que no puedan vender o encontrar un inquilino que cubra su hipoteca.

"¿Estamos atrapados en este lugar?" Bragg, de 42 años, dijo.

California.

El aumento de las tasas hipotecarias está haciendo que los precios de las viviendas bajen

Después de una década de ganancias en gran medida ininterrumpidas, los precios de las viviendas en el sur de California ahora están cayendo, como resultado del aumento de las tasas hipotecarias que han aplastado la demanda.

Si bien una caída en los precios de las viviendas puede ayudar a los compradores primerizos a ingresar al mercado, puede limitar a los propietarios actuales porque para vender o refinanciar, los prestatarios deben pagar su hipoteca anterior. lo que la mayoría no puede hacer si su equidad cae en terreno negativo.

Dado que también hay miles, a menudo decenas de miles, de dólares para pagar en originación y otras tarifas, incluso aquellos con algo de capital restante a menudo no pueden permitirse vender o refinanciar y pueden volverse vulnerables a una ejecución hipotecaria o venta corta que daña el crédito. particularmente si pierden su trabajo o tienen una emergencia médica.

Subrayando la importancia del valor líquido de la vivienda en una sociedad en la que muchos carecen de ahorros y enfrentan facturas médicas exorbitantes, un estudio encontró que los pacientes con cáncer sin equidad tienen más probabilidades de rechazar el tratamiento y morir que los pacientes con equidad positiva, que tienden a sacar dinero de sus hogares y es más probable que acepten tratamiento.

“Si tiene la reserva de activos de una casa, es algo que puede usar para hacer frente a eventos inesperados”, dijo Arpit Gupta, coautor del estudio y profesor de finanzas en la NYU.

En general, los propietarios de viviendas de EE. UU. con una hipoteca han perdido un valor colectivo de $ 1.5 billones desde que el capital alcanzó su punto máximo en mayo, una reducción del 8%, según datos de septiembre de la empresa de servicios hipotecarios Black Knight. La cantidad de hipotecas subacuáticas, donde alguien debe más en su préstamo de lo que vale su casa, se ha más que duplicado a aproximadamente 450,000 en todo el país.

Por ahora, la cantidad de personas con poco o ningún capital es pequeña en comparación con las secuelas de la Gran Recesión, incluso si está aumentando.

En 2011, aproximadamente el 30% de las viviendas estadounidenses hipotecadas, o 16 millones, estaban bajo el agua, según datos de Black Knight. A finales de septiembre, ese porcentaje se situó en el 0.84 %, aproximadamente de vuelta al nivel que tenía al comienzo de la pandemia.

Los que corren mayor riesgo son las personas que compraron este año.

Los datos de Black Knight muestran que el 8% de los hogares estadounidenses que compraron una casa con una hipoteca en 2022 ya están bajo el agua, mientras que casi el 40% tiene menos del 10% de capital.

Andy Walden, vicepresidente de investigación de Black Knight, dijo que espera que más personas caigan bajo el agua en los próximos meses a medida que continúen las caídas de los precios de las viviendas. Pero es poco probable que las filas de personas con muy poco o ningún capital acercarse a los niveles vistos durante la última caída de la vivienda.

Eso se debe en gran parte a dos razones, dijo Walden. Los precios no deberían caer tanto esta vez y, para empezar, la gente tenía más equidad.

Ambas razones se deben en parte a estándares crediticios más estrictos impuestos después de la crisis financiera de 2007-08. Y un aumento constante en los precios de la vivienda desde 2012, junto con un 43% población durante la pandemia, también impulsó los balances de los propietarios de viviendas.

“Los prestatarios están en una posición mucho mejor para capear los próximos impactos económicos y/o las consecuencias del debilitamiento de los precios de las viviendas”, dijo Walden en un correo electrónico.

Según un reciente Reuters encuesta, los economistas esperan una disminución promedio, promediada en las principales áreas metropolitanas de EE. UU., de pico a mínimo, del 12%, aproximadamente un tercio de la caída observada después del estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000.

Sin embargo, las estimaciones dentro de esa encuesta llegaron al 30% para las disminuciones de hoy.

Black Knight modeló recientemente cómo sería una disminución nacional del 15%. Se estima que el 3.7% de las viviendas hipotecadas, o 1.9 millones, quedarían bajo el agua, lo que pondría a esos propietarios en un mayor riesgo de ejecución hipotecaria. En general, los titulares de hipotecas verían borrados $4.5 billones en capital.

El economista de la Universidad de Boston, Adam Guren, dijo que la caída de los precios de la vivienda hace que los consumidores reduzcan, principalmente porque tienen menos capital para aprovechar y gastar a través de líneas de crédito con garantía hipotecaria y refinanciaciones, pero también porque a medida que los precios bajan, algunas personas se sienten más pobres.

Guren, quien ha estudiado el llamado efecto de riqueza de la vivienda, advirtió que una disminución del 15% es una suposición "bastante grande", pero dijo que la investigación sugiere que haría que los consumidores redujeran el gasto en aproximadamente $ 193.5 mil millones a $ 322.5 mil millones.

“Son serios contratiempos económicos”, dijo, pero también podría no ser “tan malo porque ayuda a la Fed a controlar un poco la inflación”.

Algunas áreas podrían verse más afectadas. Según los datos de Black Knight, los precios de las viviendas en EE. UU. hasta ahora han caído un 3.2 % desde el máximo, mientras que los precios han caído un 7 % en los condados de Los Ángeles y Orange. y 6.3% en el Inland Empire.

California.

¿Por qué algunas de las propiedades más caras del sur de California quedan completamente vacías?

A medida que el desarrollo llena cada grieta del condado de Los Ángeles, algunas de las parcelas más preciadas quedan intactas. ¿Por qué?

No todos están preocupados. Algunos compradores de vivienda recientes no se preocupan por la disminución del valor de su vivienda, convencidos de que, a largo plazo, los precios subirán lo suficiente como para ser una buena inversión.

Mike Park, de 40 años, compró una casa de $777,500 en Lakewood en mayo. Señaló todos los beneficios no financieros que está disfrutando, incluido su garaje, un patio en un “gran lote” y la capacidad de hacer con su propiedad lo que le plazca.

“Incluso si estoy pagando un poco de más, lo que sea, todavía tengo mi propia casa”, dijo el especialista en marketing digital.

Park planea estar en su casa durante al menos 10 años. Aquellos con marcos de tiempo más cortos tienen más en juego.

Jean Madonia dijo que ella y su esposo Tony decidieron tomar su pensión de Coca-Cola como una suma global e invertir la mayor parte en el pago inicial de una casa recién construida en Menifee, en el condado de Riverside.

Tony tomó otro trabajo en una panadería industrial y, en tres a cinco años, la pareja de poco más de 60 años planea vender con ganancias y mudarse a un estado más barato para jubilarse cómodamente.

La decisión parecía tener sentido en ese momento. Los Madonia dieron el pago inicial del lote el año pasado, una época en la que los precios de las casas estaban por las nubes.

“Esperamos que en tres a cinco años el mercado vuelva a subir”, dijo Jean Madonia. "Da un poco de miedo".