El inventario de viviendas sigue siendo bajo, lo que significa que los precios de las viviendas son altos. En muchas zonas el número de compradores supera con creces el número de casas en el mercado, lo que crea un mercado de vendedores.

Si compró una propiedad de alquiler hace unos años (o algunas décadas), puede decidir que ahora es el mejor momento para venderla y obtener el retorno de la inversión ideal.

Sin embargo, vender una propiedad de alquiler puede ser más complicado que una residencia principal. Debe pensar en sus inquilinos, las implicaciones fiscales y otros costos inesperados que pueden afectar sus ganancias. 

Afortunadamente, nuestro equipo de FastExpert está aquí para ayudarle. Utilice esta guía para aprender cómo vender una propiedad de alquiler para aprovechar al máximo su inversión. 

1. Contrate un agente de bienes raíces con experiencia en propiedades de inversión

El primer paso a la hora de vender su propiedad de alquiler es contratar a un agente inmobiliario que se especialice en este tipo de ventas. Hable con un inversionista de bienes raíces en su área y vea si tiene algunos agentes con los que prefiera trabajar. También puedes usar rápidoexperto para encontrar agentes inmobiliarios que se especialicen en viviendas de inversión. 

Reserve tiempo para entrevistar al menos a tres agentes inmobiliarios antes de contratar al mejor. Hacer preguntas sobre los tipos de viviendas que venden y cómo las comercializan. Si actualmente tiene un inquilino en su propiedad de alquiler, pregunte cómo manejan la transición al nuevo propietario.

Esto puede ayudarle a comprender el conocimiento del agente sobre las leyes locales que protegen a los inquilinos. También puede preguntar sobre su conocimiento de la legislación fiscal si desea evitar el impuesto sobre las ganancias de capital. 

No sólo necesita encontrar un agente inmobiliario con conocimiento detallado del mercado inmobiliario, sino que también debe asegurarse de que sea un profesional adecuado. Probablemente hablará con su agente inmobiliario todos los días (o al menos varias veces por semana), por lo que deberá llevarse bien con él. Está bien elegir un agente inmobiliario sobre otro simplemente porque su personalidad encaja mejor.

2. Gestionar eficazmente el impuesto a las ganancias de capital

El impuesto sobre las ganancias de capital es lo principal en lo que debe concentrarse cuando se prepara para vender su propiedad de inversión. Si ha sido propietario de la casa durante más de un año, deberá pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo. Estas tasas impositivas pueden alcanzar hasta el 20% dependiendo de sus ingresos.

Lo principal que debe saber es que solo paga impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias de la venta de su casa. Si el precio de compra fue de $125,000 500,000 y lo vende por $375,000 XNUMX, entonces su ingreso imponible comienza en $XNUMX XNUMX.  

Además, existen otras formas de reducir su factura de impuestos. Realice un seguimiento de todos sus gastos relacionados con la comercialización de la casa y su venta, incluida su comisión de agente inmobiliario. Estos costos reducen sus ganancias totales. Usando el mismo ejemplo anterior, si pagas un comisión del seis por ciento en la venta de una casa de $500,000, costaría $30,000. Esto reduce sus ganancias imponibles a $345,000. 

Cada partida cuenta cuando se trata de calcular su pago de impuestos. Esta es otra razón por la que contratar a un agente inmobiliario con experiencia o trabajar con un contador de confianza puede ayudarle a ahorrar dinero.

Utilice el intercambio 1031 para aplazamiento de impuestos

Existen formas adicionales de reducir o diferir su factura de impuestos. A 1031 Cambio Se utiliza cuando se utilizan las ganancias de la venta de la vivienda para comprar otra propiedad de inversión.

Por ejemplo, si desea mudarse a otro estado y llevarse su inversión en propiedad de alquiler, puede vender la casa, comprar otra en su nueva ciudad y utilizar el Intercambio 1031 para diferir los impuestos.

Tenga en cuenta que esto es un aplazamiento, no una exención. Tendrá que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital cuando venda su propiedad de alquiler en el futuro. 

Hay varias reglas involucradas en un intercambio 1031. Asegúrese de contar con un agente inmobiliario o asesor fiscal de confianza para asegurarse de que su próxima compra califique.  

Considere ocupar el alquiler antes de vender

Hay otras formas de evitar por completo el pago de impuestos sobre las ganancias de capital. Por ejemplo, si no tiene prisa por vender su propiedad de alquiler, puede vivir en ella como su residencia principal. El El IRS ofrece exenciones de impuestos sobre las ventas de viviendas que han estado ocupadas por los propietarios durante al menos dos de los últimos cinco años. Si la propiedad está actualmente desocupada, podría mudarse, convertirla en su residencia permanente y luego vender la casa en dos años.

