Las reglas de la guerra de ofertas de viviendas pueden hacer tropezar incluso al comprador de vivienda más inteligente. Claro, usted está listo para comprar, pero también lo está otra persona. Entonces, ¿Qué haces?
Ya sea que esté interesado en cómo ganar una guerra de ofertas en una casa o manejar múltiples ofertas en su casa, esta guía lo tiene cubierto. Pero antes de conocer las reglas de la guerra de ofertas de casas, debe comprender cómo funcionan las guerras de ofertas y por qué ocurren.
¿Qué es una guerra de ofertas de vivienda?
Una guerra de ofertas de casas ocurre cuando dos o más partes compiten para comprar la misma casa. Cada parte intenta presentar la oferta más atractiva, generalmente destacando un precio que creen que será el más alto.
¿Cómo funcionan las guerras de ofertas?
Las guerras de ofertas comienzan cuando varios compradores presentan ofertas competitivas simultáneamente, especialmente si más de un postor incluye una cláusula de aumento. En las guerras de ofertas, las cláusulas de escalada le dicen al vendedor que superará una oferta competidora por una cierta cantidad.
Por ejemplo, suponga que presenta una oferta por $200,000. En ese caso, su cláusula de escalada podría decir que superaría a la competencia por $2,000 hasta cierto máximo.
Múltiples cláusulas de escalada generalmente resultan en una guerra de ofertas. Los vendedores también pueden iniciar guerras de ofertas al informar a los compradores competidores sobre otras ofertas, alentando a esos postores a presentar ofertas más altas.
Sin embargo, comienza una guerra de ofertas, que solo terminará cuando una de las partes ceda y el vendedor acepte la oferta de la competencia.
Cómo evitar una guerra de ofertas de vivienda
Las guerras de ofertas pueden ser costosas y angustiosas para los compradores. Para evitar este proceso estresante, haga su oferta más fuerte lo antes posible.
Si está preparado para ofertar hasta cierta cantidad, ofrezca esa cantidad inicialmente. Maximice su pago inicial y envíe un comprobante de fondos que demuestre que tiene ese dinero en su cuenta. Un pago inicial más alto lo muestra como un comprador más confiable.
Su agente puede ofrecerle consejos adicionales según la demanda en su mercado.
Cómo ganar una guerra de ofertas en su casa
Las guerras de ofertas son más comunes cuando un mercado tiene más compradores que propiedades comparables. Si no hay muchas casas en venta en su área, especialmente en el rango de precios de su casa, es más probable que tenga una guerra de ofertas.
Cuanto más interés tenga antes de que su casa salga al mercado, más probable es que comience una guerra de ofertas. Comience por contratar a un agente de bienes raíces calificado y hable con él sobre estrategias de marketing: como poner precio a tu casa y dónde enumerarlo, por ejemplo.
Una estrategia efectiva es listar su casa antes de comenzar a mostrarla. Si espera unos días entre el listado y la primera exhibición, aumentará la demanda antes de que la gente haga una oferta.
Retrasar las ofertas puede hacer que esta estrategia sea aún más potente. Por ejemplo, podría comenzar a mostrarse un viernes y solo aceptar ofertas el martes siguiente, dando a los compradores potenciales más tiempo para preparar ofertas atractivas. Es probable que recopile más ofertas a la vez, preparando el escenario para una guerra de ofertas.
Las reglas básicas para las guerras de ofertas de casas
Las guerras de ofertas de casas son competitivas, pero no son de todos contra todos. A continuación, le mostramos cómo ofertar por una casa de manera razonable, incluso cuando se enfrenta a una competencia feroz.
1. Las ofertas pueden considerarse vinculantes
Cuando superas a alguien, te comprometes con los términos de esa oferta si el vendedor la acepta. En muchas jurisdicciones, es un contrato vinculante. Así que tenga eso en cuenta cuando haga una oferta, de modo que sin darse cuenta solo ofrezca lo que puede pagar y se meta en problemas legales.
2. El vendedor puede solicitar nuevas ofertas en cualquier momento
Las guerras de ofertas se mueven rápidamente. Si el vendedor recibe varias ofertas y cree que los compradores pueden estar dispuestos a pagar más, puede responder a tantos compradores como desee y solicitar nuevas ofertas. No tienen que preguntarles a todos: algunas ofertas no serán competitivas. También pueden presentar una fecha límite, lo que obliga a los compradores de la competencia a calcular sus números y presentar nuevas ofertas en cuestión de días.
