Ser propietario de una segunda vivienda o una propiedad de vacaciones puede parecer tentador. Pero también puede resultar muy caro, tanto en términos de tiempo como de dinero. También existen costos ocultos asociados con la propiedad de una segunda vivienda. Para algunas personas y familias, comprar una casa de vacaciones tiene mucho sentido. Es cómodamente asequible y la casa se utiliza mucho anualmente, aunque solo sea estacionalmente. Pero en otras situaciones, la molestia y el costo de mantener una propiedad a distancia, más el deseo de viajar a nuevos destinos, hacen que comprar una segunda vivienda sea un error costoso.

Costo de ser propietario de una segunda vivienda

Existen muchos costos reales (y a veces ocultos) asociados con la propiedad de una segunda vivienda. Para comenzar, básicamente necesitarás presionar “copiar y pegar” en todo lo que ves a tu alrededor en casa ahora. Quizás no sea necesario que sea de la misma calidad o cantidad, pero equipar una segunda vivienda con lo básico puede resultar caro. Estos son algunos de los costos generales en los que incurrirá después de comprar una segunda vivienda:

• Electrodomésticos, muebles y enseres como alfombras, ropa de cama, utensilios de cocina y decoración.
• Cable, internet y servicios públicos.
• Fondos para un pago inicial, compra en efectivo o pago hipotecario mensual
• Impuestos a la propiedad, seguros, impuestos o tasas locales y posiblemente cuotas de asociación.
• Jardinería/corte de césped, mantenimiento, limpieza y cuidado periódicos
• Reparaciones y mejoras
• Transporte (llegar, alquilar/enviar/comprar un auto nuevo)

Si bien la lista anterior no contiene nada sorprendente, a veces el costo de una línea de pedido en particular sí lo es.

Impuestos de propiedad

Por ejemplo, en ciertos lugares, como destinos vacacionales muy solicitados, los impuestos a la propiedad pueden ser bastante altos. Aunque todo es relativo. Si viene del área de Nueva York/Nueva Jersey, los impuestos a la propiedad probablemente serán menores de lo que está acostumbrado.

Los cambios a la ley tributaria en los últimos años aumentaron los costos de mantenimiento de una segunda vivienda para muchos contribuyentes. Las deducciones de impuestos estatales, locales y de propiedad para aquellos que detallan están limitadas a $10,000/año. Además, el límite general para deducir los intereses hipotecarios se ha reducido a 750,000 dólares para nuevos préstamos desde 2018.

Costos hipotecarios

Algunos posibles compradores de una segunda vivienda también podrían sorprenderse del coste de obtener una hipoteca para una casa de vacaciones. Dependiendo de cómo planee usar la propiedad, los prestamistas pueden aumentar los requisitos de pago inicial, la tasa de interés o simplemente no ofrecer un programa de préstamos que satisfaga sus necesidades.

Por ejemplo, si planea alquilar la segunda vivienda durante más de dos semanas al año, el prestamista puede considerarla una propiedad de inversión, exigiendo un pago inicial mínimo del 20% y solo permitiendo préstamos hipotecarios conformes (no gigantes). Los prestamistas difieren en este sentido, pero tendrás que hacer algunos deberes. Además, como las segundas viviendas se consideran más riesgosas que las residencias principales, la tasa de interés normalmente será notablemente más alta.

Seguros

A medida que el cambio climático continúa provocando desastres relacionados con el clima, como incendios forestales y huracanes, obtener un seguro para propietarios de viviendas se vuelve más costoso. Y en otros casos, imposible, como Las aseguradoras se están retirando de algunos mercados. en lugares como California y Florida por completo.

El aumento del nivel del mar también aumentará los costos del seguro de propietarios de viviendas en las comunidades costeras y costeras. Es posible que el seguro contra inundaciones no lo cubra, especialmente si depende de los ingresos por alquiler para compensar los costos de propiedad de la segunda vivienda. Finalmente, considere también cómo el cambio climático y los desastres naturales podrían afectar su capacidad para vender la casa en el futuro si sus preferencias cambiaran o por razones financieras.

Reducir el costo de poseer una segunda vivienda alquilándola

No todos los propietarios de viviendas vacacionales están interesados ​​en la idea de sufragar los costes de la propiedad alquilándola, y algunas ciudades o asociaciones pueden tener limitaciones en los alquileres vacacionales a corto plazo. Sin embargo, alquilar la propiedad puede ayudar a reducir el costo de ser propietario de una segunda vivienda, con algunas salvedades. Generalmente, los propietarios pueden alquilar una casa por hasta 14 días al año libres de impuestos a nivel federal. Pero una vez excedido, el monto total de los ingresos netos por alquiler prorrateados está sujeto a impuestos.

