Como prestamista privado, se me presenta el siguiente escenario casi a diario. Preparemos el escenario. Alguien en su red quiere comprar una propiedad de inversión. Su proveedor de préstamos les exige que traigan un pago inicial y el costos de cierre al cierre, por lo que vienen a buscarte el dinero extra.
Usted tiene los $20,000 adicionales, por lo que puede prestarle el dinero al mejor amigo de su primo como financiación del déficit. Después de esta conversación, las personas generalmente comienzan a acercarse y preguntar cómo para hacer esto, y por lo general, mi respuesta en su lugar pregunta porque quieres hacer esto.
Por qué Gap Funding es demasiado arriesgado
Primero, eliminemos algunos términos de préstamo. La primera hipoteca (o escritura de fideicomiso, según su estado) proporcionará un porcentaje del precio de compra de esta propiedad de inversión (y posiblemente algo de dinero para renovaciones). Para simplificar las cosas, supondremos que se trata de una vivienda unifamiliar de $100,000 que el prestatario desea convertir en alquiler. Su prestamista les exige que traigan el 20% a la mesa de cierre, además de pagar los costos de cierre. El prestatario ahora le pide que traiga ese 20% ($ 20,000) a la mesa de cierre como un préstamo para ellos.
¿Te suena esto familiar? En este escenario, en el mejor de los términos, el prestatario terminaría con un primer gravamen de $80,000 (hipoteca/escritura de fideicomiso) y luego un segundo gravamen de $20,000 sobre una casa de $100,000. Por lo general, alguien le da al prestatario $ 20,000 con un pagaré muy simple, y nunca se registra nada. Probablemente, el documento ni siquiera es legal porque no tiene el idioma requerido y puede estar fuera de los límites legales para un préstamo. Este escenario se denomina comúnmente "financiamiento de la brecha", pero otras configuraciones también pueden usar este apodo.
Ahora que tenemos un escenario de préstamo construido, analicemos por qué este préstamo está fuera de mi tolerancia al riesgo personal. No le diré a nadie que no otorgue un préstamo, ya que todos tendrán diferentes tolerancias al riesgo.
Desde mi punto de vista, este préstamo es extremadamente riesgoso. Desde el punto de vista del prestatario, tienen poco o ningún dinero invertido en el trato. Esto podría ser por necesidad si no tienen el capital para cerrar, o si quieren permanecer líquidos por alguna otra razón. De cualquier manera, podría significar una escasez de capital si algo sale mal con la propiedad. Si se rompe un sistema mecánico importante y el prestatario no tiene las reservas de efectivo para solucionarlo, muy fácilmente podría llevar este préstamo al incumplimiento por falta de pago. Un mes o más de no tener un inquilino que pague también podría gravar las reservas de efectivo del prestatario, como vimos en las primeras etapas de la pandemia.
Qué sucede cuando el prestatario no puede pagar el préstamo
Entonces, ¿qué sucede cuando un prestatario con problemas de liquidez no puede cubrir la primera hipoteca de una propiedad o hacer las reparaciones necesarias en la propiedad? Bueno, es probable que hagan la "maniobra del avestruz" y pongan la cabeza en la arena con la esperanza de que todo salga bien.
Dependiendo de la situación y del prestatario, pueden optar por abandonar la propiedad porque no tienen mucho invertido en ella y no tienen el dinero para arreglarla o continuar pagando la hipoteca de una propiedad que está no genera ningún ingreso. Desde el punto de vista del prestamista sobre el préstamo, esta sería una gran razón por la cual este tipo de préstamo podría ser muy riesgoso.
Si el titular del primer gravamen inicia un proceso de ejecución hipotecaria, es muy probable que el titular del segundo gravamen sea liquidado con intereses moratorios y honorarios legales. Los $20,000 que invirtió en el trato como un segundo gravamen probablemente se eliminarían a menos que la propiedad se haya apreciado considerablemente en valor y se venda en una subasta por una cantidad muy superior al valor original de $100,000.