3. El vendedor tiene la última palabra
Incluso si hace la oferta más alta, no puede estar seguro de que el vendedor elegirá su oferta. La otra parte puede haber sugerido términos más atractivos para este vendedor en particular, como un pago inicial grande o una compra en efectivo.
Estrategias efectivas para ganar guerras de ofertas de casas
Usted gana una guerra de ofertas de bienes raíces cuando hace la oferta más alta, a menudo es más fácil decirlo que hacerlo. Muchos compradores de viviendas se encuentran asediados después de decidir cuánto ofertar por una casa, solo para descubrir que otra persona hizo una oferta un poco más alta.
Su objetivo es hacer una oferta por una casa justo por encima de lo que la otra parte puede pagar. Por supuesto, desea ser el más alto, pero desea evitar ofertarse a sí mismo en una hipoteca o pago inicial inasequible.
Lograr ese equilibrio requiere estrategia y una comprensión funcional del proceso. Aquí le mostramos cómo hacer que una oferta de vivienda sea más atractiva y aumentar sus posibilidades de aceptación.
1. Haga un gran depósito de garantía
Cuando presenta una oferta sobre una propiedad, realiza una depósito de dinero en garantía eso confirma su serio interés en comprar. Los depósitos de garantía estándar suelen ser del 1% al 2% de los costos totales de compra, por ejemplo, $2,500 en una casa de $250,000.
Los compradores pueden enviar un depósito mayor para destacarse de la competencia. El vendedor sabe que hablas en serio si envías el 5% o incluso el 10% del precio de compra. Incluso pueden favorecerlo a usted sobre otro comprador.
Dicho esto, su depósito de garantía puede no ser reembolsable en ciertas circunstancias. Así que pregúntele a su agente de bienes raíces qué riesgo tomará antes de comprometer miles o más en dinero de garantía.
2. Renuncia a la Contingencia de Tasación
Los acuerdos de compra a menudo incluyen contingencias de tasación, que permiten al comprador desistir de la oferta si la vivienda se tasa por un importe inferior. Por ejemplo, puede retirarse si ofrece $350,000 y el tasador valora la casa en $300,000.
Las contingencias de tasación evitan que los compradores paguen demasiado por una casa. Sin embargo, si ha entrado en una guerra de ofertas, se ha comprometido a gastar lo que sea necesario para ganar, lo que podría resultar en una oferta excesiva de una casa. La eliminación de la contingencia de tasación le indica al vendedor que se toma en serio su oferta y que no retrocederá.
A medida que el mercado inmobiliario se vuelve cada vez más competitivo, más compradores eligen renunciar a estas contingencias para hacerse destacar. Seguir esta tendencia puede ayudarlo a mantenerse competitivo si otros también renuncian a las contingencias y darle una ventaja si no lo hacen.
2. Eliminar la Contingencia de Financiamiento
La contingencia de financiamiento es otro "si" común en las negociaciones de bienes raíces; en este caso, comprará la casa por el monto ofrecido if su prestamista aprueba su solicitud de hipoteca. Si no obtiene un préstamo y tiene una contingencia financiera, puede irse sin pérdidas financieras.
Sin una contingencia financiera, no puede retirar su oferta sin perder su depósito de garantía.
3. Renuncia a la Contingencia de Inspección
La contingencia de inspección es la última de las tres estipulaciones importantes en las ofertas inmobiliarias. Le permite retirarse de la venta con su depósito intacto si el Home inspection revela problemas estructurales importantes, como cimientos agrietados o infestación de termitas.
Renunciar a la contingencia de inspección puede ponerlo por delante de otros postores en una guerra, especialmente si la casa necesita algún trabajo. Su oferta será más confiable que una que se base en los resultados de la inspección.
Sin embargo, si necesita más aclaraciones sobre el estado de la casa, una contingencia de inspección exenta puede ser extremadamente riesgosa. Podría terminar pagando mucho más del precio solicitado con decenas de miles de reparaciones necesarias.
4. Acortar el marco de tiempo de contingencia de inspección
Si eliminar la contingencia es demasiado arriesgado, puede ofrecer acortar el período de contingencia. Esta táctica le da menos tiempo para ordenar y actuar en la inspección de la casa.
