En mayo, profundizaremos en el dinero y las finanzas para un mes de tema especial, al hablar con los líderes sobre hacia dónde se dirige el mercado hipotecario y cómo la tecnología y las estrategias comerciales están evolucionando para adaptarse a las necesidades de los compradores ahora. Un nuevo y prestigioso conjunto de premios, denominado Lo mejor de las finanzas, también debuta este mes, celebrando a los líderes en este espacio. Y suscríbete a Resumen de hipoteca para actualizaciones semanales durante todo el año.
Es posible que no estén de acuerdo en cómo los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac puede proporcionar mejor acceso equitativo a la propiedad de la vivienda, pero dos legisladores estadounidenses que están en lados opuestos del pasillo han asumido la causa de las aseguradoras hipotecarias privadas en las que confían los gigantes hipotecarios.
Los miembros de la Cámara de Representantes Blaine Luetkemeyer y Emanuel Cleaver de Missouri se unieron a un coro de grupos de la industria de préstamos para instar a la Comisión de Bolsa y Valores (SEC, por sus siglas en inglés) a andar con cuidado a medida que avanza para erradicar los conflictos de intereses que, según los reguladores, contribuyeron al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008 y crisis financiera.
La SEC en enero propuso una regla eso está diseñado para evitar que las muchas partes involucradas en la agrupación de activos como hipotecas en valores tomen posiciones contra los inversores que compran esos valores. La regla prohibiría las "transacciones en conflicto", como vender esos mismos valores al descubierto o comprar swaps de incumplimiento crediticio que paguen rendimientos si los valores pierden valor.
El problema con la regla propuesta, dicen los grupos de la industria crediticia, es que podría obstaculizar un sistema que las aseguradoras hipotecarias privadas han usado para transferir casi $68 mil millones en riesgo desde 2015, liberando capital que pueden usar para asegurar más hipotecas respaldadas por Fannie y Freddy.
Fannie y Freddie generalmente requieren que los prestatarios que hacen pagos iniciales de menos del 20 por ciento obtengan un seguro hipotecario privado. Si los prestatarios incumplen, el seguro ayuda a los gigantes hipotecarios a mantener el flujo de pagos a los inversores que les compran valores respaldados por hipotecas (MBS). Las aseguradoras hipotecarias privadas absorben algunas de las pérdidas antes de que Fannie y Freddie, o los contribuyentes, tengan que intervenir.
Pero el aumento masivo de reclamaciones que enfrentaron las aseguradoras hipotecarias privadas después de la crisis financiera de 2008 lo hizo difícil para que algunos cumplan con los requisitos de capital necesarios para continuar suscribiendo nuevos negocios. Desde entonces, las aseguradoras hipotecarias privadas han desarrollado un sistema más infalible para “reasegurarse” a sí mismas mediante la emisión de pagarés vinculados a seguros hipotecarios (MILN, por sus siglas en inglés).
Súplicas a los reguladores
En su Carta del 23 de mayo al presidente de la SEC, Gary Gensler, Luetkemeyer y Cleaver pidieron que la comisión agregue lenguaje a la regla que aclare que no se aplicará a los MILN y que las notas no son "transacciones en conflicto".
“En una transacción MILN, el asegurador hipotecario privado sigue siendo responsable del pago de las pólizas de seguro hipotecario en el grupo, retiene el riesgo de las pólizas de seguro hipotecario que no está asegurado por el contrato de reaseguro y solo tiene derecho a recuperar sus pérdidas reales incurridas bajo las pólizas de seguro hipotecario”, escribieron los legisladores de la Cámara. “Como resultado, hay una alineación de intereses entre las partes en las transacciones de MILN, ya que tanto las aseguradoras hipotecarias privadas como los inversionistas tienen incentivos para que los prestatarios sean y sigan siendo exitosos como propietarios de viviendas”.