La propiedad en sí también puede ser un impedimento para este tipo de escenario de préstamo. En el ejemplo, la propiedad no necesitaba ninguna renovación. El prestatario estaba comprando una vivienda unifamiliar como alquiler llave en mano. Probablemente la compraron cerca del valor de la casa (ya que ha sido un mercado de vendedores fuerte y la propiedad ya se ha estabilizado con renovaciones completadas y posiblemente con un inquilino en el lugar).
Las propiedades residenciales como esta obtienen su valor de otras propiedades comparables en el área local. El valor de esta casa es dictado por otra persona que no sea el prestatario o el prestamista. Si el mercado se tambalea o se ablanda, ese pago inicial del 20% que proporcionó ahora va a ser submarino en comparación con el valor de la casa.
Por ejemplo, el valor de la casa de $100,000 se reduce a $90,000 debido a las tasas de interés más altas y la falta de demanda de los compradores. La deuda pendiente total de la casa es de $100,000. Si el propietario trata de vender la casa, necesitará traer efectivo al cierre solo para deshacerse de la propiedad. Para empezar, es probable que el prestatario tuviera problemas de liquidez, razón por la cual querían el pago inicial del 20% en primer lugar, por lo que esta no es una situación atractiva como prestamista en la posición de segundo gravamen. Además, similar a lo que se mencionó anteriormente, si la casa no paga, los $ 20,000 están aún más bajo el agua porque el interés moratorio y los honorarios legales del titular del primer gravamen eliminarán cualquier dinero que quede después de la subasta, especialmente si esa propiedad ha perdido valor de el valor inicial de $100,000.
Otros problemas que pueden surgir
El mercado no es lo único que puede afectar el valor de esta propiedad. Si el prestatario tiene una pérdida o daño importante en la propiedad y no hay un seguro adecuado para cubrirlo, la condición de la propiedad afectará significativamente el valor de la vivienda. Este no es un escenario tan descabellado como parece.
Un inquilino deja una vela encendida, alguien enciende la estufa y se aleja, el cableado en el ático es viejo y está deshilachado, alguien deja dos productos químicos muy juntos en el garaje y se encienden: todas las formas en que la propiedad podría incendiarse fácilmente. Las cosas pasan.
¡También hay que lidiar con desastres naturales como huracanes, tornados, terremotos y granizo! Si no hubiera una cobertura de seguro apropiada o adecuada, o si el daño no estuviera cubierto por una póliza de seguro, el prestatario podría quedarse con una propiedad que vale significativamente menos de lo que debe, con pocos recursos financieros para obtener la propiedad. a su condición anterior para restablecer el valor.
Otro escenario común es un inversionista que quiere comprar una casa con un préstamo a corto plazo, como un préstamo de dinero fuerte. El prestamista, en este caso, puede exigir que se pague un cierto porcentaje del precio de compra como pago inicial, y luego, si sobra capital, también cubrirá los costos de renovación.
En este escenario de préstamo, el prestatario teóricamente está comprando la propiedad con descuento y agregará valor a través de renovaciones y actualizaciones. Prestar en la posición de segundo gravamen en esta situación puede sonar menos riesgoso, pero puede presentar su propio conjunto de desafíos. Si el prestatario se queda sin dinero antes de que finalice la renovación, es posible que la propiedad no alcance el nivel esperado valor después de la reparación e incluso puede perder el valor del precio de compra original porque se realizó el trabajo de demolición, pero el reemplazo no. Además, si las renovaciones tardan más de lo esperado y el prestatario ha llegado al final del plazo de su préstamo y no puede pagar el saldo del pago global, eso también puede llevar al primer préstamo al incumplimiento.
