Una cosa es vender una casa que necesita mejoras simples, como una cocina nueva o alfombras. Pero, ¿cómo se vende una casa que necesita reparaciones importantes?

Si una propiedad sufre daños importantes o tiene un mantenimiento diferido extenso, las renovaciones no sólo son preferenciales sino necesarias. Su estrategia de marketing cambia, es necesario considerar a su comprador objetivo y, lo más importante, debe determinar el precio correcto.

Evaluar el alcance de las reparaciones necesarias

Si ya sabe que se necesitan reparaciones extensas en su propiedad, lo mejor es contratar a un profesional. Antes que nada, cuantifica a qué te enfrentas. Esto significa obtener una inspección detallada.

Un experto señalará problemas críticos como integridad estructural, sistemas eléctricos obsoletos o moho severo. Este paso es crucial porque es posible que descubra que el trabajo costoso que cree que es necesario no sea tan costoso como sospechaba.

Comprender el alcance de la reparación es esencial por dos razones: le ayuda a comunicarse de forma transparente con los compradores potenciales sobre el estado de la propiedad y le brinda una base para decidir si las reparaciones son factibles o si vender tal cual es la ruta más inteligente.

Reparaciones importantes frente a soluciones rápidas y actualizaciones

Las reparaciones importantes son problemas importantes que pueden afectar la seguridad, la funcionalidad o la integridad estructural de una casa. El reemplazo del techo, las reparaciones de los cimientos o las revisiones exhaustivas de las tuberías no son opcionales y, a menudo, requieren una inversión sustancial.

Sin embargo, las soluciones rápidas y las actualizaciones tienen menos que ver con la necesidad y más con el atractivo y el valor. Estos incluyen actualizar una cocina vieja, volver a pintar paredes o reemplazar alfombras gastadas. Hacen que la casa luzca mejor y pueden aumentar su comerciabilidad.

Cuando se requieren reparaciones importantes, se deben informar a los compradores potenciales. Su agente de bienes raíces debe asesorarlo sobre el proceso de divulgación en su estado. Lo más probable es que le indiquen que sea transparente sobre los daños tanto en las divulgaciones requeridas legalmente como en su listado.

Al vender una casa que necesita reparaciones, lo mejor para todos es ser honesto sobre el alcance del daño. De lo contrario, podría encontrarse en una negociación larga e inútil o, peor aún, en una disputa legal.

Decida si reparar o vender tal como está

hay una diferencia entre vender una propiedad que necesita reparaciones y vender una propiedad que necesita reparaciones pero comercializarla "tal cual".

Al vender como está, el vendedor comunica que es consciente de la inversión en renovación necesaria pero que no está dispuesto a ofrecer ninguna ayuda financiera. El comprador debe firmar un contrato sabiendo que, si bien puede contratar a un inspector de viviendas por su conocimiento, todo lo descubierto durante la inspección de la vivienda no se puede utilizar para negociar un precio más bajo o cancelar el trato.

En una venta tal como está, las expectativas del comprador se establecen desde el principio. Saben que están obteniendo un precio más bajo, pero entendiendo que el costo y el esfuerzo de las reparaciones recaen sobre sus hombros. Este tipo de venta es particularmente atractivo para inversores o contratistas que buscan una ganga que puedan renovar, vender o alquilar.

Comprenda el valor de su casa

Antes de decidir vender su casa tal como está, es útil comprender su valor con y sin las reparaciones necesarias realizadas. Para determinar el valor de su casa tal como está, debe considerar varios factores, entre ellos:

• Destino
• Tamaño
• Disposición
• Alcance de las reparaciones necesarias.

Las casas en vecindarios deseables o con características únicas pueden seguir teniendo un valor significativo a pesar de necesitar reparaciones. Sin embargo, problemas importantes como problemas estructurales o sistemas obsoletos (como plomería o electricidad) pueden reducir drásticamente el valor de una vivienda.

Compare su casa con propiedades similares en su área en mejores condiciones para determinar un valor de mercado base. Luego puede ajustar a la baja según el costo y el alcance de las reparaciones necesarias. Los agentes y tasadores de bienes raíces pueden brindar información valiosa durante esta evaluación.

Estimar el valor de su casa después de las reparaciones requiere un enfoque diferente. Debe considerar el costo de las reparaciones y el posible aumento en el valor de la vivienda que podrían generar. No todas las reparaciones ofrecen el mismo retorno de la inversión (ROI).