Los seis proveedores nacionales de seguros hipotecarios privados (Arch, Enact, Essent, MGIC, NationalMI y Radian) presentaron una solicitud similar. súplica colectiva a la SEC como parte de su procedimiento de elaboración de normas. Lo mismo hicieron los grupos comerciales de la industria crediticia, incluido el Asociación de banqueros hipotecarios y Consejo de Política de Vivienda.
En un jueves del blog, ejecutivos de US Mortgage Insurers (USMI), un grupo comercial de la industria, destacaron el papel que desempeñan las empresas que representan en el financiamiento de la vivienda.
En 2022, USMI estima que las aseguradoras hipotecarias privadas ayudaron a más de 1 millón de familias a comprar o refinanciar una casa, y la industria apoyó casi $402 mil millones en originaciones de hipotecas. Para fines de año, la industria de seguros hipotecarios privados aseguró aproximadamente 5.7 millones de hipotecas por un total de $1.512 billones.
“Los préstamos convencionales con [seguro hipotecario] y las hipotecas aseguradas por la FHA son los dos métodos principales para que las familias estadounidenses obtengan la propiedad de vivienda con pagos iniciales de menos del 20 por ciento”, dijo el presidente de la USMI, Adolfo Marzol. “Los formuladores de políticas realmente deben considerar que tanto el [seguro hipotecario] privado como la FHA tienen un lugar fundamental en un sistema de financiamiento de vivienda que funcione bien”.
Aliados improbables con influencia en el Congreso
Si bien están aliados en su apoyo a las aseguradoras hipotecarias privadas, Luetkemeyer es republicano y Cleaver es demócrata, y los dos tienen puntos de vista diferentes sobre el papel adecuado de Fannie y Freddie en la financiación de viviendas.
La semana pasada, Luetkemeyer Sandra Thompson a la parrilla, el jefe del regulador federal de Fannie y Freddie, el cambios de tarifas controvertidos que él previamente reclamado obligaría a los “compradores de viviendas con buenos puntajes crediticios a subsidiar los costos hipotecarios de las personas que no tienen buenos puntajes crediticios”.
Cleaver, quien fue el primer alcalde negro de Kansas City y ha servido en el Congreso desde 2004, el otoño pasado escribió a Thompson una carta de agradecimiento por la decisión de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de eliminar los cargos por adelantado para muchos compradores de vivienda por primera vez que no superan los límites máximos de ingresos.
Una cosa que Luetkemeyer y Cleaver tienen en común es la antigüedad en el Congreso, lo que les ha ayudado a conseguir escaños en influyentes comités de la Cámara. Un ex examinador de bancos que fue elegido por primera vez para el Congreso en 2008, Luetkemeyer sirve en el Comité de Servicios Financieros de la Cámara y es el miembro de mayor rango del Comité de Pequeñas Empresas de la Cámara.
Cleaver, quien cumple su décimo mandato en el Congreso, también sirve en el Comité de Servicios Financieros de la Cámara, donde es el miembro de mayor rango en el Subcomité de Vivienda y Seguros.
Esas asignaciones de comités hacen que obtener la atención de Luetkemeyer y Cleaver sea una prioridad importante para los grupos de la industria crediticia. Según OpenSecrets, una organización sin fines de lucro que rastrea los gastos de campaña y el cabildeo, los grupos comerciales de prestamistas han sido los principales patrocinadores de las campañas electorales anteriores de ambos candidatos.
Durante el ciclo de campaña de 2022, Luetkemeyer recibió $ 69,210 en fondos de campaña de grupos que promueven los intereses de los banqueros y corredores hipotecarios, el segundo total más alto de cualquier legislador de la Cámara. Cleaver ocupó el cuarto lugar, con $ 58,000 en fondos de grupos comerciales de hipotecas que respaldaron su exitosa campaña de reelección de 2022.
Aunque no es un actor importante en la financiación electoral, el comité de acción política (PAC) de la USMI ha contribuido a las campañas de ambos candidatos. En el ciclo electoral 2020, el PAC aportó $1,000 a Cleaver's y $1,500 a la reelección de Luetkemeyer y otros $1,000 a Luetkemeyer en 2022.
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