Necesitará acreditar que esta casa es su residencia principal. Por lo general, esto significa cambiar su licencia de conducir y otros documentos para reflejar la mudanza. 

Esta exención está destinada a proteger a los propietarios de viviendas que quieran mudarse. El vendedor de vivienda promedio no tiene que preocuparse por las ganancias de capital porque no está vendiendo una propiedad de alquiler para inversión.  

3. Gestionar éticamente los contratos de arrendamiento de inquilinos

Una de las discusiones más frecuentes sobre la venta de una propiedad en alquiler se centra en los inquilinos. Lo primero que debe hacer es decidir si planea vender la casa con inquilinos o esperar a que sus inquilinos actuales se muden.

Cuando sus inquilinos actuales sepan que está vendiendo la casa, es posible que se preocupen por su contrato de arrendamiento. Quieren saber que no los desalojarán tan pronto como el nuevo comprador se haga cargo.

Si bien no puede garantizar que sus inquilinos serán atendidos, puede prepararlos para una posible transición. A continuación se presentan algunas prácticas recomendadas a seguir si planea vender la casa a inquilinos: 

• Revise las leyes locales para inquilinos. Sepa con cuánta anticipación debe avisar y qué derechos tienen sus inquilinos en su estado o ciudad. 
• Informe a los inquilinos de sus propiedades de alquiler sobre su intención de vender. Es posible que su estado tenga pautas específicas para esto, pero cuanto más aviso proporcione, mejor. 
• Proporcionar un aviso de 24 horas siempre que necesite acceder a la propiedad. Esto incluye ingresar a la casa para hacer reparaciones o programar visitas. 
• Esté disponible para responder preguntas de sus inquilinos y brindar actualizaciones sobre el proceso de venta de la vivienda con la mayor frecuencia posible. 

El mayor problema surgirá si alguien compra la casa para usarla como residencia principal. Mientras que otro inversor podría hacerse cargo del contrato de arrendamiento activo con pequeños ajustes o molestias para sus inquilinos, un comprador que quiere vivir en la casa presenta más complicaciones.

Usted y el comprador deberán decidir quién es responsable de asegurarse de que los inquilinos se muden, lo que dependerá de la fecha de cierre, el contrato de arrendamiento vigente y la voluntad del comprador.

Convierta a los inquilinos confiables en un punto de venta

Si está comercializando una propiedad ocupada por inquilinos a otros inversores, destaque a sus inquilinos confiables como punto de venta. Puede hablar sobre la longevidad de los inquilinos del local y mostrar un historial de pagos oportuno.

Esto atrae a los inversores inmobiliarios porque pueden hacerse cargo inmediatamente de la propiedad y cobrar los ingresos por alquiler de los inquilinos. No habrá espacios en los que necesiten renovar el espacio o intentar encontrar nuevos inquilinos. 

Es posible que sus inquilinos también aprecien que venda su casa a otro inversor que los mantendrá en su lugar. Es posible que la venta de la vivienda no los perturbe en absoluto.

Lea las leyes locales si va a rescindir contratos de arrendamiento

Si desea vender una casa de alquiler desocupada, conozca la legalidad de pedirles a sus inquilinos que se muden. Leer las leyes locales puede protegerlo a usted y a sus inquilinos. Incluso puede compartir estas leyes con las personas que se encuentran actualmente en su hogar para que sepan que está actuando de manera ética y justa.

Primero, mira el período mínimo. Puede que sea más fácil dejar que el contrato de arrendamiento expire naturalmente antes de vender la casa. Dentro de unos meses, sus inquilinos pueden mudarse porque recibieron un aviso con antelación de que usted no renovaría su contrato de arrendamiento.

A continuación, compruebe si existe una cláusula de rescisión anticipada. Vea si le debe dinero a su inquilino por cancelar el contrato de arrendamiento cuando el motivo no es culpa suya. Si la casa está en buenas condiciones, al menos deberían recuperar su depósito de seguridad. 

Establezca un último día para cobrar el alquiler y un día para que sus inquilinos se muden. Si no está seguro de si esto se puede hacer cumplir, consulte con un abogado de bienes raíces. Pueden ayudarle a seguir el debido proceso que sea legalmente vinculante con sus inquilinos.

Naturalmente, esto no es un problema para los inquilinos de mes a mes. Puede informarles que no renovará su contrato de arrendamiento el mes siguiente y pedirles que se muden. Los contratos de alquiler son más complicados para los arrendamientos a largo plazo, como plazos de seis y doce meses.