Cada contingencia de inspección tiene un marco de tiempo para que el comprador decida su curso de acción. En Pensilvania, por ejemplo, un comprador tiene 10 días para completar la inspección, revisar los resultados y decidir si se procede.
Puede tranquilizar al vendedor acortando ese período a una semana o menos. El vendedor sabrá, para bien o para mal, podrá confirmar si la venta se está produciendo de inmediato.
5. Acepte la fecha de cierre ideal del vendedor
Elegir la fecha de cierre en función de las necesidades del vendedor es una táctica efectiva y de bajo riesgo si tiene una cronograma de cierre de la casa.
Muchos vendedores tienen una fecha de cierre objetivo porque también están comprando y necesitan el dinero de la venta para financiar su compra. Alternativamente, pueden necesitar la compra y venta simultáneamente, por lo que no tienen que preocuparse por la vivienda provisional.
Todo lo que necesita hacer es que su agente le pregunte al agente del vendedor sobre su cronograma y trabaje esa fecha de cierre en su contrato de compra.
6. Incluya un acuerdo de devolución de alquiler
Algunos vendedores cerrarán su casa actual mientras compran una nueva. Ofrecerles volver a alquilarles la casa después del cierre puede aliviarlos del estrés de mudarse.
A acuerdo de retroalquiler permite al vendedor vivir temporalmente en su antigua casa después del cierre. El período de alquiler puede ser de un mes a seis meses. Si su vendedor está construyendo o buscando la casa de sus sueños y quiere mudarse solo una vez, el acuerdo de retroalquiler puede darle una ventaja.
Suponiendo que no le importe convertirse en propietario temporal, es una situación en la que todos ganan.
7. Incluya una Cláusula de Escalamiento con Intervalos Altos y un Límite Alto
Las cláusulas de escalada pueden ser armas poderosas en las guerras de ofertas. Si puede superar significativamente una oferta competidora rápidamente, puede finalizar la competencia sin mucho estrés.
Por ejemplo, suponga que anticipa una guerra de ofertas. En ese caso, podría ofrecer $300,000 con una cláusula de aumento que establezca que superará a otros en $7,500, hasta un máximo de $400,000. Si la otra parte aumenta solo $1,000 y tiene un máximo de $350,000, es más probable que gane la casa por menos.
Las guerras de ofertas con cláusulas de escalada no garantizan una victoria. El vendedor podría acercarse a cada comprador potencial con una contraoferta y ver qué tan alto llegará cada uno. Luego, podrían desafiar a todos los postores a superar la oferta más alta, iniciando efectivamente una guerra de ofertas.
Antes de agregar una cláusula de escalada, pregúntele a su agente cómo manejará el vendedor varias ofertas. Si permiten contraofertas, la escalada es un lugar sólido para comenzar.
8. Compite con ofertas en efectivo
Las ofertas en efectivo siempre han sido cartas de triunfo para los compradores de bienes raíces. Incluso una contingencia de financiación renunciada no puede competir. Si no necesita una hipoteca, la casa se cerrará más rápido y el riesgo de que se eche atrás debido a problemas de financiación es casi nulo.
Las compras en efectivo son cada vez más populares, pero sigue siendo una forma menos común de comprar. En 2022, solo una de cada 10 transacciones de vivienda eran ventas al contado. Entonces, si puede pagar en efectivo, ya está por delante del 90% de los compradores, un número que probablemente incluya a su competidor.
Agregue más a su pago inicial si solo puede pagar parcialmente en efectivo. Un pago inicial más alto puede inclinar la balanza a favor del comprador.
9. Escriba una carta al propietario para vender la casa
Los humanos somos seres emocionales. Por mucho que tratemos de tomar decisiones importantes de manera racional, nuestros sentimientos aún nos impulsan hacia adelante, especialmente cuando se trata de asuntos personales como nuestros hogares.
Juegue con las emociones del vendedor escribiendo una carta personal, diciéndole por qué quiere comprar su casa. Tal vez criaron a sus hijos allí y estarán felices de saber que desea un hogar donde sus hijos puedan crecer. Invirtieron en mejorar su cocina y apreciarán poder venderle a las personas que aman cocinar.
Mencione cualquier cosa que sepa que es importante para el vendedor: la familia, organizar reuniones de amigos o participar en el vecindario, por ejemplo. Las investigaciones muestran que es más probable que quédate con esa decisión si te eligen en base a factores emocionales.