En muchas situaciones, esto significa que el propietario necesitaría alquilar la casa de vacaciones por mucho más de dos semanas para beneficiarse materialmente de los ingresos adicionales por alquiler. Por ejemplo, supongamos que se puede alquilar una segunda casa por $10,000 2,000 por semana y que los costos de mantenimiento por semana cuando se alquila (hipoteca, seguro, limpieza, etc.) son de $XNUMX.

Si solo alquila la casa por 14 días, su ingreso neto es de $20,000. Dado que la alquiló solo por dos semanas, no necesita pagar impuestos federales sobre la renta sobre sus ingresos por alquiler y los costos de mantenimiento asociados con la propiedad o el alquiler no se consideran deducibles. Las implicaciones fiscales estatales quedan excluidas de esta ilustración simple e hipotética.

Ahora suponga que alquila su segunda casa por un mes. Su ingreso neto por alquiler es de $32,000 40,000 ($8,000 30 – $2,400 4,000). Sin embargo, ahora está totalmente sujeto a impuestos. Si se encuentra en el tramo impositivo federal promedio del 6,400%, en este ejemplo simple, solo obtendrá $XNUMX netos más a cambio de alquilar su segunda casa por dos semanas adicionales. (Aunque, si se consideran los XNUMX dólares de costos de mantenimiento que no son deducibles en el primer escenario, la brecha hipotética de ganancias se amplía a XNUMX dólares).

En cualquier caso, si se tiene en cuenta la pérdida de uso, el desgaste y las molestias generales, es posible que para algunos inversores no valga la pena.

Ser propietario de una segunda vivienda significa viajar menos a otros destinos

Uno de los costos ocultos de ser propietario de una segunda vivienda es menos tiempo (o dinero) para viajar a otro lugar. Cada uno tiene preferencias diferentes, por lo que para algunas personas y familias esto no será un problema. Pero en otras situaciones, la novedad desaparece después de un par de años, tal vez por el esfuerzo adicional de mantenerse al día con dos casas o la realidad simplemente no coincidía con la visión. Ser consciente de los cambios en las preferencias y necesidades es especialmente importante si estás Visualizando la segunda casa como una futura casa de retiro..

Dependiendo de su disposición a alquilar la casa y del mercado vacacional en el área, aún podría tener opciones. Quizás opte por alquilar la casa durante la temporada y viajar a otro lugar. Siguiendo el ejemplo anterior, si esas cifras fueran respaldadas durante 12 semanas, el ingreso después de impuestos podría ser de más de $67,000. ¡No está mal! Obviamente, estos son números ficticios, así que antes de comprar una segunda casa, considere cómo serían las cifras para tener un plan de contingencia realista.

El tiempo es valioso. También lo es el dinero

El tiempo es nuestro bien más valioso. Antes de comprar una segunda casa, considere cómo se registrará la propiedad. Las cámaras son geniales, pero si las tuberías se congelan o un árbol cae sobre el tejado, ¿quién se ocupará de ello? Es increíble tener ayuda confiable y digna de confianza, pero es muy difícil de encontrar. Especialmente para los profesionales ocupados, gestionar las necesidades urgentes del hogar o los problemas de los inquilinos puede ser más de lo que esperaba.

Considere también lo que significa comprar una segunda vivienda para sus planes financieros. Sólo puedes gastar un dólar una vez. ¿La propiedad afectará materialmente su flujo de caja y su capacidad de ahorrar para el futuro u otros objetivos a corto plazo? Si es así, ¿se siente cómodo con la compensación? No deberíamos dejar nuestras vidas en espera hasta la jubilación y no hay premio por ser la persona más rica del cementerio. Sin embargo, la compra de bienes raíces suele ser una compra emocional. Si se tienen en cuenta el coste y la iliquidez, es fácil ver lo importante que es hacer números y buscar asesoramiento de su asesor financiero para obtener una perspectiva independiente sobre la viabilidad de la compra.

¿Debería comprar una segunda vivienda?

¡Tal vez! Nuevamente, todo se reduce a su situación financiera, sus preferencias y cómo cree que eso podría cambiar con el tiempo. Por ejemplo, las familias jóvenes pueden encontrar que la única manera de ir de vacaciones con regularidad es tener su propio lugar al que ir y que ya esté equipado con todas las cosas de los niños. Pero a medida que los niños crecen y tienen deportes, actividades y amigos los fines de semana en casa, escaparse no es tan fácil.

El mercado de alquiler de viviendas de lujo es expansivo, por lo que si no tiene sentido comprarla desde el punto de vista financiero o no, aún puede disfrutar del éxito en el destino que elija. A veces, la flexibilidad para experimentar nuevos lugares y optar por quedarse durante semanas o meses es el mejor enfoque. Entonces todo lo demás es problema de otra persona.

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• Fuente: https://www.forbes.com/sites/kristinmckenna/2023/06/20/the-true-cost-of-owning-a-second-home/