Robert Gardner dijo que sabía que era hora de mudarse después de que llegó a su casa y descubrió que habían asaltado y saqueado su apartamento de Valley Village.

Originalmente se mudó allí por seguridad, un cambio que el nativo del sur de Los Ángeles podía permitirse cómodamente con el salario mínimo porque un codiciado vale de la Sección 8 cubría la mayor parte del alquiler.

Pero recientemente, Gardner notó más traficantes de drogas afuera de su apartamento. El auto de un vecino fue asaltado dos veces; de otro fue vandalizado.

Después de su propio robo, se despertaba sudando, temiendo a otro intruso.

Quería salir, pero había un gran problema: los agentes de arrendamiento de otros propietarios le dijeron repetidamente que no aceptaban vales de la Sección 8.

“Sigo golpeando una pared de ladrillos”, dijo Gardner, de 32 años. “Yo estaba como, 'Nunca voy a salir de este apartamento, y algo me va a pasar'. ”

Más de dos años después de que una ley en California declarara ilegal que los propietarios se nieguen a alquilar a las personas que pagan a través de la Sección 8 y otros subsidios, los agentes de arrendamiento rechazan rutinariamente a los inquilinos debido a sus vales o desalientan ilegalmente sus solicitudes, según los defensores de los inquilinos y el estado. funcionarios

El Departamento de Derechos Civiles del estado patrocinó pruebas que revelaron que casi la mitad de las propiedades encuestadas en el condado de Los Ángeles este año mostraron signos de "discriminación ilegal" contra los titulares de cupones.

Al igual que el estado, la Iniciativa de Derechos a la Vivienda, una organización nacional de investigación sin fines de lucro, ha enviado a personas a hacerse pasar por inquilinos en Los Ángeles y probar si los propietarios aceptan la Sección 8.

“Los Ángeles es un semillero enconado de discriminación por vales de vivienda”, dijo Aaron Carr, director ejecutivo del grupo.

La Programa de la Sección 8, que lleva el nombre de una sección de la Ley de Vivienda federal, es una de las herramientas más poderosas del gobierno de EE. UU. para mantener asequibles las viviendas de alquiler y luchar contra superpoblación y falta de vivienda.

Administrado por agencias locales, el programa fue lanzado en la década de 1970 por el gobierno federal como una alternativa a los costosos proyectos de vivienda pública, que fueron criticados por segregar a las familias pobres en vecindarios con escuelas de baja calidad y otros servicios deficientes.

A diferencia de la vivienda pública, el subsidio bajo la Sección 8 puede mudarse con los inquilinos para que puedan encontrar vivienda con propietarios privados.

California.

Los Ángeles reabrirá la lista de espera de viviendas de la Sección 8 por primera vez en cinco años. Esto es lo que necesita saber

A partir del 17 de octubre, los residentes de bajos ingresos de Los Ángeles tendrán dos semanas para enviar una solicitud en línea para tener la oportunidad de ser agregados a una lista de espera de la lotería de vivienda de la Sección 8.

Pero aunque la Sección 8 paga el alquiler de 2.35 millones de hogares en todo el país, los inquilinos tienen mucho tiempo le resultó difícil encontrar propietarios que aceptaran sus vales.

Los vales a menudo valen menos que los alquileres en los barrios de ingresos medios, opciones de reducción al principio Con alquileres que están en el rango de precio correcto, el papeleo, las inspecciones y los retrasos que puede tomar alquilar a los inquilinos de la Sección 8 hacen que algunos propietarios desconfíen.

Otros propietarios creen que los poseedores de cupones son malos inquilinos, lo cual, según los defensores, es incorrecto y puede reflejar estereotipos negativos de las personas pobres, así como de las personas de color, que constituyen la mayoría de los participantes de la Sección 8.

En 2020, en medio de una larga crisis de viviendas asequibles, California se unió a un puñado de otros estados cuando entró en vigencia una ley de "fuente de ingresos", que hizo ilegal discriminar a los inquilinos que pagan con subsidios.

Antes de que el estado actuara, la ciudad de Los Ángeles aprobó una ordenanza similar, que también entró en vigor en 2020.

Según estas leyes, los propietarios no están obligados a reducir el alquiler para que sea asequible para los titulares de cupones o para alquilar a cada hogar de la Sección 8 que corresponda. Pero ya no pueden negarse a considerar un inquilino por tener un subsidio de alquiler. Los anuncios de alquiler que alguna vez fueron comunes y que mostraban "Sin la Sección 8" ahora son ilegales.

