El autoproclamado rey de los cambios en el mercado, Gary Keller, comenzó El megacampamento de agosto de Keller Williams al proclamar los primeros trimestres de 2022 como “los más confusos que he visto”.
A principios de septiembre, el eterno optimista de la industria. Glenn Kelman le dijo a CNBC sobre la compra de viviendas es "una competencia difícil en este momento", ya que Redfin, con sede en Seattle, se prepara para "años, no meses, de ventas de viviendas más lentas".
Incluso el CEO de Compass, Robert Reffkin, que es famoso (o infame) por su perspectiva alcista constante en el mercado, usó su ganancias del segundo trimestre de la empresa para hablar sobre la "enorme cantidad de incertidumbre para el resto del año".
En resumen, los próximos cuatro meses están preparados para azotar a los compradores y vendedores de viviendas a una nueva realidad en la que las guerras de ofertas se vuelven rarezas, los días en el mercado se alargan, los mercados van de un auge a otro (y de un auge a otro), y un panorama económico incierto los mantiene blancos. -abriéndose camino a la mesa de cierre con los nudillos.
Esto es lo que los mejores economistas y los principales agentes de bienes raíces tienen que decir sobre el mercado cambiante y cómo superar con éxito los obstáculos y desvíos, incluso si experimenta algunos obstáculos en el camino.
El aumento de las tasas hipotecarias crea una "imagen mixta" para los compradores
Los primeros meses de la pandemia fueron sombríos para la industria de bienes raíces, ya que los protocolos de coronavirus convirtieron ciudades que alguna vez fueron bulliciosas en pueblos fantasmas.
Sin embargo, el mercado tuvo un impulso a mediados de la primavera cuando los líderes relajaron las medidas de distanciamiento social, declararon a los agentes como trabajadores esenciales y entregaron el primero de tres cheques de estímulo. La chispa final fue la decisión de la Reserva Federal de reducir las tasas de interés a un 2.65 por ciento único en la vida, todo lo cual marcó el comienzo del mercado de vendedores más fuerte que jamás haya visto la nación.
Durante dos años, los compradores de viviendas arriesgaron todo con exenciones de contingencia y ofertas de cinco a seis cifras por encima de los precios de venta ya inflados de los vendedores.
Para decirlo claramente, los vendedores lo tenían realmente hacer el bien
Mateo Bizzarro
En marzo, el corredor con sede en la ciudad de Nueva York, Matthew Bizzarro, compartió una perspectiva alcista sobre las ventas de viviendas, ya que se esperaba que los compradores ansiosos superaran los vientos en contra del mercado a medida que continuaba el rejuvenecimiento posterior al cierre de la Gran Manzana.
“El inventario finalmente alcanzó al resto del país”, Bizzarro dicho con entusiasmo en la primera parte de Inman's Spring Madness Serie publicada en marzo. “Y se absorberá muy rápidamente esta primavera”.
Sin embargo, la inflación y el consiguiente aumento de las tasas hipotecarias rápidamente desbarataron el ritmo del mercado. Las tasas promedio para hipotecas a 30 años comenzaron su ascenso en septiembre de 2021 y con paso firme subieron la escalera, alcanzando casi el seis por ciento en julio.
Los clientes de Bizzarro encontraron que el aumento de la hipoteca era demasiado para soportar, ya que su poder adquisitivo pasó de ser un Shelby Mustang GT500 de primera línea a un Ford Focus común y corriente.
“Vimos una primavera muy activa hasta que las tasas de interés se duplicaron. Causó que mucha gente retrocediera”, dijo. “Especialmente en Nueva York, la diferencia de pasar del 3.5 por ciento al 6 por ciento es una gran parte del poder adquisitivo”.
“Los compradores de vivienda por primera vez fueron el segmento más grande que se vio más afectado”, agregó. “Aquellos que intentan comprar el apartamento o la casa de nivel de entrada, simplemente vieron desaparecer cientos de miles de dólares en lo que pueden pagar. Entonces eso causa una desaceleración decente”.