Por ejemplo, actualizar una cocina o un baño suele ofrecer un retorno de la inversión más alto que las reparaciones "invisibles" como un nuevo sistema HVAC. Obtenga cotizaciones de las reparaciones necesarias para comprender la inversión financiera requerida. Una vez que tenga esta cifra, podrá estimar el valor posterior a la reparación de su casa.

Entendiendo la situación de tu hogar El valor, tanto antes como después de la reparación, permite realizar un análisis coste-beneficio. Si el costo de las reparaciones es significativamente menor que el posible aumento de valor, podría ser aconsejable invertir en reparaciones. Sin embargo, si el costo es alto y el aumento de valor es marginal, vender como está podría ser más prudente desde el punto de vista financiero.

Para la mayoria valoración precisa, consulte con profesionales inmobiliarios. Un agente de bienes raíces local puede brindarle información sobre las condiciones actuales del mercado y las preferencias de los compradores, mientras que un tasador evalúa objetivamente su propiedad.

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¿Cuándo debería vender su casa tal como está?

Decidir si vender o no tal como está depende del estado de la vivienda, sus finanzas y las condiciones del mercado. A continuación se muestran algunos escenarios en los que vender tal cual podría ser la mejor opción:

• Cuando las reparaciones son demasiado costosas
  Si no puede pagar o no quiere invertir en reparaciones, tiene sentido venderlo tal como está. Este suele ser el caso de problemas estructurales importantes, sistemas eléctricos obsoletos o daños importantes en el techo.
• En el mercado de vendedores
  Si el mercado está activo y las casas se venden rápidamente, los compradores están más dispuestos a comprar una casa que necesita obras. Es posible que descubra que la demanda supera los aspectos negativos de vender una casa que requiere reparaciones.
• Urgencia para vender
  Si necesita vender rápidamente debido a circunstancias personales como reubicación, divorcio o dificultades financieras, vender tal cual puede acelerar el proceso.
• Cuando se hereda una propiedad
  Si hereda una propiedad que está obsoleta o en mal estado y no tiene el interés, el tiempo o las finanzas para ocuparse de las renovaciones, venderla tal como está le permite deshacerse de la propiedad sin inversión adicional.
• Es probable que la casa sea derribada
  En algunos casos, el valor de la propiedad reside principalmente en el terreno y es probable que el nuevo propietario demuele la casa. En tales casos, no invierta en reparaciones.
• Deseo de un proceso de venta simple
  Vender como está simplifica el proceso al reducir las negociaciones sobre el estado de la propiedad.
• Cuando el retorno de la inversión potencial es bajo
  Si el posible retorno de la inversión (ROI) de las reparaciones no es lo suficientemente significativo como para compensar los costos y el esfuerzo, vender tal cual podría tener más sentido financiero. Cuando invierte en reparaciones de una casa, quiere asegurarse de obtener a cambio un precio de venta mucho más alto.

Establecer un precio realista

Fijar el precio de una casa que necesita reparaciones puede ser un desafío. Aquí es cuando es importante apoyarse en la experiencia y el conocimiento del mercado de su agente inmobiliario. 

Valor justo de mercado es lo que un comprador dispuesto pagará por su propiedad. Necesita un agente que comprenda el mercado inmobiliario en dificultades y esté en contacto con lo que tolerarán los compradores de viviendas y de inversiones. Si sobrevalora la propiedad, la parte superior que necesita reparaciones se quedará en el mercado y el listado quedará obsoleto.

La mayoría de los compradores que consideran una casa que necesita reparaciones importantes buscan ofertas. Esté preparado para reducir el precio de venta en función de los comentarios y las condiciones del mercado. Si su casa no atrae interés, es posible que su precio sea demasiado alto, especialmente considerando su estado. Su agente puede brindarle comentarios sobre exhibiciones y jornadas de puertas abiertas para informarle sobre cualquier ajuste necesario.

Sea transparente: no asuste a los compradores

La transparencia en su listado no es negociable en viviendas que requieren reparaciones.

Si las reparaciones no son evidentes de inmediato, su anuncio debe dejar claro el estado de la propiedad. Asegúrese de que su listado indique explícitamente la necesidad de reparaciones.

