El agente inmobiliario de Chicago, Jeremy Fisher, se dirigió a Florida después de Navidad contando con cinco semanas mayormente relajadas, después de que una lenta segunda mitad de 2022 lo dejó con un montón de propiedades sin vender al final del año.

En cambio, el corredor de Compass terminó volando de regreso a Windy City tres veces durante su temporada baja, ya que se contrataron siete casas y su esposo terminó llevando a su bebé a casa solo desde Florida. El gran busto inmobiliario, al parecer, ha encontrado algo así como un piso.

“Para alguien, siempre es el momento adecuado para comprar una casa”, dijo Fisher. “La gente, en su mayor parte, ha llegado a un acuerdo con las tasas de interés”.

Después de solo unos meses en el tanque, ¿está el mercado inmobiliario de EE. UU. lo suficientemente cerca de tocar fondo como para que sea hora de que aquellos que están al margen comiencen a pensar al menos en comprar a medida que se acerca la temporada de compras de primavera?

Se están acumulando señales de que la gran caída de los precios —y el alivio de las tasas hipotecarias— que querían los compradores no se está materializando, al menos no pronto.

Goldman Sachs recortó su estimación de caídas máximas y mínimas en los precios de las viviendas en todo el país a un 6 por ciento desde un 10 por ciento a fines de enero. El mercado inmobiliario en línea Zillow ahora espera que los precios aumenten levemente en 2023. Las ventas de viviendas existentes, que se estaban ejecutando a un ritmo anual de 6.5 millones a principios de 2021, comenzaron a estabilizarse en alrededor de 4 millones, con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios pronosticando 4.8 millones para el año. . Mientras tanto, las tasas hipotecarias, que cayeron por debajo de un promedio nacional del 6 por ciento el 2 de febrero después de más del doble desde mediados de 2021 a casi el 7.4 por ciento, han vuelto a saltar al 6.75 por ciento, impulsados ​​por un abrasador informe de empleos de enero.

Sin busto, pero un enfrentamiento entre compradores y vendedores

En lugar de una caída de precios como la que siguió a la burbuja inmobiliaria de mediados de la década de 2000, lo que se está desarrollando es un enfrentamiento, dice Logan Mohtashami, analista principal de HousingWire en Irvine, California. Por un lado, están los compradores a quienes les gustaría que las casas fueran tan asequibles como en 2019. Pero una gran parte de ellos tienen que mudarse o pueden permitírselo a pesar de los precios y tarifas más altos. Por otro lado, están los vendedores, que no tienen presión para mudarse ya que tienen hipotecas baratas y mucho capital por ahora. Hasta ahora, los vendedores se mantienen firmes en la mayoría de las ciudades. Incluso pequeños aumentos en la demanda pueden mantener los precios firmes o subirlos, porque el inventario es muy escaso, dijo Mohtashami.

La receta para el mercado de la vivienda de 2023 se perfila como precios más o menos estables a nivel nacional, pero con caídas continuas en algunos mercados regionales, tasas de interés que disminuyen pero no mucho y los ingresos de los compradores aumentan. Los expertos creen que se combinarán para hacer que la asequibilidad mejore, tal vez a niveles históricos casi normales, pero todavía están muy por debajo de donde se encontraban los compradores de viviendas cuando las tasas hipotecarias eran del 3 por ciento o incluso más bajas.

“Los hogares tienen dos ingresos y hay que ganar unos 100,000 dólares para comprar una casa”, dijo Mohtashami. “Hay muchas parejas de doble ingreso que pueden hacer eso. Te da más poder adquisitivo de lo que la gente conoce”. 

Sin devolución de 2008, o tasa hipotecaria del 3%

¿La principal razón por la que los precios de la vivienda no se están desplomando como lo hicieron después de 2008? Porque el mercado no se está inundando de viviendas que bajen los precios, como ocurrió entonces.

