La industria del cannabis puede ser un campo minado de posibles problemas legales, fiscales y de licencias. En particular, contratos de arrendamiento de cannabis puede ser un semillero de problemas ocultos. Muchos operadores se han visto obligados a cerrar por completo debido a una disputa con su arrendador sobre una violación real o supuesta del contrato de arrendamiento.
Algunas de las disposiciones más comunes, y aparentemente inocuas, en un contrato de arrendamiento estándar pueden ser problemáticas para los inquilinos y propietarios de cannabis. Los arrendamientos de espacios comerciales de cannabis son inherentemente complejos, y una plantilla extraída de Internet nunca logrará los niveles adecuados de protección para ninguna de las partes.
Aquí están los ocho principales problemas potenciales y sus soluciones.
El problema: el uso de contratos de arrendamiento de cannabis genérico
Muchas personas usan plantillas de arrendamiento que encuentran en línea y nunca se encuentran con un problema. Sin embargo, la gran mayoría de los estándares bienes raíces comerciales los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula relacionada con la “ley aplicable”. Estos inquilinos generalmente declaran que no pueden "usar las instalaciones para fines ilegales, incluidos, entre otros, el uso, la fabricación, la venta, el almacenamiento o el transporte de drogas ilícitas u otro contrabando, o violar cualquier ley u ordenanza, o cometer un derroche o molestia". en o alrededor de las instalaciones.” Eso presenta un problema obvio para ciertos negocios de cannabis, ya que la marihuana sigue siendo ilegal según la Ley de Sustancias Controladas federal. La creciente popularidad y las continuas disputas sobre la legalidad de los productos derivados del cáñamo, como Delta-8 y el hexahidrocannabinol (HHC) también son motivo de preocupación.
La solución: Los contratos de arrendamiento deben incluir las exclusiones necesarias de las leyes federales o estatales que podrían impedir inadvertidamente la operación de un negocio de cannabis en las instalaciones. Además, los propietarios y los inquilinos deben acordar explícitamente qué tipo de actividad se permitirá en las instalaciones (normalmente denominada "uso permitido"), y el contrato de arrendamiento debe indicar expresamente el propósito y el tipo de negocio, por ejemplo, cultivo, fabricación / extracción, dispensario de marihuana medicinal o tienda minorista de uso recreativo. Ser claro desde el principio sobre los productos que el inquilino tiene la intención de fabricar o vender durante el plazo del contrato de arrendamiento puede ahorrar muchos dolores de cabeza y honorarios de abogados más adelante.
El problema: el plazo es demasiado corto o demasiado largo
La duración del plazo del arrendamiento requiere una cuidadosa consideración de las circunstancias de cada empresa. Por ejemplo, los inquilinos normalmente quieren un contrato de arrendamiento lo suficientemente largo como para permitir que su negocio esté completamente operativo. Esto es particularmente importante para algunas empresas de fabricación de cannabis donde la construcción por sí sola puede ser un proceso de un año. Si se necesita un año de un contrato de arrendamiento de cinco años para obtener las aprobaciones gubernamentales requeridas y realizar la construcción y las renovaciones necesarias, no queda mucho tiempo para operar antes de que el inquilino tenga que volver a firmar, o potencialmente enfrentar una mudanza si el propietario opta por no hacerlo. renovar. Por otro lado, muchos plazos de arrendamiento comercial son de cinco a diez años como mínimo, lo que puede ser desalentador para un negocio de cannabis que enfrenta más incertidumbre legal y de mercado que otros tipos de empresas.
La solución: Los inquilinos deben sopesar los riesgos y beneficios de la duración del contrato de arrendamiento según sus circunstancias y considerar la cantidad de tiempo necesario para poner la propiedad en funcionamiento. Una consideración aparte para las empresas de cannabis es que los arrendatarios deben tener una ubicación asegurada antes de obtener una licencia. Como tal, los arrendatarios de cannabis deben asegurarse de que cualquier contrato de arrendamiento ejecutado antes de obtener la licencia completa incluya una salida vinculada a la capacidad de obtener las licencias y permisos necesarios.
El problema: problemas de zonificación y ubicación
Tanto los propietarios como los inquilinos deben cumplir con las normas de zonificación locales. Las regulaciones sobre dónde pueden ubicarse las empresas de cannabis son estrictas, al igual que otras consideraciones de zonificación, como la necesidad de proporcionar una cierta cantidad de espacios de estacionamiento para las tiendas minoristas y cláusulas sobre qué tipos de actividades en las instalaciones están permitidas y cuáles no.