Esta honestidad inicial ayuda a atraer al tipo adecuado de comprador: uno que esté preparado e interesado en un proyecto de renovación. A menudo, eso significa un comprador en efectivo o un inversionista que esté preparado para asumir un proyecto.

Preparar la casa para la venta

El hecho de que esté vendiendo una casa que necesita reparaciones considerables o vendiéndola tal como está no significa que no necesite hacer ningún trabajo de preparación antes de ponerla a la venta. Un pequeño esfuerzo puede ser de gran ayuda para hacer que la propiedad sea más atractiva para los compradores potenciales.

Debe asegurarse de que un comprador interesado pueda ver el potencial de la propiedad, incluso si es un cazador de ofertas.

Limpieza profunda y orden

El desorden puede hacer que los espacios parezcan más pequeños y caóticos. Una limpieza profunda puede transformar la apariencia de cualquier propiedad, incluso una casa que necesita reparaciones.

Si es posible, vaya más allá de quitar el polvo y pasar la aspiradora; Considere limpiar alfombras con vapor, lavar ventanas y abordar cualquier área con suciedad o moho. Retire los elementos innecesarios y considere una solución de almacenamiento temporal si es necesario.

Esto ayuda a los compradores a visualizar el potencial del espacio sin distraerse con sus pertenencias personales.

Reparaciones menores que podrían dar sus frutos

Si hay demasiados problemas con una propiedad, puede ser difícil ver más allá de la reparación e imaginar la posible casa de sus sueños.

Hacer algunas reparaciones menores puede ayudar a resaltar las mejores características de la propiedad. Considere pequeñas reparaciones como:

• Una nueva capa de pintura neutra.
• Reparar grifos que gotean, reemplazar bombillas quemadas y garantizar que las puertas y cajones se abran y cierren sin problemas.
• Mejoras exteriores que aumentan el atractivo exterior, como cortar el césped, podar los setos y tal vez agregar algunas plantas en macetas a la entrada.

Al vender una casa tal como está, su objetivo es asegurarse de que la propiedad aún presente lo mejor posible. Trate de crear un lienzo en blanco que facilite a los compradores ver el potencial.

Comercializar una casa que necesita reparaciones

La estrategia de vender una casa que necesita obras es un poco diferente a la de una casa llave en mano. El objetivo es atraer compradores que busquen específicamente un proyecto de vivienda o una oportunidad de inversión. A menudo terminan siendo compradores en efectivo.

Su agente debe adaptar sus esfuerzos de marketing para atraer a estos grupos. Recuerde, cada casa tiene sus puntos de venta. Resalte los aspectos de la propiedad que les resulten particularmente atractivos, como una buena ubicación, una estructura estructural sólida o el potencial de un retorno de la inversión significativo.

Además de los listados habituales de bienes raíces, pregúntele a su agente sobre plataformas y foros que atienden a inversores o a quienes buscan proyectos de renovación.

Divulgaciones legales

Cada estado tiene diferentes leyes con respecto a la divulgación de información en transacciones inmobiliarias. Generalmente, los vendedores deben informar a los compradores potenciales sobre cualquier problema conocido con la propiedad. Estas divulgaciones generalmente se hacen por escrito y se presentan al principio del proceso de compra.

Asegúrese de que usted y su agente sigan los requisitos de divulgación de su estado. Algunos estados tienen una lista completa de lo que se debe divulgar o un formulario de divulgación estándar, mientras que otros operan sobre una base más general.

Al completar formularios de divulgación, sea lo más específico posible. Si hay un problema conocido, descríbalo en detalle. Por ejemplo, si se sabe que hay una gotera en el techo, especifique su ubicación, gravedad y las medidas adoptadas para mitigar el problema.

Considere realizar una inspección previa y poner el informe a disposición de compradores potenciales. Esto demuestra transparencia y proporciona una descripción detallada del estado de la propiedad, lo que reduce la probabilidad de disputas posteriores.

La divulgación completa va más allá del cumplimiento de los requisitos legales: genera confianza en sus compradores. Cuando los compradores están completamente informados, pueden tomar decisiones basadas en sus capacidades e intereses. Esta apertura a menudo conduce a negociaciones más fluidas y a un proceso de venta más rápido.