Los bancos ricos en capital no están bajo la presión de entonces, con tasas de ejecución hipotecaria menos de una décima parte de los del busto inmobiliario. Tampoco los hogares, con cargas de pago de la deuda cerca de mínimos históricos y pocos propietarios deben más en su hipoteca de lo que vale la casa. Graves índices de morosidad, que se dispararon a partir de 2006 y provocaron 6 millones de ejecuciones hipotecarias, se han reducido a casi la mitad en el último año, a menos del 0.7% de las hipotecas, según Fannie Mae. El desempleo es el más bajo en 54 años, lo que permite a los propietarios cambiar o aferrarse fácilmente a sus viviendas actuales, y si se encuentran entre el 85 por ciento de los propietarios cuyas hipotecas tienen tasas de interés por debajo del 5 por ciento, muchos se quedarán en lugar de comprar una más. casa cara con un préstamo más caro. 

Todo eso significa que es probable que la oferta de viviendas en venta se mantenga limitada, lo que limita las caídas de precios.

La asequibilidad es mala ahora, después de las subidas de tipos y los aumentos de precios provocados por el Covid, pero ha sido peor. Y todos hemos sido mimados por la historia reciente: después de la crisis financiera, la asequibilidad de la vivienda a nivel nacional literalmente se duplicó cuando las tasas de interés colapsaron y los precios cayeron, alcanzando máximos históricos. Había retenido la mayoría de esas ganancias hasta el aumento de precios de Covid, incluso cuando el valor de las viviendas se recuperó.

“Las tasas caerán en el segundo trimestre, pero no vemos una caída drástica que haga esperar a la gente”, dijo Nadia Evangelou, directora de investigación de bienes raíces en la NAR. Predijo que las hipotecas a 30 años disminuirán a alrededor del 5.75 por ciento. “Los compradores se dan cuenta de que las tasas del 3 por ciento no volverán”.

La asequibilidad de la vivienda se estira

El índice de asequibilidad observado de cerca por la NAR, que considera los precios, las tasas y los ingresos de los compradores, es mucho más bajo que en 2019, pero aún está en línea con el de fines de la década de 1980 y principios de la de 1990. En los niveles actuales, el índice de asequibilidad de la vivienda dice el comprador medio puede pagar la vivienda media de EE. UU., pero apenas. En 2020, el comprador mediano podía pagar la casa mediana con un colchón del 70 por ciento, que fue el producto de préstamos del 3 por ciento, el apoyo a los ingresos impulsado por Covid y el impacto residual de las grandes caídas de precios de la vivienda entre 2006 y 2011. Desde 1980, el promedio es que los compradores de viviendas promedio tienen aproximadamente un 20% más de ingresos de lo que necesitan para la vivienda promedio, dijo Evangelou.

Entonces, ¿por qué alguien compra casas que de repente son menos asequibles?

Para Maggie Neuder, cliente de Fisher's en Chicago, la respuesta se redujo a querer un nuevo lugar y poder pagarlo. Habiendo visto tasas de interés del 6 por ciento cuando compró su primer lugar en 2007, no está intimidada por las tasas de hoy, dijo. La ejecutiva de finanzas de 41 años compró una casa más grande de lo que necesitaba durante el covid para sobrellevar las cuarentenas y ahora quiere un lugar más pequeño en el vecindario de Lincoln Park de la ciudad, por lo que hizo una inversión.

Para calmar los temores de la tasa de interés de su comprador, está otorgando un crédito de cierre lo suficientemente grande como para reducir la tasa hipotecaria del préstamo del comprador durante los primeros dos años, en dos puntos porcentuales en el año uno y un punto porcentual en el año dos, un movimiento que muchos los constructores también están utilizando para vender casas nuevas. Para recuperar el dinero, obtuvo una concesión similar del vendedor de la casa que espera comprar en abril.

“La gente ve la refinanciación como si fuera algo malo”, dijo, pensando que probablemente pueda reducir su pago dentro de un par de años. “No creo que volvamos a los sub-tres, sino en algún lugar a los cuatros. Incluso si las tasas no caen por debajo de 6, me siento cómodo con mi hipoteca”. 