Bizzarro dijo que la desaceleración continuó hasta bien entrado agosto, pero comenzó a revertirse la semana pasada cuando los compradores de viviendas bien preparados finalmente hicieron las paces con las tasas más altas y comenzaron a ver el beneficio oculto de las tasas crecientes: una menor competencia.
“Hemos visto un gran aumento en nuestra organización con consultas y personas que levantan la mano y dicen: 'Quiero comprar'”, dijo. “Quiero decir, hemos visto, como mínimo, una duplicación de consultas de personas. Creo que mucha gente está comenzando a regresar, anticipo que el otoño será muy ocupado”.
danielle hale
Haciéndose eco de las ideas de Realtor.com último informe "Mejor momento para comprar", dijo la economista jefe de Realtor.com, Danielle Hale las tasas hipotecarias será el factor principal que seguirá dando forma a las decisiones de compradores y vendedores.
“Entre los precios de las viviendas más altos y las tasas hipotecarias más altas, eso significa mayores desafíos presupuestarios para los compradores de viviendas”, dijo Hale. “Pero al mismo tiempo, tienen algunas oportunidades”.
"Hay mas casas disponibles para la venta ahora que hace un año, y esperamos que eso continúe a medida que avanzamos hacia el otoño”, agregó. “Es una imagen mixta”.
Realtor.com espera que las listas activas alcancen las 780,000 46 a principios de octubre, un aumento del 1 % con respecto al primer trimestre de 2022. Y, a pesar del cambio de tendencia en contra de los vendedores, el portal espera un aumento del 4.2 % en las nuevas listas en comparación con la semana promedio.
“Para los vendedores, todavía es un mercado decente en el que están sentados”, dijo. “Pero hay menos competitividad en el mercado y los vendedores tendrán que fijar los precios de manera adecuada y ser conscientes de la competencia de formas que no han tenido en los últimos años”.
Ella agregó: “Todavía es muy posible vender una casa. Los vendedores tienen muchas de las tarjetas., pero no todas las tarjetas que han tenido durante los últimos dos años”.
Vendedores y compradores entran en tira y afloja sobre los precios de venta
A medida que se debilita el control del mercado por parte de los vendedores, los agentes y economistas dijeron que es más probable que los compradores de vivienda este otoño rechacen los precios de lista y negocien de manera experta para obtener la mejor oferta, especialmente si la casa ha estado en el mercado por más de un par de años. de semanas
Daryl Tiempo Bueno
“La pandemia fue un momento extraño para la economía y el mercado de la vivienda”, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather, sobre el auge anormal en las ventas y los precios de las viviendas. “Pero ahora estamos saliendo de esa niebla. Los precios que se establecieron durante la pandemia no son los precios que están disponibles en este momento”.
Fairweather dijo que el mercado comenzó a desacelerarse al final del primer trimestre, pero las alarmas no comenzaron a sonar hasta julio cuando las ventas de viviendas cayeron un 19 por ciento año tras año. Como era de esperar, el crecimiento del precio de la vivienda también cayó de un promedio pandémico del 15 por ciento año tras año al 8 por ciento año tras año.
“Creo que deberíamos esperar una recalibración y todavía estamos en el proceso de esa recalibración”, dijo. “Pero esa desaceleración inicial parece haber llegado a su fin”.
Aunque los precios de las viviendas todavía están seis por ciento por encima del año pasado, Fairweather dijo que la desaceleración ha percepciones sesgadas de los vendedores de viviendas. “Quiero decir, el mercado sigue siendo mejor, en términos de precio, que en esta época el año pasado”, dijo. “Creo que es más psicológico, como que la gente siempre indica que le gusta el punto más alto y siente que cualquier cosa menos que eso es una pérdida”.
jeff checko
El agente de RE/MAX de Nashville, Jeff Checko, dijo que tuvo que moderar las expectativas de sus vendedores y alejarlos de sobrevaluar su casa, ya que los compradores están más dispuestos a irse y regresar unas semanas después de que el vendedor reduzca el precio.