La implementación de reglas diferentes para inquilinos con y sin vales también es ilegal. Por ejemplo, si bien los propietarios pueden exigir un determinado puntaje de crédito o depósito, no pueden exigir que alguien con un vale cumpla con un requisito más alto, según el Departamento de Derechos Civiles de California.

Marissa Bowman, directora de People Assisting the Homeless (PATH), dijo que se encuentra con propietarios vacilantes "diariamente" cuando ayuda a las personas sin hogar a encontrar una vivienda.

Entre las denegaciones cuestionables, dijo Bowman, se encuentran ocasiones en las que ha preguntado sobre los criterios de selección de ingresos de un arrendador, antes de decir que los clientes tienen un vale. Después de aprender sobre el vale, algunos propietarios cambiar el umbral que tienen previamente trazado y negar a los solicitantes por tener ingresos demasiado bajos.

“Se necesita trabajo extra para sortear esas objeciones sutiles”, dijo Bowman.

Los estudios encuentran que los titulares de vales aseguran una vivienda más fácilmente en lugares con leyes de fuente de ingresos, pero según un informe reciente del Urban Institute, ese beneficio no es inmediato.

El estudio del grupo de expertos indica que las leyes sobre la fuente de ingresos han permitido que más titulares de cupones con niños se muden a vecindarios con bajos índices de pobreza, pero en promedio, tomó seis años después de que la ley entró en vigencia para ver un aumento.

El coautor del estudio, Daniel Teles, dijo que es probable que se deba a que lleva tiempo educar a los propietarios e inquilinos sobre la ley, y que los gobiernos tomen medidas para hacer cumplir la ley.

En el condado de Los Ángeles, la falta de cumplimiento parece generalizada.

En un comunicado de prensa de octubre, el Departamento de Derechos Civiles de California dijo que 38 de las 80 propiedades del condado de Los Ángeles examinadas en 2022, casi la mitad, “mostraron evidencia de discriminación ilegal” y que el departamento “tomaría medidas de cumplimiento cuando corresponda”.

Las pruebas encontraron que el tipo de discriminación más común fue la negativa absoluta a aceptar los vales de la Sección 8, seguido de las propiedades que ofrecían mejores condiciones, como un alquiler más bajo, a las personas sin vales, según Chancela Al-Mansour, directora ejecutiva del Centro de Derechos de Vivienda. , la organización sin fines de lucro que realizó las pruebas para el estado.

Dan Yukelson, director ejecutivo de Apartment Assn. de Greater LA, dijo que la burocracia ha disuadido durante mucho tiempo a los propietarios familiares de aceptar la Sección 8, y muchos pequeños propietarios, que no tienen ejércitos de abogados y empleados, simplemente no son conscientes de sus nuevas responsabilidades.

“Hay muchos malentendidos”, dijo, criticando al gobierno por hacer un “trabajo deficiente al comunicar cuál es la ley”.

California.

Las personas sin hogar esperan mientras Los Ángeles deja que miles de vales federales de vivienda no se utilicen

Muchas de las 3,000 personas y familias de Los Ángeles que han recibido los vales de emergencia siguen en el limbo.

Los defensores de los inquilinos también pidieron más educación para los propietarios, pero dijeron que las autoridades también deben aumentar la aplicación. Hacerlo garantizaría que más personas tengan alojamiento y que los costos humanos y fiscales de personas sin hogar se reducen, dijo Carr.

“El gobierno debe inculcar el temor de Di-s en el sector inmobiliario”, dijo Carr en un correo electrónico. “Cualquier cosa menos que eso es un fracaso de la política”.

Actualmente, la aplicación difiere según la ubicación. El Departamento de Derechos Civiles del estado investiga las violaciones en California, mientras que las autoridades locales pueden desempeñar un papel si esas jurisdicciones, como Los Ángeles, tienen sus propias reglas sobre fuentes de ingresos.

Anna Ortega, subdirectora general del Departamento de Vivienda de Los Ángeles, dijo que la agencia no ha investigado las quejas sobre la fuente de ingresos porque contrata servicios de vivienda justa y remite dichas quejas al Centro de Derechos de Vivienda. Luego, la organización sin fines de lucro presenta demandas por sí misma o informa las quejas sobre la fuente de ingresos a las autoridades estatales y federales.