Fisher dice que sus compradores recientes se dividen en tres campos. En ambos extremos están los compradores primerizos que nunca han tenido un préstamo del 3 por ciento y los compradores mayores que pagan en efectivo. A ninguno de los dos les molestan mucho las tasas de alrededor del 6 por ciento, dijo. En el medio están los compradores ascendentes que inicialmente se preocuparon más por las tasas. Pero están haciendo soluciones como las de Neuder para obtener lo que quieren, dijo Fisher. Estos compradores probablemente impulsaron el aumento en las solicitudes de nuevas hipotecas que ocurrieron a medida que caían las tasas a principios de este invierno.

“La gente se ha dado cuenta de dónde están las tasas de interés y se han adaptado”, dijo Fisher. 

De hecho, combinando las ganancias salariales de los últimos años con la deflación que ha comenzado a mostrarse en los datos de vivienda basados ​​en el mercado en los últimos seis meses, y los casos más flagrantes de mercados regionales distorsionados ya han comenzado a corregirse. Otro impulso viene de tasas sólidas de formación de nuevos hogares, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.

Dónde están ahora los precios de las casas

El precio promedio de la vivienda ha bajado un 6 por ciento desde el pico de junio, según el índice S&P Case-Shiller de precios en 20 áreas metropolitanas importantes, y un 3.5 por ciento en el índice para todo el país. 

Los mercados calientes recientemente han tenido mayores éxitos, como se esperaba. En San Francisco, el índice Case-Shiller ha bajado un 12 por ciento, en Phoenix un 8 por ciento. En Sacramento, los precios de las viviendas han devuelto casi la mitad de sus ganancias de la era de Covid, dijo Ryan Lundquist, un tasador local que escribe en un blog sobre el mercado en la capital de California. En el área metropolitana de Tampa, donde los precios aumentaron un 69 por ciento durante la pandemia, según Case-Shiller, los precios bajaron solo un 3 por ciento.

Agregue el crecimiento de los salarios (los salarios aumentaron alrededor del 5 por ciento el año pasado, según datos de Zillow) y el precio efectivo de la vivienda ha bajado considerablemente en algunos lugares, mientras se mantiene muy por encima de los niveles anteriores a Covid, dijo el economista jefe de Zillow, Skylar Olsen. 

“Incluso con valores un poco más bajos desde agosto, si compró una casa promedio en febrero de 2020, tiene ganancias anuales del 11 por ciento”, dijo Olsen.

El crecimiento de los salarios es una de las razones por las que, incluso en algunos mercados de moda reciente, todavía hay compradores, dijo el corredor de St. Petersburg, Florida, Jeffrey Clarke. De hecho, recientemente convenció a un cliente con una casa en otra ciudad de vender su lugar en San Petersburgo, convenciéndolos de que el colapso que temían no se produciría.

Según las cifras de la NAR, la asequibilidad ahora es baja en el área metropolitana de Tampa, y el comprador promedio solo gana el 80 por ciento de lo que se necesita para comprar una casa promedio. Pero Tampa está lo suficientemente cerca del equilibrio que Clarke no ve venir nada como 2008-2011, cuando la casa promedio de Tampa perdió la mitad de su valor.

“Sin nada cayendo todavía, nadie se está volviendo loco”, dijo. 

Las matemáticas de las tasas hipotecarias y el crecimiento de los salarios

La gran falla en la tesis de que solo se avecinan caídas menores de precios es que tantos mercados regionales grandes como Tampa siguen fuera de línea con los ingresos locales, y muchos de ellos estaban en un equilibrio mucho mejor hace apenas dos años. Otra es que San Francisco, Phoenix y Las Vegas vieron una caída de precios de más del 1% solo en enero, según Zillow, lo que hace que los pronósticos de precios relativamente estables parezcan más inestables.

Gran parte de Florida y Texas, y mercados como Asheville NC y Denver, tenían viviendas relativamente asequibles hasta 2020, pero las casas medianas ahora son entre un 20 y un 30 por ciento demasiado caras para los ingresos locales medios, según datos de la NAR publicados en octubre. En gran parte de California, los índices de asequibilidad de la NAR están en 50 o menos, lo que indica que las viviendas cuestan el doble de lo que pueden soportar los ingresos locales. Pero gran parte de California siempre ha sido menos asequible.