Por último, el otro escenario común que se observa es que un prestatario solicitará que los $ 20,000 se depositen en su cuenta bancaria directamente, ¡a veces incluso antes de que se cierre la propiedad! Este prestatario debe mostrar el dinero para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas para cerrar el préstamo. Este escenario de préstamo ni siquiera está garantizado contra bienes raíces, por lo que esencialmente ha realizado un préstamo personal de $ 20,000 a otra persona o su LLC. Al prestar sobre bienes raíces como prestamista privado, tener la garantía de la propiedad hace que este sea un préstamo garantizado. Un préstamo garantizado significa que hay un activo para cubrir el capital invertido para adquirir ese activo. En este escenario de préstamo, no hay un activo para respaldar los $20,000 prestados. ¡No hay garantía de que el prestatario no se lleve ese dinero a Las Vegas! No tiene garantía de que el dinero se destinará a esa propiedad, las renovaciones o cualquier otra cosa que el prestatario diga que hará con los fondos. Lamentablemente, este es el escenario más común que veo cuando las personas se me acercan para preguntarme sobre su primer acuerdo de préstamo privado. A menudo, se comunican después de que el dinero ya ha cambiado de manos, con un pagaré de una plantilla que obtuvieron de Internet.
Leyes de usura
Esto me lleva a mi último punto al hacer préstamos como este. Cada estado tendrá leyes contra la usura. La documentación y la verborrea requerida dentro de esa documentación son requeridas por ley para que el préstamo sea válido y exigible. Además, estas leyes delinearán los límites superiores para las tasas de interés y los cargos asociados con el préstamo. Estas leyes también guiarán los requisitos relacionados con la concesión de licencias y en qué situaciones puede necesitar una licencia para prestar su propio dinero.
Por ejemplo, en algunos estados, si usted es una LLC que presta dinero a otra LLC que es un préstamo con fines comerciales, es posible que no necesite una licencia. En ese mismo estado, si usted es un individuo que presta a otro individuo, es posible que deba tener una licencia. ¡Para todos los estados, debe prestar solo en una propiedad de inversión! El gobierno federal tiene pautas estrictas sobre las actividades de concesión de licencias y préstamos asociadas con la residencia principal de un consumidor, así que asegúrese de que la propiedad solo esté destinada a ser una propiedad de inversión.
Lo mejor que puede hacer es hablar con un abogado familiarizado con los préstamos en el estado en el que va a prestar, que puede no ser el abogado con el que cerró su propio préstamo hipotecario anteriormente. El prestamista envía documentos por correo electrónico a muchos abogados de bienes raíces para que el prestatario los firme. A menudo no son ellos los que generan estos documentos. Si está enviando dinero a alguien para un préstamo, lo único que obtiene de eso es un papel que lo cubre legalmente para ser reembolsado. ¿Por qué confiarías en una plantilla gratuita que encontraste en línea?
Conclusión
Si bien este préstamo puede parecer fácil y sencillo cuando se le presenta por primera vez, espero que este artículo lo haga hacer una pausa por un momento y darse cuenta de en qué se puede estar metiendo realmente. Si siente que al final del día, podría dormir por la noche con un préstamo desplegado, luego siéntase libre de hacer el préstamo a su manera. La tolerancia al riesgo de cada persona es diferente y, como ha visto anteriormente, hay muchos que están por encima de mi nivel de comodidad. Desafortunadamente, este escenario a menudo surge con personas que son nuevas en los préstamos privados, tal vez incluso en bienes raíces en general, lo que los hace ciegos ante el verdadero riesgo de hacer un préstamo como este, especialmente en el clima económico actual.
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Prestar para Vivir hace que el camino de los préstamos privados sea procesable y accesible para todos. Con más de dos décadas de experiencia en el ámbito de los préstamos hipotecarios y la inversión en bienes raíces, Alex Breshears y Beth Johnson le muestran cómo invertir en bienes raíces desde cualquier parte del mundo: todo lo que necesita es una conexión a Internet y un teléfono celular.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
