El mercado inmobiliario actual es una mezcla tóxica de altas tasas hipotecarias, precios altos, oferta escasa y una demanda reprimida extrañamente fuerte, y está asustando a compradores y vendedores por igual.

Los precios ya eran altos, impulsados ​​por la demanda sobrealimentada durante el apogeo de la pandemia de Covid-19. Ahora el popular fijo a 30 años tasa hipotecaria es del 8%, el más alto en décadas, lo que complica aún más las cosas. La demanda hipotecaria está en su punto más alto. punto más bajo en casi 30 años.

“Creo que es doloroso. Creo que es feo”, dijo el jueves Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily, en “The Exchange” de CNBC.

Durante los dos primeros años de la pandemia de Covid-19, la Reserva Federal redujo su tasa de referencia a cero e invirtió dinero en valores respaldados por hipotecas. El resultado fueron tasas hipotecarias en mínimos históricos durante dos años seguidos. Eso provocó un frenesí de compras, que también fue alimentado por un repentino éxodo urbano y la nueva cultura del trabajo desde casa. Los precios de las viviendas aumentaron un 40% desde los niveles previos a la pandemia.

Luego, cuando la inflación aumentó, la Reserva Federal subió las tasas. Eso, irónicamente, encareció aún más el mercado inmobiliario. Generalmente, cuando las tasas suben, los precios de las viviendas bajan.

Pero este mercado se diferencia de los históricos porque también tiene una grave falta de oferta. La Gran Recesión de 2008 y la consiguiente crisis de ejecuciones hipotecarias afectaron especialmente a los constructores de viviendas, provocando que construyeran en forma insuficiente durante más de una década. Todavía no han compensado la diferencia.

Mientras tanto, los posibles vendedores están atrapados. Tienen pocas ganas de cambiar la tasa del 3% que tienen actualmente por una tasa hipotecaria del 8% en una nueva compra.

"No creo que nadie en mi comunidad de originadores de hipotecas esté en desacuerdo con que, en muchos sentidos, esto es peor que la gran crisis financiera en términos de volumen y actividad", dijo Graham del MND.

Tampoco está seguro de cuándo el mercado verá una caída en las tasas. "Pero escuchamos a un coro de oradores de la Fed, especialmente la semana pasada, decir de manera muy notable que son restrictivas y que pueden esperar y ver qué sucede con la política que se filtra a la economía", dijo.

Venta de viviendas de segunda mano en septiembre cayó al ritmo más lento desde octubre de 2010, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, existen marcadas diferencias entre el mercado actual y la era de la crisis de ejecuciones hipotecarias. Las ejecuciones hipotecarias hoy en día son extremadamente bajas y la mayoría de los propietarios actuales cuentan con un valor líquido de la vivienda históricamente alto. El hecho de que tantos refinanciaran a tasas de interés históricamente bajas entre 2020 y 2022 también significa que los propietarios actuales tienen costos de vivienda muy asequibles.

Entonces, eso también deja atrapados a los compradores potenciales.

“Creo que la gente está ansiosa y hay mucha mentalidad de comprador que dice: 'Vamos a esperar y ver'. Por eso mucha gente simplemente quiere quedarse sentada y ver qué pasa”, dijo Lisa Resch, agente de bienes raíces de Compass en Washington, DC

La NAR ahora está rebajando su pronóstico de ventas para 2023 a una caída de hasta el 20%, desde un pronóstico anterior de una caída del 13%.

Los precios son una historia diferente.

"Los precios parecen mantenerse estables a partir de este momento a una tasa del 8%, a pesar de la escasez de viviendas", añadió Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.

Yun señaló que, sin embargo, los mercados metropolitanos con un crecimiento más rápido del empleo y precios relativamente asequibles verán un aumento en las ventas. Señala mercados de Florida como Tampa, Jacksonville y Orlando, así como Houston, Texas y Memphis, Tennessee.

Los compradores de hoy probablemente obtendrán las mejores ofertas de los constructores de viviendas, especialmente los de gran producción, como Lennar y DR Horton. Los constructores están contribuyendo a la asequibilidad reduciendo las tasas de interés para sus clientes. Esto es algo que normalmente no han hecho en el pasado, al menos no a esta escala.

“Aunque nuestra compañía hipotecaria ha estado ofreciendo préstamos a tasas ligeramente inferiores al mercado durante la mayor parte de este ciclo (solo para ser competitivos), la reducción total de puntos durante los 30 años de duración del préstamo al que nos hemos referido recientemente como un incentivo para el constructor no es suficiente. algo que habíamos hecho en ciclos anteriores, al menos no con la base amplia y mayoritaria que estamos haciendo hoy”, dijo un portavoz de DR Horton. "Es posible que lo haya encontrado en casas seleccionadas en el pasado de forma extremadamente limitada".

La construcción de viviendas unifamiliares está aumentando lentamente, pero todavía no está ni cerca de satisfacer la demanda. El sentimiento de los constructores está cayendo aún más hacia territorio negativo, debido a las tasas más altas, pero el mercado de viviendas nuevas sigue siendo más activo que el mercado de viviendas usadas.

En el lado positivo de la vivienda, los alquileres de apartamentos finalmente se están enfriando, gracias a una cantidad récord de nueva oferta que llega al mercado. Esto les da a los inquilinos menos incentivos para lanzarse a comprar. Sin embargo, la demanda de alquileres está aumentando.

"Parece que la desaceleración de la inflación y un mercado laboral aún fuerte están impulsando la confianza del consumidor y, a su vez, estimulando la formación de hogares entre los adultos jóvenes con mayor probabilidad de alquilar apartamentos", dijo Jay Parsons, economista jefe de RealPage.

Para aquellos que todavía quieren actualizarse a una casa más grande o reducirla a una más pequeña, se encuentran atrapados en un enigma.

Los precios siguen subiendo debido al desequilibrio entre oferta y demanda, pero los vendedores están siendo más flexibles. Por lo tanto, un comprador podría comprar ahora a tasas más altas y esperar obtener una reducción en el precio, o puede esperar hasta que las tasas bajen.

Pero cuando lo hagan, es probable que se produzca una avalancha de demanda, lo que dará lugar a guerras de ofertas.