A nivel nacional, para volver a la asequibilidad promedio desde 1980, lo que significa que las casas promedio son un 20 % más baratas de lo que la familia promedio puede pagar, las tasas hipotecarias tendrían que bajar a alrededor del 4.6 %, mientras que los salarios tendrían que aumentar un 4 % y los precios se mantendrían. estable, dijo Evangelou de la NAR. El crecimiento de los salarios se ha enfriado un poco recientemente, pero se mantiene por encima del 4 %: en el reciente informe de nóminas no agrícolas, los salarios aumentaron un 4.4 % respecto al año anterior, aunque un poco por debajo del aumento de diciembre del 4.6 %.

Hipoteca las tasas siguen siendo volátiles, y las esperanzas del mercado que comenzaron en 2023 (que la Reserva Federal reduciría sus tasas de interés de referencia antes de fin de año) se han atenuado recientemente debido a que el mercado laboral y el consumidor siguen siendo demasiado fuertes para generar confianza de que los aumentos de tasas actuales están haciendo lo suficiente para frenar la inflación. Después de caer durante cinco semanas, la tasa de interés promedio del contrato para hipotecas de tasa fija a 30 años aumentó a 6.39% desde 6.18% la semana pasada, y llegó a 6.8% el viernes. La tasa era del 4.05% hace un año.

¿Qué tan rápido podría mejorar la asequibilidad? En un préstamo de $300,000, una caída en las tasas fijas al 4.5 por ciento desde el 6.75 por ciento actual, sin cambios en los precios, cambiaría el pago mensual en alrededor de $425 en un préstamo a 30 años, una caída de alrededor del 23 por ciento. Ir al 6 por ciento reduce un pago en alrededor de $ 150, o el 8 por ciento. Un aumento de ingresos del 5 por ciento este año para el comprador medio agregaría alrededor de otros $ 400 por mes.

“Si las tasas bajan al 5 por ciento, mejora radicalmente muy rápido”, dijo Olsen.

En un lugar como Tampa donde los precios crecieron rápidamente durante el Covid, la solución de asequibilidad probablemente combinará precios casi estancados durante uno o dos años, aumentos salariales y tasas de interés más bajas. Clarke dijo. Pero los mercados más calientes como Tampa pueden necesitar más recortes de precios para que la asequibilidad vuelva a los promedios históricos, dijo Evangelou..

Es probable que el estancamiento del mercado dure meses, al menos, porque sus principales pilares no van a ninguna parte. Los vendedores seguirán teniendo la ventaja de ser ricos en acciones y tener una tasa de interés baja a partir de 2021 o antes, dice Mohtashami. Algunos compradores permanecerán fuera del mercado o podrán pagar menos casa de la que quieren. Y algunos usarán soluciones alternativas como la compra de hipotecas o el apoyo de los padres para comprar casas hasta que se recupere la asequibilidad. Los vendedores de casas nuevas harán recompras y han estado usando incentivos desde el verano pasado limitar los recortes a los precios de catálogo. 

“Se ha convertido en algo así como la norma”, dijo Neuder. 

En algunos mercados, es probable que la asequibilidad siga siendo un problema durante el tiempo suficiente para que se necesiten soluciones políticas, dijo Olsen. Mencionó soluciones como construir viviendas más densas o permitir que más propietarios agreguen unidades de vivienda adicionales, como sótanos o áticos, para que las familias compartan los costos. 

En la mayoría de los lugares, el resultado probable es una asequibilidad que se encuentra en algún lugar entre el mercado actual, donde muchos compradores potenciales están presionados y la demanda es escasa, y el deleite del comprador que prevaleció durante casi una década. El camino hacia eso es el aumento de los salarios, la disminución de la inflación que permite que bajen las tasas de interés y los precios de las viviendas que devuelven una parte aún por determinar de las ganancias de 2021-22, una parte que hasta ahora es pequeña en la mayoría de los lugares.

“Quiero que sea estable en los próximos dos años”, dijo Clarke, el corredor de Florida. “No se puede subir un 20 por ciento al año durante una década. Terminas con un apartamento de dos dormitorios y dos baños de $5 millones de dólares”.