Fahizah Alim, vocera del Departamento de Derechos Civiles del estado, dijo que los resultados de las pruebas dejan en claro que “se necesita una aplicación y una educación más proactivas”, pero también señaló los esfuerzos que el departamento ha emprendido con los “recursos existentes”.

Estos incluyen pruebas, educación de propietarios e inquilinos y revisión "proactiva" de listados de alquileres en busca de lenguaje ilegal. Al-Mansour dijo que si bien sus pruebas de 2022 mostraron una discriminación significativa, fue aproximadamente 10 puntos porcentuales menos que los niveles que encontró a fines de 2020 y principios de 2021.

Cuando se trata de demandas por fuente de ingresos, dijo Alim, el Departamento de Derechos Civiles no ha presentado ninguna, pero en 2020 investigó 82 de esas quejas presentadas ante el departamento y resolvió 21.

El año pasado, el departamento investigó 131 quejas sobre fuentes de ingresos y resolvió 51. Alim atribuyó el aumento “al menos en parte, a que más inquilinos tomaron conciencia de las protecciones legales”.

Los acuerdos pueden incluir sanciones monetarias y capacitación en vivienda justa para los propietarios, junto con acuerdos de alquiler para el solicitante original.

Pero las investigaciones estatales avanzan lentamente, dijeron los abogados de los inquilinos, un problema porque los inquilinos de la Sección 8 pueden estar sin vivienda durante ese tiempo e incluso pueden perder su subsidio, que eventualmente expira si no encuentran una unidad.

Michelle Uzeta, una abogada gratuita que representa a Gardner, dijo que presentó 22 denuncias contra 21 empresas en su nombre después de que una organización sin fines de lucro le remitiera su caso.

Las quejas, compartidas con The Times, muestran un patrón constante: en correos electrónicos, mensajes de texto y otras comunicaciones escritas, los agentes de arrendamiento le dijeron a Gardner que no aceptarían los vales de la Sección 8.

El 10 de noviembre, varios meses después de que presentó las denuncias, dijo Uzeta, el Departamento de Derechos Civiles le dijo que abriría solo una investigación contra una empresa “a elección del Sr. Gardner” y planeaba cerrar las denuncias restantes en base a la “discreción de la agencia” y la “falta de capacidad organizativa”.

El Departamento de Derechos Civiles, según Uzeta, se ofreció a escribir “cartas de violación” a las empresas restantes. Cuando preguntó cómo la agencia podía hacerlo sin una investigación, “confirmaron que era porque las violaciones son obvias”.

“No es de extrañar que la discriminación de la Sección 8 siga siendo rampante en todo el estado”, dijo Uzeta.

Kevin Kish, director del Departamento de Derechos Civiles, dijo que eligió manejar los casos de Gardner de esa manera no por falta de evidencia sino por “discreción de la agencia”.

Se negó a comentar más sobre los casos de Gardner, pero dijo que, en general, “creemos que se necesita más aplicación de la ley”.

En junio de 2020, la Legislatura estatal aprobó un presupuesto que incluía casi 40 puestos nuevos para el Departamento de Derechos Civiles para manejar un aumento en todo tipo de quejas de derechos civiles. Sin embargo, cuatro puestos adicionales que se habrían centrado únicamente en la nueva ley de fuente de ingresos se eliminaron del presupuesto final debido a las preocupaciones sobre el impacto de la pandemia en los ingresos fiscales.

Siendo la velocidad una necesidad, los abogados de inquilinos pidieron a Los Ángeles que estableciera un modelo de cumplimiento similar al de Santa Mónica, donde una ley de fuente de ingresos ha estado en los libros durante más de cinco años.

Diputado de la ciudad de Santa Mónica. Abogado Gary W. Rhoades dijo que cuando la ciudad recibe una queja de discriminación en la fuente de ingresos, su oficina escribe rápidamente, a veces en cuestión de horas, al propietario o a la empresa administradora informándoles que pueden estar infringiendo la ley.

Dijo que la estrategia con frecuencia da como resultado que los propietarios alquilen a los titulares de cupones después de haber dicho previamente que no lo harían, sin litigio.

“Pusimos esto en una vía rápida”, dijo Rhoades. “Una vez que el propietario llena esa vacante, es más difícil obtener el alivio [para] los inquilinos”.