“Tuvimos 10 ofertas por una casa hace tres meses, ya no tenemos [actividad] como esa”, dijo Checko. "A menos que sea una casa fantástica en un área muy buscada, o alguien tenga una propiedad realmente especial y única, ya no verá esa situación de oferta múltiple".
En junio, Realtor.com dijo que 1 de cada 7 listados experimentó una reducción de precio, con vendedores en mercados más grandes y caros como Sacramento, Atlanta y Phoenix más dispuestos a llegar a un acuerdo. Avance rápido hasta septiembre, el portal proyecta que una mayor proporción de vendedores de viviendas, seis por ciento más que la semana promedio, reducirán los precios.
“Ajustándose a las tendencias de este año, los compradores que compran durante la mejor semana podrían ahorrar cerca de $20,000 en comparación con el pico del año”, explicó Realtor.com. “Y en varios de los mercados inmobiliarios más grandes del país, los precios de las viviendas durante la mejor semana pueden caer más de un 10 por ciento por debajo de su precio máximo a principios de año, lo que podría ahorrarles a los compradores decenas de miles de dólares”.
nicole bachaud
Aunque $ 20,000 adicionales en el banco no es nada despreciable, la economista senior de Fairweather, Hale y Zillow, Nicole Bachaud, dijo que las historias sobre recortes de precios podrían hacer que los compradores de viviendas piensen que las viviendas son más asequibles en general.
NAR último informe de precios de viviendas existentes Los precios revelados de las viviendas siguen aumentando, y el precio medio de la vivienda en julio alcanzó los $ 403,800, lo que sigue siendo un precio elevado para un hogar. haciendo que el ingreso nacional medio sea de $ 67,251.
“Si observa un mercado como Phoenix, Phoenix ha visto algunas de las mayores disminuciones en el valor de las viviendas en los últimos dos meses”, dijo Bachaud. “Las casas son más baratas en Phoenix que a principios del verano; sin embargo, cuando observa cuánto se han apreciado esas casas desde 2018, todavía las ve un 60 por ciento más caras que hace tres años, incluso si han bajado, ya sabe, unos pocos miles”.
jessica lamar
La agente de Bizzarro y Sacramento, Jessica LaMar, dijo que el cambio del mercado ha requerido que eduque más y guíe a los compradores y vendedores que se sientan a la mesa con una gran cantidad de expectativas, algunas razonables y otras no.
“Si tienen la expectativa de que van a venir y ofrecer un 20, 30 o 40 por ciento menos que el precio de venta, no están viviendo en la realidad”, dijo Bizzarro. “Eso no es un buen augurio para su negociación, ¿verdad? Queremos entrar en una negociación de buena fe con un vendedor, pero si molestas al vendedor, no van a negociar en absoluto, y estás cerrando esa puerta y esencialmente disparándote en el pie”.
LaMar agregó: “En última instancia, desea que ambas partes sientan que están ganando. Ese es el objetivo final de cualquier transacción, ¿verdad?
Entre la inflación y un lugar duro
Más allá del aumento de las tasas hipotecarias y lo que Fairweather llamó "señales contradictorias" sobre las tendencias de los precios de las viviendas, los consumidores todavía tienen que lidiar con un gigante económico: la inflación.
El La última encuesta sobre el índice de precios al consumidor de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. reveló que la inflación general se estancó en 8.3 por ciento de julio a agosto. Sin embargo, las categorías principales (menos alimentos y energía) y el costo de poseer una residencia principal experimentaron aumentos mensuales de 0.6 por ciento y 0.7 por ciento, respectivamente.
Anualmente, es un 6.3 por ciento más caro poseer una residencia principal ahora en comparación con agosto de 2021.
“Los precios al consumidor siguen aumentando de manera demasiado agresiva y obligarán a la Reserva Federal a adoptar una postura aún más agresiva para combatirlos”, dijo Yun, el economista jefe de la NAR, a Inman en un artículo anterior.
