¿Es arriesgado comprar una propiedad embargada?
Muchos inversionistas y compradores de bienes raíces preguntan si deberían comprar una propiedad embargada y qué tipo de propiedad embargada deberían comprar.
Una propiedad se embarga cuando un propietario que tiene una deuda pendiente sobre la propiedad no cumple con su deuda. Cuando un prestatario no cumple con su deuda, la propiedad que se utiliza como garantía de su deuda pasa a una etapa previa a la ejecución hipotecaria en la que el prestatario puede ser capaz de venta corta su propiedad para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca.
Si el prestatario no vende la propiedad durante el proceso previo a la ejecución hipotecaria, la propiedad pasa a un proceso de ejecución hipotecaria en el que el prestamista se hace cargo de la propiedad e intenta venderla utilizando sus recursos.
Pre-Ejecución Hipotecaria VS Ejecución Hipotecaria
Un comprador que busca una ganga puede comprar un propiedad en pre-embargo o para comprar una propiedad embargada. Ambas inversiones son riesgosas porque ambos tipos de propiedades tienden a venderse "tal cual", lo que significa que la propiedad vendida puede ser habitable debido a los daños y defectos que tiene una propiedad. Se espera que una propiedad embargada tenga algunos defectos porque si un propietario no puede pagar su deuda, es poco probable que tenga fondos suficientes para mantener la propiedad.
Otro factor que contribuye al riesgo de comprar este tipo de propiedades es el corto período de tiempo entre la consulta inicial y la compra. Por lo general, los dueños de propiedades embargadas y pre embargadas quieren vender la propiedad lo antes posible. Esto significa que es posible que un inversionista no pueda realizar una inspección adecuada y una tasación de la propiedad antes de comprarla. Sin una tasación, es posible que el comprador no pueda estimar el valor de la propiedad y el costo de las reparaciones necesarias para que la propiedad esté en condiciones habitables.
Aunque ambos tipos de propiedades son riesgosas, existen algunas formas de minimizar el riesgo asumido por el comprador. Independientemente de si un inversor es comprar una propiedad embargada o una propiedad en pre-ejecución hipotecaria, los riesgos varían dependiendo de la propiedad. En lugar de buscar un tipo específico de ejecución hipotecaria, es mucho más beneficioso mirar un conjunto de métricas y ver cómo pueden afectar el trato y los gastos futuros asociados con la rehabilitación de la propiedad.
Precio relativo de la vivienda
Una de las métricas más importantes a tener en cuenta es el precio que un comprador puede obtener por la propiedad. La mayoría de las veces, tanto las propiedades previas a la ejecución hipotecaria como las ejecutadas se venden con descuento. Más precisamente, los prestamistas y los propietarios en dificultades financieras pueden estar dispuestos a vender la propiedad para cubrir la deuda pendiente del préstamo. Esto significa que si el valor de la propiedad es $ 300,000, pero la deuda pendiente de la hipoteca es de $ 50,000, podría ser posible comprar la propiedad por $ 50,000 si, y mucho si, no hay otros postores. Cuanto menor sea el precio de la propiedad, menores serán los gastos finales asociados con esa propiedad.
Por supuesto, el precio de la propiedad debe ser considerado en relación con otros propiedades comparables en el área. Por ejemplo, podría ser una ganga comprar una casa por $50,000 300,000 que se espera que cueste $XNUMX XNUMX.
Por otro lado, comprar una propiedad embargada por $40,000 que se espera que cueste $50,000 puede que no sea una gran inversión. Es importante esperar que se gaste una cierta cantidad de dinero en la rehabilitación de la propiedad, por lo que si el valor de la propiedad es muy similar al precio de la propiedad, entonces un inversionista puede estar percibiendo una pérdida en la propiedad considerando la gastos asociados con las reparaciones.
Además, podría haber gravámenes pendientes sobre la propiedad embargada que recaerían sobre el nuevo propietario. Entonces, si la propiedad vale $300,000, necesita $150,000 en renovaciones/reparaciones y tiene $50,000 en gravámenes, comprar la propiedad por $100,00 podría ser un punto de equilibrio, tal vez incluso una pérdida.
Número de postores
Otro factor importante a considerar es el número de postores de la propiedad o, en general, el número de inversores inmobiliarios en la zona. Cuantos más inversionistas en el área busquen gangas, más probable es que el precio se incremente a través de la licitación. Por un lado, un gran número de inversores señala que existe potencial para ganar dinero con el mercado inmobiliario a largo plazo. Por otro lado, un gran número de inversores contribuirá a que aumenten los precios de este tipo de propiedades. Como se discutió anteriormente, cuanto mayor sea el precio en relación con el valor de mercado, más riesgosa es la inversión.
Si un inversionista tiene experiencia trabajando con propiedades embargadas y tiene suficiente efectivo disponible, entonces puede manejar la competencia y obtener algunas ganancias del trato. Por lo general, los inversionistas experimentados están dispuestos a pagar más porque ven un valor a largo plazo en el trato.
Por otro lado, si un inversionista no tiene mucho efectivo disponible o no tiene suficiente experiencia trabajando con propiedades embargadas, entonces puede preferir mercados con una pequeña cantidad de inversionistas inmobiliarios. En este caso, el inversor inexperto puede no buscar un crecimiento a largo plazo, sino una plusvalía a corto plazo. Una forma de obtener una ganancia a corto plazo en una propiedad es voltear la propiedad, lo que significa comprar una propiedad dañada, repararla y venderla con una prima.
Condición de la propiedad
Es posible que un comprador no pueda tener la oportunidad de realizar una inspección formal de la propiedad antes de comprarla, pero aún puede ver la propiedad y hablar con el propietario si aún reside en la propiedad. A veces, los propietarios pueden ser honestos sobre la condición de la propiedad y pueden proporcionar información sobre todos los defectos que tiene la propiedad.
Si el propietario no comparte ninguna información material sobre la propiedad, aún puede permitir que un comprador potencial mire dentro y alrededor de la propiedad. Aunque se pueden ocultar algunas fallas, se pueden detectar muchos problemas que requieren grandes inversiones. Por ejemplo, puede haber grietas en los cimientos o filtraciones que no hayan sido reparadas. Estos problemas pueden detectarse sin una inspección formal porque generalmente tienen consecuencias claras, como infestaciones de plagas o daños por agua.
Como regla general, cuanto mejor se vea la propiedad por dentro y por fuera, es menos probable que tenga problemas serios que requieran una gran inversión. El sentido común también puede ayudar a un comprador a identificar cualquier defecto que pueda tener una casa.
Las propiedades inhabitables generalmente se sienten como propiedades en las que una persona no puede vivir cómodamente. Un comprador puede caminar por la propiedad e imaginar si la propiedad tiene todas las estructuras necesarias para soportar la vida del comprador. Si la casa es cómoda y no tiene problemas evidentes, es posible que no sea tan riesgosa como una propiedad embargada promedio.
Comprar una propiedad embargada es arriesgado
Independientemente de la condición y el precio de la propiedad, todavía existen riesgos cuando se trata de casas embargadas. Un comprador sin experiencia debe evitar comprar propiedades embargadas o embargadas previamente porque, además de los daños físicos, la propiedad puede tener reclamos legales pendientes. Por último, es muy difícil recibir un préstamo para una propiedad embargada, por lo que podría ser más beneficioso buscar propiedades regulares en el mercado que se puedan comprar con una hipoteca con una tasa de interés baja.
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Sobre la autora
Mejor agente inmobiliario de Wellington, Michelle Gibson, escribió: “¿Es arriesgado comprar una propiedad embargada?”
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