Consejos para manejar las ofertas de vivienda como vendedor
Las guerras de ofertas pueden ser minas de oro para los vendedores. Cuando más de un comprador está apasionadamente interesado en su casa, a menudo intentarán superarse entre sí más allá de lo que inicialmente tenían la intención de pagar.
Si juegas bien tus cartas, podrías terminar con la oferta de tus sueños. Aquí es donde empezar.
1. Infórmese sobre los postores
La inteligencia competitiva es para algo más que compradores. Si anticipa o está involucrado en una guerra de ofertas, pídale a su agente toda la información que pueda obtener sobre los vendedores, incluyendo:
- ¿Cuánto planean poner?
- Si financiarán o pagarán en efectivo
- Cuando quieren cerrar
- Cuánto han enviado como depósito de garantía
- ¿Qué contingencias necesitan?
Cuanta más información tengas, más preparado estarás para elegir la oferta más atractiva.
2. Considere todos los aspectos de una oferta (no solo el precio de venta)
La mejor oferta solo a veces será la más alta. Si tiene una oferta de $ 250,000 y una oferta de $ 276,000, es tentador aprovechar esos $ 25,000 adicionales. Pero, ¿qué pasa si el comprador de $250,000 está dispuesto a renunciar a la contingencia de tasación y hacer un pago inicial del 20%, mientras que el mejor postor solo tiene un pago inicial del 5% y no renuncia a nada?
Ese mejor postor podría fracasar fácilmente si no puede obtener financiamiento o si la tasación de la casa es baja. Por supuesto, para cuando eso suceda, su postor más bajo, pero aún respetable, podría haberse ido.
3. Negociar
Si tiene dos o más postores listos para superarse entre sí, es hora de comenzar el proceso de negociación. Pida a cada postor que presente su mejor oferta posible.
Considere cada oferta como un paquete completo. Mire el precio de venta, la solidez financiera del comprador (incluido el pago inicial), las exenciones de contingencia y las fechas de cierre.
Decida si aceptará la mejor oferta de alguien o negociará con uno o más compradores potenciales. Una oferta específica puede parecer sólida, pero debe cambiar ciertos términos.
Como vendedor, usted está en el asiento del conductor.
Preguntas frecuentes sobre las guerras de pujas de casas
Desde "cómo manejar múltiples ofertas en una casa" hasta "cómo ganar una oferta en una casa", los compradores y vendedores tienen muchas preguntas sobre las reglas de la guerra de ofertas de casas. Aquí hay algunos de los más comunes.
Tan tentador como puede ser presentar ofertas en múltiples propiedades, es legal y financieramente riesgoso. Muchos estados consideran que las ofertas aceptadas son legalmente vinculantes. Entonces, si más de un vendedor acepta su oferta, podría terminar bajo múltiples contratos que no puede cumplir.
Solo el postor, el vendedor y sus respectivos agentes conocen los detalles de las ofertas sobre la mesa. El vendedor puede decidir divulgar información específica sobre ofertas sobre la mesa — incluyendo cuántas ofertas hay en una casa — pero no tienen la obligación de hacerlo. Pueden ocultar la cantidad o los detalles para que los competidores hagan ofertas más altas.
Tradicionalmente, las viviendas de nueva construcción no han implicado guerras de ofertas. En cambio, el comprador negocia un contrato con un constructor que construye la casa de acuerdo con las especificaciones del comprador. Sin embargo, a medida que aumenta la demanda de viviendas nuevas, algunas empresas constructoras han comenzado subasta de obra nueva, comenzando efectivamente guerras de ofertas.
Puede retirar una oferta antes de que su casa sea “en contrato.” En la mayoría de los estados, el vendedor aún debe firmar su oferta y convertirla en un acuerdo legal de compra. Otros estados requieren un contrato formal después de la oferta.
Si tiene un contrato legalmente vinculante, puede retirar su oferta si se activa una de las contingencias del contrato. Digamos que la tasación viene por debajo de la oferta y usted tiene una contingencia de tasación. En esa situación, puede irse con su depósito de garantía.
Si necesita retirarse y no tiene una contingencia a la que recurrir, puede pedirle a un abogado que negocie con el vendedor y recupere parte de su dinero en garantía.
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