Bill Gassett
El agente de RE/MAX con sede en Hopkinton, Massachusetts, Bill Gassett, dijo que los consumidores en su mercado están preocupados por la inflación, que se ve agravada por el hecho de que, a diferencia del resto del país, las guerras de ofertas siguen siendo comunes.
“La gente está preocupada en este momento. Es solo la mentalidad de lo que está sucediendo entre la inflación, las tasas hipotecarias y el hundimiento del mercado de valores: hay mucho miedo por ahí”, dijo. “Muchas personas han suspendido sus planes porque no saben lo que va a pasar”.
Aunque la inflación es preocupante, el Primer Economista Jefe de los Estados Unidos, Mark Fleming, dijo que el sesgo de actualidad y la falta de conocimiento sobre otras economías hacen que el entorno actual se sienta peor de lo que es.
marca fleming
“La economía parece manejarse sola, a pesar de que la Fed está tratando de exprimir la inflación elevando las tasas, en realidad mucho mejor que la mayoría de las otras economías del mundo”, dijo parcialmente en referencia a La reciente decisión de Argentina de subir las tasas 550 puntos básicos para una inflación del 100 por ciento.
En general, Fleming dijo que el hogar estadounidense promedio está en una situación financiera sólida, ya que el desempleo se mantiene cerca de mínimos históricos y un mercado laboral competitivo empuja a los empleadores a retener a los trabajadores con aumentos salariales.
Una serie de cheques de estímulo también reforzó las cuentas de ahorro de muchos estadounidenses, y la decisión de la Administración Biden de cancelar hasta $ 20,000 en deuda de préstamos estudiantiles para prestatarios individuales que ganen menos de $125,000 al año ($250,000 para hogares conjuntos) también ayudará a colocar a los futuros compradores en un mejor lugar para comprar.
“Creo que la realidad de los consumidores es que miran a su alrededor y dicen: 'Bueno, veo las noticias y todos estos expertos hablan sobre la recesión, pero no veo eso en mi vida. Me veo obteniendo aumentos de sueldo, me veo capaz de conseguir otro trabajo si quiero porque las tasas de desempleo son muy bajas, puedo renunciar y encontrar otro trabajo en otro lugar con un salario más alto si quiero, tengo una relativamente balance familiar saludable, [y] tengo muchos ahorros'”, dijo Fleming. “'Mis experiencias personales como hogar estadounidense son bastante buenas en este momento. Así que sí, vamos a comprar una casa”.
Fleming también dijo que el sesgo de actualidad está oscureciendo la capacidad de los consumidores, y algunos agentes, para contextualizar adecuadamente el mercado actual. Sí, las cosas están tensas, pero han sido mucho peores, dijo.
“Siempre me fascina el sesgo humano del sesgo de actualidad, recordamos el pasado reciente y lo consideramos normal, ¿verdad?”. él dijo. “Entonces, 2020 fue el mejor año en una década, [y] 2021 fue incluso mejor que 2020. Entonces, ese fue probablemente el mejor año [para el mercado inmobiliario] en la historia o en la historia reciente, sin duda. Ahora no lo estamos haciendo tan bien como el año pasado”.
"Bueno, no se pueden batir récords todos los años", agregó. “Incluso hoy, una tasa hipotecaria del seis por ciento no es una tasa hipotecaria particularmente onerosa. Pero lo es si estás plagado de sesgo de actualidad. Recuerda, la anomalía fueron los últimos dos años.
De cara al futuro, los agentes y los economistas esperan que el mercado siga girando y girando, con algunas áreas incluso haciendo el cambio a un mercado de compradores completo. Pero no importa cómo se asiente el polvo, todas las compras y ventas de viviendas acordadas seguirán siendo una necesidad, dejando muchas oportunidades para que los agentes y los consumidores tengan éxito.
“El mundo está loco”, dijo Bizzarro. “Pero la gente todavía necesita un lugar para vivir”.
