En medio de la creciente evidencia de que el rápido aumento de los precios de las viviendas ha terminado, los inversores en propiedades de alquiler tendrán más opciones en los próximos años a medida que los vendedores superen en número a los compradores y los precios se desinflen, lentamente en la mayoría de los mercados pero muy rápidamente en otros.

Como SIEMPRE ha sucedido en el pasado, los precios de las viviendas y los alquileres eventualmente se realinearán con los ingresos locales. Este reajuste puede llevar años, pero los inversores no necesitan esperar tanto para detectar buenas oportunidades.

En todos los mercados inmobiliarios, a algunas áreas locales les va mejor que a otras, tanto a la baja como en tiempos de auge. Los inversores pueden detectar las diferencias utilizando datos locales sólidos.

Los datos locales pueden indicarle si habrá una demanda fuerte o débil de vivienda, en qué rango de alquiler se encuentra el corazón del mercado de alquiler y qué tipo de inversión tendrá mejores resultados en la combinación de vivienda local. Luego, los inversores pueden decidir si una propiedad disponible es adecuada para las condiciones locales.

Por ejemplo, Charleston, Carolina del Sur, ha sido un mercado inmobiliario fuerte durante años, solo unos pocos lugares como Austin y Boise han crecido más rápido. Pero algunas áreas dentro del mercado de Charleston tendrán mejores resultados que otras en los próximos años.

Veamos primero el crecimiento del ingreso local, por lo que me refiero al ingreso total, no solo al promedio. Esto le indica qué tan fuerte será la demanda de vivienda: si las personas y el dinero fluyen hacia un área o no.

En la tabla, mire a Ladson (código postal 29456). Durante los últimos tres años, los ingresos totales crecieron un 45 por ciento. En Summerville (código postal 29485, justo al lado), los ingresos aumentaron solo un 14 por ciento; y en Hollywood (código postal 29449, al oeste de la ciudad) el ingreso total en realidad disminuyó un 4 por ciento.

Seguro que parece que Ladson es la mejor apuesta para los alquileres y los precios de las viviendas en el futuro. A medida que los precios bajen, Ladson brindará mejores oportunidades que los otros dos. Eso no significa que no debas invertir en Summerville o Hollywood, solo que en esos lugares tienes que negociar más porque no puedes contar con una fuerte demanda futura.

El siguiente paso en la evaluación de una propiedad es identificar el corazón del mercado de alquiler local: el rango de alquileres mensuales donde actualmente encuentra la mayoría de los inquilinos. Esto es muy importante porque si el alquiler de la propiedad es mucho más alto que este rango, tendrá dificultades para encontrar un inquilino, tal vez no ahora, pero dentro de dos años, cuando el inquilino promedio se mude. Ahí es cuando podría quedarse con una propiedad vacía o necesitar reducir el alquiler.

Miremos de nuevo a Ladson en nuestra tabla. En 2021, el grueso de los inquilinos pagó entre $1,007 y $1,524 de renta mensual; agregue alrededor del cinco por ciento para llevar eso a 2022 dólares. Una propiedad con alquileres en este rango atraerá fácilmente a los inquilinos, pero si planea cobrar $ 2,000, habrá muchas menos personas que puedan pagarlo.

El último paso es encontrar qué tipo de inversión es más fácil. La relación entre el precio promedio de la vivienda y el alquiler anual promedio puede brindarle información porque es una medida de cuán caras son las viviendas en comparación con los alquileres. Por lo general, es alrededor de 18. Un alquiler unifamiliar directo es más fácil cuando la proporción está entre 15 y 22. Por encima de 22, la mayoría de las casas son demasiado caras para alquilar, por lo que es más fácil subdividir una casa en apartamentos o subdividir una casa en unidades de alquiler. Menos de 15 casas son baratas en relación con los alquileres, por lo que comprar una y actualizar a un alquiler más alto es una buena oportunidad.

En Ladson, el precio promedio de una vivienda en 2021 fue de $216,000 1,271, mientras que el alquiler mensual promedio fue de $15,252. Por lo tanto, el alquiler anual promedio fue de $ 14 y la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler anual es XNUMX. Esta baja relación significa que prácticamente cualquier tipo de inversión es bastante fácil aquí, alquiler de viviendas unifamiliares, apartamentos o mejoras.

En Hollywood, por otro lado, donde hay muchos menos inquilinos, la proporción es de 28. Aquí tendrá dificultades con un alquiler unifamiliar, los apartamentos son una inversión más fácil.

Ninguna de estas son reglas estrictas y rápidas, son pautas. Te permiten ver las fuerzas que impulsan el mercado local. Se basan en datos duros, no en ilusiones. Una buena oportunidad de inversión podría ir completamente en contra de lo que sugieren, pero si lo hace, probablemente debería averiguar por qué.

Cómo obtener los datos

Es un poco complicado la primera vez, pero vale la pena su paciencia.

Los datos de ingresos locales están disponibles a través del Censo.

Hay filtros en el lado izquierdo de la página. Para Geografía, elija Área de tabulación de código postal y elija el código postal que desee. En Temas, elija Ingresos y pobreza, luego Ingresos y ganancias, luego Ingresos. Para Años, elija 2020. Luego haga clic en el botón Buscar en la parte inferior derecha.

Verá una lista de tablas. Haga clic en S1902 Ingreso medio en los últimos 12 meses. La tabla muestra cuántos hogares hay y el ingreso 'medio' (promedio) por hogar. Multiplique uno por el otro para obtener el Ingreso Total.

Repita esto para 2017, luego calcule el aumento. Ese es el primer paso del análisis estratégico, y el más importante.

Para el rango de alquiler, vaya nuevamente al sitio del Censo y elija el código postal. Para Temas ahora seleccione Vivienda, luego Características financieras, luego Costos de inquilinos. Elija 2020 para el año, luego busque como antes.

Quiere la tabla B25063 Renta Bruta. Muestra cuántos inquilinos actuales pagan cuánto alquiler mensual. Para el código postal 29456, el corazón del mercado de inquilinos es probablemente de $ 900 a $ 1500 (tenga en cuenta que los intervalos de informes no son todos del mismo tamaño). Actualice este rango a 2022 para la inflación.

Para calcular la relación precio-alquiler, vaya al sitio del Censo y elija el código postal. Para Temas, elija Vivienda, Características financieras y verifique tanto el Valor de la vivienda como los Costos del arrendatario. Elija 2020 para el año, luego busque.

Obtiene la tabla DP04 Características de viviendas seleccionadas. Desplácese hacia abajo para obtener el valor medio de las unidades ocupadas por sus propietarios ($182,600 1,199), luego el alquiler bruto medio ($13, mensual). En este caso, la relación entre el valor de la vivienda y el alquiler bruto anual es 2022. La actualización de los valores a 14 arroja una relación de XNUMX, no muy diferente.

Alternativamente, Monitor del mercado local proporcionó los datos en este artículo para Charleston, SC y publica más de 200 informes con estos cálculos ya realizados para usted.

El ablandamiento de los mercados es un momento de oportunidades. Está buscando una inversión que conserve su valor y produzca buenos ingresos año tras año, en el futuro. Si se toma el tiempo de analizar la conveniencia de un área local, el alquiler más apropiado y el tipo de alquiler más adecuado para la estructura de vivienda local, tiene la mejor oportunidad para una inversión sólida a largo plazo.