Con las tasas de interés más del doble de lo que eran hace un año y la confianza de los compradores por los suelos, es obvio que 2023 depara un nuevo mercado inmobiliario para compradores, vendedores y propietarios. La desafortunada realidad de una recesión del mercado es que algunos propietarios pueden encontrarse en dificultades financieras y no poder hacer los pagos de su hipoteca y buscar opciones de venta corta.
Ahí es donde entra en juego el proceso de ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias. Esta puede ser una excelente opción que salva a los propietarios de una ejecución hipotecaria y, al mismo tiempo, crea oportunidades para que los compradores e inversores adquieran bienes inmuebles a un precio reducido.
Una venta corta puede ser un proceso complicado y puede parecer intimidante. Sin embargo, comprender los entresijos de esta transacción puede ayudar a todas las partes involucradas. Es por eso que estamos aquí hoy para discutir todo lo que implica una venta corta exitosa, desde saber cuándo es apropiado hasta el cierre. Los conceptos básicos y los matices de este tipo de transacción se describirán completamente, ¡así que entremos!
¿Qué es una venta corta?
Una venta corta es una forma poco convencional de vender bienes raíces que involucra a muchas partes trabajando juntas para llegar a un acuerdo beneficioso. Es una transacción que permite que un propietario con problemas financieros que se enfrenta a una ejecución hipotecaria reciba la aprobación del banco o del prestamista hipotecario para vender su propiedad.
Estos son propietarios que han perdido o perderán los pagos de la hipoteca. Este tipo de venta evita efectivamente la ejecución hipotecaria y le da al vendedor la oportunidad de salir de debajo de su agobiante deuda hipotecaria. Cuando ocurren este tipo de ventas, generalmente significa que el banco acepta menos por el préstamo de lo que se debe; esta cantidad se conoce como pago corto.
Dado que muchos mercados en todo el país están comenzando a perder valor, no es de extrañar que las ventas al descubierto sean cada vez más populares: ofrecen a los propietarios de viviendas un rayo de esperanza en una situación aparentemente desesperada.
El proceso de venta corta.
Cuando un propietario vende su propiedad a través de una venta corta, el titular de la hipoteca recibirá todos los ingresos de la venta, y el propietario perderá su pago inicial y cualquier capital anterior. Sin embargo, durante estas transacciones, el prestamista generalmente acepta perdonar cualquier deuda restante del préstamo. Si eligen buscar la diferencia, pasarán por un proceso legal llamado juicio de deficiencia.
Quizás se esté preguntando, "¿por qué un prestamista aceptaría menos dinero del que se debe?" Si bien la pérdida monetaria no es ideal, la mayoría de los prestamistas prefieren evitar las ejecuciones hipotecarias porque incurren en altos costos legales, costos de mercadeo y más tiempo que una ejecución hipotecaria. ¿Cuánto tardan las ventas cortas? Llegaremos a eso más adelante en este artículo. Pero a menudo, ofrece la mejor opción para todas las partes.
¿Cómo funcionan las ventas cortas para los vendedores?
No hay peor sentimiento que ver cómo se agotan sus ahorros y saber que el próximo mes podría ser uno de los últimos meses en los que podrá pagar los pagos de su hipoteca. La deuda paralizante puede ser financiera y emocionalmente destructiva. Afortunadamente para los propietarios de viviendas en los Estados Unidos, el sistema de préstamos tiene una opción de venta corta que puede ayudar a los propietarios de viviendas bajo el agua a salir de la deuda y continuar con el próximo capítulo de sus vidas.
Al iniciar una venta corta, el vendedor debe enviar su paquete de documentación financiera para obtener la aprobación de su prestamista. Dependiendo de cómo el prestamista revise este paquete y el déficit solicitado entre el precio adeudado y el precio de mercado, puede aceptar la solicitud del propietario. A diferencia de una ejecución hipotecaria, cuando se aprueba una venta, es responsabilidad del propietario vender la propiedad. Los propietarios de viviendas deben saber que no todos los agentes inmobiliarios trabajan en ventas al descubierto. Por último, sepa que una vez que se recibe una oferta, el prestamista intervendrá para completar las negociaciones. Una vez que todas las partes han aceptado la oferta y los términos, se produce una venta.
Los beneficios de las ventas cortas para los vendedores.
El resumen y el dulce es que no son tan dañinos como las ejecuciones hipotecarias o las ejecuciones hipotecarias. Si queda una deficiencia en el préstamo después de la venta, tendrá un impacto negativo en el puntaje crediticio del vendedor, pero el golpe no es tan malo como las alternativas. La ejecución hipotecaria permanece en el informe crediticio del vendedor durante siete años, momento en el que la morosidad 'supera' y el historial crediticio del vendedor se aclara.
¿Cuánto tardan las ventas al descubierto en ser aprobadas por un prestamista?
Antes de que un propietario pueda vender su propiedad, necesita que el prestamista apruebe su venta corta, lo que requiere que demuestre las circunstancias financieras con una carta de dificultad. Los propietarios de viviendas que se consideren capaces de pagar los pagos de su préstamo no tendrán esta opción. Su paquete de carta de dificultades financieras debe incluir documentos como su W-2, talones de pago, estados de cuenta bancarios, cartas de cobro, estados de deuda y otras pruebas de ingresos. Al iniciar este proceso, debe considerar cuánto tiempo demora una venta como esta en ser aprobada por un prestamista.
