"¡Cómo se atreve ese tipo a decir esto!"   

Sé que eso es lo que muchos de ustedes están pensando. 

Sí, yo también me siento avergonzado por eso. Pero como autor de un libro sobre inversiones multifamiliares y administrador de fondos de bienes raíces comerciales, quiero levantar una bandera...una vez más…sobre el peligro de pagar de más por activos estabilizados en un mercado sobrecalentado. O invirtiendo pasivamente en acuerdos como este. 

¿De qué estoy hablando... y a quién se aplica esto? 

Esta publicación analiza cómo la descompresión potencial de la tasa de capitalización podría conducir a una caída significativa en el valor de sus activos... y cómo evitar o superar este peligro potencial. 

Esto podría aplicarse a usted si es un inversionista pasivo en multifamiliares o cualquier otro tipo de activo comercial que se valore según esta fórmula: 

Valor = Ingreso operativo neto ÷ Tasa de capitalización

Esto se aplica a apartamentos, autoalmacenamiento, parques de casas móviles, parques de casas rodantes, viviendas para personas mayores, industrias, hoteles, centros comerciales, tiendas minoristas, torres de telefonía celular y más. 

Entonces, ¿por qué me estoy metiendo con las viviendas multifamiliares? 

En parte porque tuve la "humildad" de titular mi libro de inversión en apartamentos de 2016, La Inversión Perfecta, me siento responsable de garantizar que los inversores sepan en qué se están metiendo. La “inversión perfecta” no es perfecta si paga de más para obtenerla. 

Dicho esto, muchos inversores de apartamentos no está pagando de más Algunos lo están aplastando y ganando millones para sus inversores. Visité a uno en Dallas la semana pasada que está haciendo precisamente eso. 

Pero me preocupa ver tantos signos reveladores de una posible burbuja. Y tantas suposiciones sobre el crecimiento de la renta, la compresión continua de la tasa de capitalización y la deuda LTV alta con suposiciones agresivas sobre las tasas de interés. Pero eso no es todo. 

Estoy realmente preocupado por los sindicatos/inversores que hacen apuestas arriesgadas sobre activos que los grandes operadores ya ejecutan y han optimizado/estabilizado. Muchos de estos necesitarán esperar y rezar por la inflación con tasas de interés bajas continuas para sobrevivir. 

Si bien estoy a favor de la esperanza y la oración, esta no es la mejor estrategia comercial. Especialmente cuando está invirtiendo su capital ganado con tanto esfuerzo. 

¿Por qué diablos dirías que tengo que subir los alquileres un 33 % para alcanzar el punto de equilibrio? 

Es por la posibilidad de descompresión de la tasa de capitalización. 

Esa es la posibilidad de que las tasas de capitalización puedan subir más. Lo que significa que los precios de los activos bajan. Y este tema se acentúa en cap rates bajos (precios altos) más que en cap rates de antaño. Este es el por qué…

La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento no apalancada proyectada para un activo como este en una ubicación como esta en una condición como esta en un momento como este. Dado que la tasa de capitalización está en el denominador de nuestra ecuación de valor, los valores de los activos cambian en proporción inversa a la tasa de capitalización. 

Cuando las tasas de capitalización eran del 10%, un movimiento hacia arriba o hacia abajo del 1% resultó en un cambio de valor del 10% hacia abajo o hacia arriba. Por lo tanto, una descompresión de una tasa de capitalización del 10 % al 11 % da como resultado una disminución del 10 % en el valor de los activos. 

Pero las tasas de capitalización no han sido del 10% para la mayoría de los activos durante un tiempo. De hecho, las tasas de capitalización actuales a veces se encuentran en el rango del 3% al 4%. De hecho, hemos visto muchas ofertas multifamiliares (y otras) en el rango del 3% últimamente. 