Diríjase al comprador demográfico adecuado

Una casa que necesita obras importantes no es para todo tipo de comprador. Sus compradores ideales suelen ser aquellos que ven más allá del estado actual de la propiedad y reconocen su potencial. Estos incluyen inversores inmobiliarios, entusiastas del bricolaje y personas que buscan un proyecto de vivienda. Además, una casa que necesita reparaciones a menudo requiere un comprador en efectivo, ya que los prestamistas ven las propiedades en mal estado como una inversión arriesgada.

Su agente de bienes raíces debe implementar una estrategia de marketing dirigida al grupo demográfico de compradores adecuado. Es importante destacar la capacidad de personalización de la propiedad, la oportunidad de incremento de valor tras renovaciones o su atractivo como inversión a largo plazo. Si es posible, proporcione representaciones visuales como representaciones digitales o planos conceptuales que muestren la casa después de las renovaciones.

Negociar con los compradores

Como propietario de una propiedad, su objetivo principal es conseguir el mejor trato posible y al mismo tiempo ser realista sobre el estado de la propiedad. Negociar es un arte; la mayoría de los compradores que están considerando una casa para reparar están buscando un trato.

Durante el proceso de negociación, es necesario recordar:

• Esté preparado para ofertas más bajas
• Conozca su resultado final
• Sea flexible en precio o condiciones de venta

Durante el proceso de negociación, los vendedores deben escuchar los consejos de su agente inmobiliario. Un agente experimentado comprende el mercado inmobiliario local y las preferencias de los compradores. También comprenden mejor cuánto costarán todas las reparaciones y cómo afectará eso al precio de venta. Recuerde, al vender una casa que necesita reparaciones, una oferta en efectivo suele ser mejor que una que ofrece un poco más de dinero.

Para encontrar al experto adecuado, uno con experiencia en la venta de propiedades que necesitan reparación, comience con rápidoexperto. La plataforma de búsqueda FastExperts facilita la conexión con agentes locales mejor calificados que comprenden las complejidades de vender casas que necesitan reparaciones.

Opciones de venta alternativas

Es posible que las rutas de venta tradicionales no siempre sean la mejor opción cuando se vende una casa que necesita reparaciones.

A veces, es mejor explorar opciones de venta alternativas, como vender a inversores, financiación del vendedor o iBuyers en efectivo.

Financiamiento del vendedor

Ofrecer financiación al vendedor atrae a más compradores, especialmente aquellos que tal vez no califiquen para préstamos bancarios tradicionales. Implica que usted actúe como prestamista y proporcione un flujo de ingresos constante a través de pagos mensuales.

Además, distribuir los ingresos de la venta a lo largo del tiempo puede ofrecer posibles ventajas fiscales.

Dirigirse a inversores y desarrolladores

Dirigirse a inversores o desarrolladores también es una excelente opción, especialmente si la estructura está derribada, pero generalmente implica trabajar con un agente con una sólida red de desarrolladores.

Los promotores suelen estar más interesados ​​en el terreno que en su estructura y suelen comprar propiedades "tal cual". El resultado es un proceso de ventas más sencillo y, en zonas de alta demanda, precios competitivos.

Compradores en efectivo

Vender a compradores en efectivo en línea como HomeLight y Opendoor es una opción cada vez más popular. Estas empresas ofrecen ofertas rápidas y reducen las molestias de vender una casa, como la puesta en escena y las largas negociaciones.

Su proceso directo y eficiente atrae a vendedores que buscan una venta sencilla sin las complejidades del mercado inmobiliario tradicional. Al considerar estas opciones, consultar con un profesional de bienes raíces puede ofrecerle información valiosa que lo ayudará a elegir el camino más adecuado para su propiedad.

Potencia la venta de tu propiedad 

Vender una casa que necesita reparaciones importantes no es nada fácil. La transparencia, comprender el valor de su propiedad y dirigirse estratégicamente a los compradores adecuados son claves para una venta exitosa. Un agente inmobiliario experimentado será invaluable, ya que le ofrecerá orientación, conocimientos del mercado y habilidades de negociación para ayudarle a obtener el mejor precio para su propiedad.

Empiece su viaje con rápidoexperto para encontrar un profesional de confianza que pueda guiarlo hacia una venta exitosa, haciendo que el proceso sea más fluido y eficiente. Con la orientación y la estrategia adecuadas, vender su casa que necesita reparaciones puede ser una experiencia positiva y gratificante.

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