Una consideración importante y que a menudo se pasa por alto son los planes futuros para el área. A medida que disminuye la cantidad de tierra disponible y las propiedades residenciales, las escuelas y otros negocios se mudan más lejos, las empresas de cannabis pueden encontrarse en un aprieto debido a problemas aparentemente menores como las leyes de estacionamiento o distanciamiento. O, a veces, a medida que aumentan sus opciones de inquilinos, los propietarios prefieren no renovar el contrato de arrendamiento de un negocio de cannabis y, en cambio, alquilarlo a un negocio que consideran un inquilino más favorable o menos riesgoso. Las ubicaciones con múltiples inquilinos dentro de un solo edificio también pueden ser complicadas para las empresas de cannabis.
La solución: Los inquilinos deben revisar cualquier plan de desarrollo futuro para la ubicación que están investigando. En edificios con múltiples inquilinos, las entidades de cannabis deben considerar a sus posibles vecinos, incluidos los tipos de negocios y la duración y los términos de sus contratos de arrendamiento.
Los contratos de arrendamiento deben depender de las estrictas normas tanto del arrendador como del arrendatario. cumplimiento de las leyes y reglamentos locales y estatales aplicables, además de detallar claramente las regulaciones locales de zonificación y las consideraciones específicas de arrendamiento que podrían surgir en relación con la operación de un negocio de cannabis. Estas consideraciones pueden variar ampliamente según la propiedad, el tipo de actividad y la jurisdicción, y son una razón clave por la que cada parte se beneficiará de la contratación de un abogado local bien versado en la ley del cannabis y las normas y reglamentos aplicables.
El problema: las alteraciones de la propiedad y el uso de los servicios públicos
La mayoría de los contratos de arrendamiento requieren el consentimiento del arrendador para realizar modificaciones en las instalaciones. En el contexto de un negocio de cannabis, pueden ser necesarias modificaciones extensas si hay planes para cultivar, extraer o fabricar, y es posible que se necesiten operaciones adicionales con el tiempo. Las demandas de agua, electricidad y calidad/circulación del aire también diferirán significativamente de las del inquilino promedio. Como tal, la propiedad puede requerir modificaciones físicas considerables para dar cabida a un negocio de cannabis, lo que puede afectar a otros inquilinos en un edificio de varios inquilinos.
La solución: Los inquilinos pueden ahorrar mucho dinero en el back-end asegurándose de que tienen un concepto claro de qué modificaciones pueden ser necesarias y explicando claramente el enfoque del propietario para las modificaciones. El edificio o ubicación debe tener la capacidad de proporcionar suficiente electricidad y agua para las necesidades actuales y futuras. Esto es particularmente importante si el edificio en cuestión alberga a varios inquilinos.
Como ejemplo, tengo un cliente con un contrato de arrendamiento a largo plazo para una tienda minorista y de cultivo de cannabis que, con la aprobación del propietario, invirtió una cantidad significativa de dinero en la mejora del edificio, incluido el refuerzo de la capacidad eléctrica para satisfacer sus necesidades. Otro inquilino que buscaba abrir un cultivo de cannabis se mudó al mismo edificio sin confirmar primero si el edificio tenía la capacidad eléctrica para albergar otro cultivo o, de no ser así, si la capacidad eléctrica podía mejorarse (y a qué costo). Esta falta de previsión ha limitado el negocio del nuevo inquilino, literal y figurativamente. Esa es solo una de las razones por las que los inquilinos siempre deben considerar qué otras empresas pueden estar compartiendo los servicios públicos de la propiedad al revisar una posible ubicación.
Idealmente, el contrato de arrendamiento también debe establecer que si el propietario no puede brindar acceso a los servicios necesarios, entonces el inquilino puede pagar la mejora por sí mismo o rescindir el contrato de arrendamiento. Como mínimo, el contrato de arrendamiento debe indicar claramente qué parte es responsable de las alteraciones físicas de la propiedad y cualquier posible aumento de los costos de servicios públicos.
El problema: el acceso del propietario
Los contratos de arrendamiento genéricos suelen dar a los propietarios el derecho de acceder a la propiedad en cualquier momento. Sin embargo, muchas leyes estatales y locales imponen reglas estrictas sobre quién puede ingresar a las instalaciones de cannabis, cuándo pueden ingresar y requisitos de entrada específicos. Por lo general, cualquiera que ponga un pie en las instalaciones de una instalación de cannabis debe firmar un registro de visitantes y estar acompañado por un empleado con credencial, incluso el propietario.