Entonces, ¿qué pasa si su tasa de capitalización del 3% sube al 4%? ¿Cuál es el impacto en el valor? Supongamos que el ingreso operativo neto es de $500,000. A una tasa de capitalización del 3%, el valor de ese activo es: 

$500,000 ÷ 3% = $16,666,667

Tendrá que gastar $16.7 millones para obtener un flujo de efectivo anual de medio millón. Y con la deuda, los pagos de la hipoteca reducirán significativamente el flujo de efectivo neto para los propietarios. 

Con un aumento del 1 % en las tasas de capitalización del 3 % al 4 %, el valor del activo es: 

$500,000 ÷ 4% = $12,500,000

Entonces, esta es la matemática que respalda el título de esta publicación. Una caída del 25% en el valor de una métrica generalmente incontrolable (tasa de capitalización) debe compensarse con un aumento mayor en una métrica generalmente controlable (ingresos operativos netos). 

Si se toma la ecuación de la tasa de capitalización del 4 % y se aumenta el ingreso operativo neto en un 33.3 %, se regresa a un valor de activo de equilibrio:

1.333 * $500,000 ÷ 4% = $16,666,667

Por eso es necesario aumentar los alquileres en un tercio para volver al mismo valor. Ahora bien, esto puede ser razonablemente alcanzable con la inflación durante varios años. Pero, ¿y si la inflación no se materializa como predices? 

Peor aún, ¿qué sucede si se encuentra en una recesión económica en la que cae la ocupación, aumentan las concesiones y los alquileres se estancan? Si no cree que esto pueda suceder, lamento decir que su opinión está en desacuerdo con todo el historial de inversiones en todas las clases de activos. Lee el clásico de Howard Marks Dominar el ciclo del mercado si dudas O escuchar a brian burke cuenta lo que pasó en su peor trato en 2008. 

Una advertencia importante

Advertencia: alguien argumentará que aumentar las rentas en un 33 % proporcionará mucho más que un aumento del 33 % en el NOI, ya que los costos operativos no aumentan en la misma cantidad. Gran punto. Me tienes. 

Pero argumentaré que es probable que también experimente una inflación significativa en sus gastos operativos (OPEX) y gastos de capital (CAPEX). Y la creciente escasez de mano de obra (y material) aumentará potencialmente sus costos incluso más de lo esperado a medida que el mercado laboral para el mantenimiento y oficios similares continúa reduciéndose. 

Pero si persiste en este argumento, le concedo que tal vez pueda reducir un poco esta cifra del 33%. Siéntase libre de asumir el 18% si lo desea. Ese sigue siendo un gran problema a corto plazo. Especialmente si ese corto plazo incluye un refinanciamiento. 

Ah, y antes de dar un suspiro de alivio por "solo" el 18%, tenga en cuenta esto... las tasas de capitalización podrían descomprimirse fácilmente en mucho más del 1%. ¿Y si suben del 3% al 5%? Entonces estás viendo el doble del problema que estoy presentando aquí. 

Cinco impactos potenciales de las tasas de capitalización descomprimidas 

Ayer le hablé de este concepto a un amigo y me dijo que era más académico que práctico. ¿En serio? Analicemos cinco impactos potenciales de descomprimir las tasas de capitalización. 

1. Desafíos de refinanciamiento de la evaluación

Los sindicatos con un tiempo de espera corto o una ventana corta hasta la refinanciación pueden verse afectados si aumentan las tasas de capitalización. La tasación se basa directamente en la tasa de capitalización, por lo que una situación como la anterior, donde el activo pierde un 25 % de su valor, puede generar desafíos potenciales. 

2. Desafíos de refinanciamiento de la tasa de interés

Desafortunadamente, las tasas de capitalización más altas a menudo van de la mano con tasas de interés más altas. Por lo tanto, las tasas de capitalización descomprimidas junto con los pagos de intereses más altos de la nueva deuda pueden ser un doble golpe. 

3. Llamadas de capital: la necesidad de capital fresco en un negocio obsoleto 

El resultado podría ser la necesidad de una llamada de capital de los inversores. Una nueva inyección de capital. Pero es posible que los inversores ya estén dudando de la viabilidad de este acuerdo y que se resistan a la oferta de invertir dinero bueno en dinero malo. Podrías encontrarte en aguas profundas aquí. 