En respuesta a las preguntas de The Times sobre la aplicación, Rob Wilcox, portavoz de Los Angeles City Atty. Mike Feuer, dijo que Feuer dirigió a su oficina para “ver si se podían tomar medidas adicionales”.

Wilcox dijo que desde entonces la oficina ha enviado cartas a los propietarios con anuncios de "Sin Sección 8" y exigió que "cesen y desistan de inmediato de participar en tal discriminación en la vivienda".

“Eso realmente no ayuda a la persona que acaba de presentar una solicitud y fue rechazada por alguien que pudo haber limpiado sus anuncios”, dijo Uzeta, un abogado del Fondo de Educación y Defensa de los Derechos de las Personas con Discapacidades.

Gardner comenzó su búsqueda de un nuevo apartamento más de un año después de que entraran en vigor las leyes de fuente de ingresos. el recuerda preguntando sobre al menos 50 lugares donde el agente de arrendamiento dijo que no tomaron la Sección 8 o dejó de responder después de que les dijo que tenía un vale.

Gardner, que en ese momento tenía un trabajo de comunicaciones de bajo salario, dijo que se sintió tan frustrado que comenzó a comunicarse con los agentes de arrendamiento por mensaje de texto, correo electrónico y otras aplicaciones de mensajería para documentar las negativas que ocurrieron anteriormente por teléfono.

Era una forma de hacerse con el control de su situación. Dijo que la creencia de que podría usar la evidencia para finalmente asegurar una vivienda alivió sus problemas de ansiedad de larga data que habían resurgido y le causaron ataques de pánico. Gardner, quien está matriculado como licenciado en comunicación estudiante en la USC y ha estado involucrado en el activismo progresista, dijo que también presentó quejas ante el estado para “abogar por un cambio real”, particularmente para las personas con menos conocimiento de las leyes.

The Times contactó a cinco de las 21 firmas contra las que Gardner presentó quejas estatales. Tres no respondieron a las solicitudes de comentarios.

El propietario de una empresa confirmó que se produjo la conversación con Gardner, dijo que un empleado se había equivocado y llamó a Gardner para disculparse.

NT/NolanTaft Management, que administra alrededor de 500 apartamentos en el Westside de Los Ángeles, también respondió a las consultas de The Times.

Carlos Villagran, supervisor de arrendamiento de la firma, dijo que era nuevo en la empresa y que no entendía de qué estaba hablando Gardner cuando, en enero, preguntó en un mensaje de texto: "¿El edificio acepta la Sección 8?". Villagran había respondido: “Lo siento, no estamos tomando eso en ese momento”.

“Volví a preguntarle a mi supervisor y me informaron y me indicaron que nunca más volviera a hacer eso y aceptamos la sección 8”, le envió un mensaje de texto Villagran a un reportero del Times que compartió con él una captura de pantalla del intercambio con Gardner.

Esa no fue la única consulta que Gardner dijo que hizo con NT Management.

En diciembre, se le dijo a Gardner que la compañía no aceptaba la Sección 8 “en este momento” cuando envió un mensaje de texto a otro número de NT Management para preguntar sobre un apartamento en Palms, según capturas de pantalla que compartió con The Times.

David Taft, presidente de la compañía, dijo que su firma aceptó cupones cuando Gardner preguntó en diciembre de 2021 y enero de 2022 y nunca tuvo una "política general" para rechazar a todos los solicitantes de la Sección 8, incluso antes de que se aprobara la ley.

Taft dijo que el número que Gardner envió por mensaje de texto en diciembre era una línea general de la empresa a la que tienen acceso varios empleados, y la persona que respondió pudo haber sido Villagran, otro empleado que pensó incorrectamente que la empresa no tomó la Sección 8 o alguna “persona no autorizada”.

Hoy, Gardner vive en un apartamento de una habitación en el vecindario Westlake de Los Ángeles. Se mudó allí en mayo, aproximadamente un año después de comenzar su búsqueda de un nuevo hogar.

El edificio, a diferencia de su casa en Valley Village, tiene cámaras y una puerta de garaje que funciona, lo que lo hace sentir seguro. Cree que sabe por qué está allí.

Después de enviar una solicitud al administrador de la propiedad, Gardner envió un correo electrónico a la compañía y dejó en claro que envió un cc a su abogado para asegurarse de que "no se le negara ilegalmente debido a que tenía un comprobante de la sección 8".

Pero su éxito puede haber sido una anomalía: ¿cuántos poseedores de vales pueden darse el lujo de contar con un abogado?