La solución: Incluya términos en el contrato de arrendamiento que describan claramente los derechos de acceso e inspección del arrendador, y establezca políticas de entrada que cumplan plenamente con todas las autoridades reguladoras del cannabis y otras regulaciones locales y estatales.
El problema: los requisitos del seguro
Seguro de propiedad puede ser un problema porque la mayoría de las pólizas básicas no son adecuadas para un inquilino o propietario de cannabis. Además, los propietarios pueden exigir a los inquilinos que mantengan un cierto nivel de seguro que puede ser prohibitivamente alto.
La solución: Tanto el dueño de la propiedad como el inquilino deben consultar con sus corredores de seguros antes de firmar un contrato de arrendamiento y asegurarse de que puedan cumplir con todos los costos y disposiciones de la póliza. La compañía de seguros debe saber que el seguro se emite para un negocio relacionado con el cannabis para evitar la posibilidad de que la aseguradora niegue un reclamo futuro basado en ilegalidad federal.
El problema: el reparto de beneficios
Muchos propietarios comerciales basan el alquiler en los ingresos, y tampoco es raro que tomen una parte de las ganancias comerciales como parte del contrato de arrendamiento; esto se denomina “reparto de utilidades”. En la mayoría de los estados, sin embargo, la participación en las ganancias puede significar que el arrendador se ha convertido en un "titular de interés financiero" o incluso en propietario, lo cual es legalmente permitido solo para el titular real de la licencia comercial de cannabis.
La solución: Los inquilinos y los propietarios deben protegerse evitando las cláusulas de reparto de utilidades en el contrato de arrendamiento. En su lugar, base el alquiler en una tarifa fija o aumentos incrementales a lo largo del tiempo sin vincularlo a los volúmenes de ventas.
El problema: eliminación de materiales y desechos peligrosos
Las plantillas de arrendamiento estándar generalmente prohíben el uso y almacenamiento de “materiales peligrosos”, un término algo ambiguo que se aplica ampliamente a cualquier cosa “potencialmente dañina para la salud, la seguridad o el bienestar públicos, el medio ambiente o las instalaciones”. Ese tipo de cláusula claramente no es ideal para una empresa que puede necesitar usar cannabis, que en sí mismo se ha considerado un "material peligroso" en ciertas jurisdicciones, o eliminar desechos, subproductos, pesticidas, butano, herbicidas, fertilizantes u otros de cannabis. productos quimicos
La solución: Los contratos de arrendamiento deben indicar claramente qué tipo de desechos se pueden eliminar y establecer que la empresa cumplirá con todos los procedimientos de eliminación adecuados conforme a las reglamentaciones ambientales federales, estatales y locales.
En conclusión, es imperativo establecer una buena relación con el propietario. Sea directo y honesto sobre lo que busca hacer y por qué. Establezca el tono para una asociación respetuosa y cooperativa desde el principio.
Ambas partes deben tener representación legal que comprenda la industria del cannabis. Los abogados corporativos o de bienes raíces pueden ser excelentes para redactar contratos de arrendamiento, pero a menudo no tienen experiencia en navegar los tipos de problemas que surgen con frecuencia en los acuerdos de arrendamiento de negocios de cannabis. Los inquilinos no deben firmar cualquier contrato de arrendamiento que presente el propietario, ni los propietarios deben sacar un contrato de arrendamiento de Internet. En cambio, ambas partes deben trabajar junto con sus abogados para establecer expectativas claras y ponerlas por escrito. Pagar una pequeña cantidad por adelantado para que un abogado con experiencia en cannabis revise su documento de arrendamiento puede ayudar a evitar problemas por valor de decenas de miles de dólares en el futuro.
Cada acuerdo de arrendamiento de cannabis tendrá distintos desafíos, pero no son insuperables. Una buena relación inquilino-propietario, combinada con un contrato de arrendamiento completo y bien escrito, contribuirá en gran medida a un futuro exitoso.
Cara Thornton, Lic., es socio en Fortis Law Partners, donde se enfoca en litigios comerciales complejos que incluyen propiedad intelectual, agravios comerciales, ley de cannabis y bienes raíces. También asesora a clientes corporativos en una letanía de temas, incluidos asuntos relacionados con contratos y empleo, formación y disolución, y gestión de riesgos. De 2006 a 2009, Cara fue Fiscal General Adjunta del Estado de Yap, los Estados Federados de Micronesia, donde asesoró al gobernador sobre cuestiones legislativas y políticas y manejó los litigios civiles del estado.