Los inversores pueden adherirse a la sabiduría de Warren Buffett aquí: 

Sin duda, usted y yo no podemos ver este problema como "un bote con fugas crónicas". Pero no importa mucho lo que pensemos. Este es el capital ganado con tanto esfuerzo por los inversores, y su opinión gobernará en esta situación. 

Además, seamos honestos, cada trato no sale tan bien como se planeó. Y si (cuando) tiene otros problemas, como alcanzar los objetivos de ocupación, los objetivos de alquiler y las proyecciones de ingresos, este problema de refinanciamiento/llamada de capital puede parecer la gota que colmó el vaso en la evaluación de un inversionista. 

4. TIR más bajas

No soy un gran admirador de las tasas internas de rendimiento para la mayoría de las operaciones. Estas TIR generalmente se malinterpretan y pueden manipularse. El impulso por las TIR a menudo da como resultado un pensamiento a corto plazo, que no suele ser el camino para generar riqueza a largo plazo. 

Sin embargo, si usted, como sindicador, proyecta TIR a un cierto nivel, la descompresión de la tasa de capitalización y su feo gemelo, tasas de interés más altas, pueden resultar en TIR significativamente más bajas. ¿Por qué? Cuatro posibles razones incluyen: 

1. La incapacidad de refinanciar capital perezoso como retorno preliminar para los inversores
2. Menor flujo de efectivo como resultado de tasas de interés más altas (con tasas flotantes sobre la deuda original o tasas más altas sobre la deuda adicional) 
3. Valoraciones más bajas si se vende a corto plazo
4. La incapacidad de vender en absoluto en el corto plazo. Este retraso puede reducir significativamente las TIR. 

5. Impacto en acuerdos futuros: a los ojos de los inversores

Sr. o Sra. Syndicator, ¿planea estar en esto a largo plazo? Espero que lo hagas. Debido a que la riqueza más significativa suele ser construida por los que eligen un carril y permanecer en él durante mucho tiempo. 

Si acepta acuerdos riesgosos con deudas riesgosas y sufre las consecuencias de los puntos 1 a 4 anteriores, puedo asegurarle que esto estropeará su historial. Y obstaculizará o incluso paralizará sus oportunidades de recaudar más capital en los próximos años. 

Y a usted, Sr. o Sra. Inversor Pasivo, le recomiendo que evalúe cuidadosamente las operaciones con este lente. Para asegurarse de que no está entrando en un trato con estos riesgos. Y para asegurarse de que su distribuidor no tenga un historial y una tendencia a jugar con esta marca de fuego. 

¿Sabe realmente cómo evaluar estos riesgos? Si no está seguro, es posible que desee invertir con un grupo con el conocimiento colectivo para analizar estos operadores y acuerdos. Y es posible que desee recoger de Brian Burke excelente libro de bp, El inversor sin intervención. 

¡El self-storage puede ser un centro de ganancias!

¿Está cansado de pagar de más por propiedades unifamiliares y multifamiliares en un mercado sobrecalentado? Invertir en autoalmacenamiento es una alternativa que se pasa por alto y que puede acelerar sus ingresos y aumentar su riqueza.

Tres formas de evitar este desastre potencial

1. Deuda segura

Una forma de evitar este problema es invertir con relativamente seguro deuda. ¿Qué es la deuda “segura”? Puede ser una deuda LTV baja. Puede ser tasas fijas con un horizonte de tiempo largo. Con suerte, es ambos. 

Hay algunas buenas razones, especialmente con la nueva construcción, donde el 80% LTV, tasa flotante, deuda a 3 años tiene sentido para un desarrollador. 

Pero seamos realistas... mientras que los promotores inmobiliarios son algunos de los empresarios más ricos de Estados Unidos... algunos de ellos terminan en la pobreza. Después de ser millonarios a los treinta o cuarenta años, algunos de ellos pasan su jubilación como recepcionistas de Walmart. (Hay nada malo con ser un saludador de Walmart. Pero no es la forma en que la mayoría de nosotros soñamos con jubilarnos). 