Puede tomar semanas o meses para que un prestamista apruebe que un propietario venda su casa en corto, por lo que si cree que podría necesitar continuar por esta vía, es mejor comenzar el proceso tan pronto como pueda.
¿Debo vender mi casa a través de una venta corta?
Una venta corta no debe ser su primera opción. Siempre es mejor buscar otras opciones. Por ejemplo, un prestamista podría permitirle pausar los pagos de su hipoteca por un período. Suponga que puede obtener una modificación de préstamo, refinanciar su préstamo o negociar con su prestamista. En ese caso, siempre es mejor evitar verse obligado a vender su propiedad y el impacto negativo en su informe crediticio. Sin embargo, las ventas al descubierto pueden ser una salida útil si las tasas de interés son más altas que las de su préstamo actual y no tiene una mejor opción. Hable con su oficial de préstamos o asesor bancario para determinar si esta es una opción adecuada para usted.
¿Cómo funcionan las ventas cortas para los compradores?
Si está considerando comprar una propiedad de venta corta, necesita comprender cómo se lleva a cabo una transacción de venta corta. El proceso de compra de una casa en una venta corta es similar a una venta tradicional, pero hay algunos pasos adicionales. Además, debe saber cuánto tardan los plazos cortos, ya que la línea de tiempo puede ser significativamente más larga que una venta tradicional, lo que a menudo es un factor decisivo para los compradores de vivienda.
Paso 1: obtenga la aprobación de su financiación.
El primer paso en cualquier compra de bienes raíces residenciales, incluida la compra de una propiedad de venta corta, es obtener una aprobación previa para que sepa exactamente cuánto puede gastar. Un prestamista no aceptará una oferta sin una carta de aprobación previa que la acompañe.
Paso 2: Trabaje con un experimentado agente de bienes raíces para encontrar una propiedad.
La mayoría de los compradores de bienes raíces no solo buscan propiedades en venta corta o incluso tienen la intención de ingresar a una transacción de venta corta. O eligen propiedades de venta corta por su precio reducido, o se enamoran de la casa. Las ventas cortas se enumeran en la MLS al igual que las listas tradicionales, pero deben estar claramente marcadas como una venta corta.
Paso 3: haga su debida diligencia en el proceso de venta corta.
Debido a que las propiedades de venta corta involucran a un propietario que debe más de lo que vale la propiedad, querrá saber cómo averiguar cuánto más es el préstamo que el valor actual de la propiedad. A continuación, debe revisar las propiedades comparables vendidas recientemente con su agente de bienes raíces para determinar si la lista de venta corta realmente está al valor de mercado o por debajo de él o si la propiedad está realmente listada demasiado alta. Un comprador en una venta como esta debe esforzarse por obtener un precio reducido del valor de mercado. Comprar una venta corta requiere más tiempo y paciencia que una venta normal.
Paso 4: Envíe una oferta.
Cuando envía una oferta en una venta corta, debe ser aceptada por el vendedor y el prestamista. Para iniciar el proceso de venta corta, un vendedor ya ha tenido que demostrar dificultades financieras para poder evitar el proceso de ejecución hipotecaria. Sin embargo, ahora el banco necesita aceptar el precio de compra. Si está pensando en hacer una oferta baja, recuerde que es poco probable que un prestamista acepte una oferta que esté muy por debajo del valor de mercado o del precio de compra indicado. Puede llevar varias semanas o meses obtener la aprobación del prestamista para una oferta.
Paso 5: Inspección de la vivienda.
Los compradores en transacciones de venta corta deben saber que cuando compra una de estas propiedades, se vende 'tal como está'. Eso significa que incluso si hay un problema con la propiedad, el propietario no estará obligado a arreglarlo y el banco no aceptará una inspección como herramienta de negociación. Sin embargo, una inspección proporcionará información valiosa e indicará si necesitará invertir más dinero en la propiedad si la compra.
Paso 6: Cierre
El paso final de una compra de venta corta es asegurarse de que el prestamista de la hipoteca principal y cualquier otro titular de la hipoteca o acreedor prendario aprueben la venta y estén dispuestos a liberar la garantía de bienes raíces.
Además de la aprobación del prestamista, los vendedores deben proporcionar:
- Una lista de cualquier gravamen adicional sobre la propiedad.
- Comprobante de ingresos y bienes.
- Carta de dificultad.
- Un análisis de mercado comparativo que incluye propiedades comparables.
Una vez que se envía y aprueba toda la documentación, se puede cerrar la venta corta.
¿Debe comprar una propiedad de venta corta?
Comprar una propiedad de venta corta puede ser una excelente manera de obtener una buena oferta en bienes raíces. Pero no vienen sin sus desafíos; las ventas al descubierto tienden a prolongar la línea de tiempo del proceso de compra de una vivienda. Si necesita comprar una propiedad rápidamente, lo mejor es ceñirse a la compra de una vivienda tradicional.
¿Cuánto tardan las ventas cortas?
Si alguna vez ha trabajado con un banco, ya sabe que tienen niveles de sistemas, procesos y verificaciones que deben completarse antes de que se emita una decisión, y no es diferente durante el proceso de venta corta. De principio a fin, un proceso de venta corta puede llevar hasta seis meses. Si usted es un comprador o un vendedor, un experimentado profesional inmobiliario puede ayudar a guiarlo a través de este proceso.
Ya sea que esté navegando por ventas cortas o ventas de casas convencionales, en este mercado inmobiliario es importante mantener la paciencia con el proceso de compra y venta. Los valores de las viviendas están cambiando rápidamente en respuesta a un nuevo entorno crediticio.
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