4. Priorice las reparaciones y actualizaciones

Puede llevar algunos meses preparar su casa para la venta, lo que les da tiempo a sus inquilinos para encontrar un nuevo lugar, especialmente si su contrato de arrendamiento está por terminar. El El propietario promedio gasta $5,400 en mejoras de la vivienda. antes de poner su propiedad en el mercado. Por lo general, esto implica costos de jardinería, reparaciones y mejoras para hacer que la propiedad sea más atractiva. 

Identifique las reparaciones y mejoras necesarias en la propiedad de alquiler para que sea atractiva para los compradores. Una vez más, estas decisiones pueden verse afectadas por sus inquilinos. Es posible que decida reemplazar la alfombra y volver a pintar las paredes, pero tendrá que esperar hasta que sus inquilinos actuales se vayan.

Además, considere el retorno de la inversión que conllevan estas reparaciones. Reemplazar la puerta del garaje puede tener un retorno de la inversión más alto que reemplazar pisos viejos y obsoletos. Una nueva puerta de entrada puede crear una buena primera impresión que tiene un impacto mayor que las nuevas unidades de lavandería. No querrás gastar dinero en mejoras que no aumenten el valor de tu casa. 

Hacer estas reparaciones puede aumentar el valor de su propiedad y hacer que la casa sea más deseable, aumentando las posibilidades de que se venda rápidamente. Sin embargo, hay otra razón para centrarse en las reparaciones al vender una propiedad de alquiler: los impuestos sobre las ganancias de capital.

Puede deducir las reparaciones que realice en la vivienda como costos esenciales que reducen sus ganancias generales. Si gasta $10,000 para preparar su casa para la venta, puede deducir esa cantidad una vez que llegue su factura de impuestos.

5. Desarrollar una estrategia de precios realista y competitiva

Cuando se reúna con su agente de bienes raíces, desarrolle una estrategia de precios para la vivienda. Su agente inmobiliario debe proporcionarle una análisis de marketing comparativo (CMA) que extrae información de propiedades similares en su área. Su agente buscará casas que tengan un tamaño similar, en la misma área, que se vendieron en un período reciente. Esto puede ayudarles a evaluar el precio por el que debería venderse su casa. 

Cada casa es única, lo que significa que el precio de su casa puede ser mayor o menor que el de otras en el área. Si tiene comodidades como piscina o garaje cerrado, entonces el precio sube. Sin embargo, si la casa está deteriorada y necesita mejoras importantes, el precio de venta estimado bajará. 

También puede establecer el precio de venta según sus necesidades específicas. Algunos vendedores pondrán a la venta propiedades a precios más bajos si quieren mudarse rápidamente. Esta estrategia atrae a más compradores y los propietarios pueden elegir las ofertas que brinden las mejores opciones, generalmente ofertas en efectivo que ofrecen fechas de cierre favorables.

Sin embargo, un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarlo a obtener el valor total de su propiedad mientras lo ayuda a avanzar en su equipo. Pueden comunicarse con propietarios de propiedades de alquiler en el área para ver si están interesados ​​en hacer crecer sus carteras de inversión.

6. Comercialización eficaz de su propiedad de alquiler

Vender una propiedad de alquiler puede ser más complicado que una casa ocupada por su propietario. Esto es particularmente cierto si ya tiene un inquilino o desea vender una unidad de vivienda multifamiliar. Decida si desea comercializar su propiedad a cualquier comprador (ya sea inversionista o cazador de casas) o si desea llegar específicamente a inversionistas inmobiliarios. Esto determinará cómo promocionará su casa. 

Si desea venderle a otro inversor inmobiliario, considere organizar una jornada de puertas abiertas. Alerte a sus inquilinos sobre la situación y pague por una limpieza profunda de la propiedad. Este evento puede atraer a múltiples compradores potenciales que quieran comprar su propiedad de alquiler dúplex o unifamiliar.

Encuentre un agente inmobiliario con experiencia en ventas de propiedades de alquiler 

Ya sea que sea propietario de una sola casa de alquiler o de varias propiedades de inversión en el área, puede vender fácilmente este activo cuando esté listo. El primer paso es contratar un agente inmobiliario en quien pueda confiar.

Al contratar a un agente que comprenda los impuestos a la propiedad, los contratos de arrendamiento y el mercado de alquiler, podrá vender su propiedad de inversión de manera rápida y legal. Pueden fijar el precio y comercializar eficazmente su casa para atraer a los compradores adecuados. 

Para encontrar ese agente inmobiliario, recurra a los profesionales de FastExpert. Puede consultar los perfiles de agentes inmobiliarios para conocer los diferentes agentes y contratar al mejor para que lo apoye durante todo el proceso.

Encuentre agentes inmobiliarios que conozcan su mercado local y estén listos para ayudarlo a vender su casa. Pruebe FastExpert hoy.

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