Entonces, ¿qué sucede si adquiere un activo con una tasa de capitalización baja que se descomprime en el segundo año? Si tiene que refinanciar, especialmente a una tasa de interés más alta, podría tener grandes problemas en el tercer año. Pero si tiene una deuda con una tasa de interés baja a largo plazo (como 10 o 12 años), puede estar bien. Claro, es posible que no pueda refinanciar para obtener capital tan pronto como esperaba, pero el beneficio de las retenciones a largo plazo a tasas de interés bajas puede cubrir una multitud de pecados. Especialmente en un entorno inflacionario. 

2. Bienes con valor intrínseco

Este gráfico muestra la propiedad estimada de apartamentos grandes (más de 50 unidades) frente a parques de casas móviles y de autoalmacenaje. Esto es importante porque el vendedor de un activo inmobiliario a menudo desempeña un papel en la determinación del potencial de crecimiento para el comprador, un operador profesional. 

Los operadores independientes poseen alrededor de las tres cuartas partes de los 53,000 activos de autoalmacenamiento de Estados Unidos, y aproximadamente dos de cada tres de ellos solo poseen una instalación. Esto a menudo significa que existe un potencial alcista al adquirir el activo. 

Los parques de casas móviles son aún más importantes para los propietarios de mamás y papás. Hasta el 90% de los 44,000 parques de Estados Unidos se incluyen en este categoría. 

Confía en mí cuando digo que a menudo hay mucha carne en los huesos en acuerdos familiares como este. Verificar este artículo en encontrar negocios con valor intrínseco. 

Puede encontrar mamás y papás en cualquier clase de activos, pero como puede ver, probablemente sean más fáciles de encontrar fuera del ámbito multifamiliar. 

Adquirir y mejorar un acuerdo familiar puede generar un valor significativo para los inversores. Y lo que es más importante, por el bien de la mitigación de riesgos, esto puede ayudarlo a aumentar un margen cada vez mayor de seguridad entre sus ingresos mensuales y el servicio de su deuda. Esto se conoce como el Ratio de cobertura de servicio de la deuda, y es uno de los conceptos esenciales en la inversión inmobiliaria. 

3. No inviertas en bienes raíces

Una tercera forma de evitar este posible desastre es evitar por completo la inversión en bienes raíces. Es posible que desee evitar el mercado de valores y otras acciones también. Estos caminos ciertamente evitarán los riesgos y peligros de invertir en bienes raíces. 

Sus opciones incluyen cobrar intereses de una cuenta bancaria o del mercado monetario (rendimientos actuales = 0.5% a 0.7%). También podría invertir en el gobierno de los Estados Unidos. Puede obtener tasas a largo plazo de más del 2% hoy. 

Hay muchos otros instrumentos de deuda que podrían generar tasas más altas. Algunos bonos municipales rinden del 2% al 3%, y hay fondos de deuda con mayor riesgo y mayores rendimientos.  

Podría invertir en metales preciosos o criptomonedas, pero creo que estas "inversiones" son más especulaciones o pólizas de seguro que inversiones. Sin embargo, creo que es prudente tener algo de este seguro en cualquier economía.  

Incluso podrías enterrar dinero en efectivo en un agujero en el suelo. Pero un estimado rabino judío antiguo ofreció advertencias estrictas contra esta práctica en la inversión y la vida. 

Reflexiones finales

Cada inversión tiene una correlación de riesgo y rendimiento. Y algunos de los riesgos involucrados en estas inversiones de bajo riesgo están ocultos a simple vista. Discutiremos esto la próxima vez en la segunda parte de esta publicación. Sugerencia: los estragos de la inflación podrían hacer que pierda dinero con cada pago de deuda de bajo rendimiento. 

¿Entonces, qué piensas? ¿Ves y estás de acuerdo con la lógica y las matemáticas aquí? ¿O es el autor como el niño que gritaba lobo?