Estoy seguro de que ha escuchado las pesadillas de los prestatarios que no pagan sus préstamos y todo va tan mal como sea posible.
Todos los prestamistas temen el escenario de un préstamo en mora porque hemos sido entrenados para asumir lo peor en base a las secuelas de 2008. Pero el desastre de las ejecuciones hipotecarias que quedó a raíz de una gran crisis de fraude hipotecario no tiene que ser necesariamente el resultado que los prestamistas privados obtendrán. cara.
Muchos préstamos morosos pueden tener resultados positivos si, y este es un gran si, el préstamo se originó cuidadosamente con reservas de capital para proteger su inversión principal, entre otras diligencias debidas ejecutadas por el prestamista antes de financiar el préstamo.
Este también es un excelente momento para abordar que cualquier prestamista privado debe tener el apoyo legal adecuado para redactar la documentación de préstamo adecuada para ejecutar su préstamo de manera segura. De lo contrario, podría resultar en la imposibilidad de ejecutar la propiedad en caso de incumplimiento del préstamo.
Cómo un préstamo se convirtió en $172,900 en ganancias
En mi experiencia personal al colocar capital de inversionista en préstamos privados prestados a prestatarios que son inversionistas inmobiliarios activos, menos del 4 % de nuestros préstamos han incumplido y, de esos, ninguno perdió parte de su inversión original y, en cambio, recibió ingresos por intereses moratorios una vez que la préstamo fue pagado. Desde que comenzó la pandemia de Covid-19 en marzo de 2020, solo hemos ejecutado tres propiedades de cientos.
Uno ocurrió en julio de 2020 cuando uno de mis clientes colocó sus fondos como prestamista en la adquisición de una vivienda unifamiliar. Desafortunadamente, el préstamo no cumplió en los primeros meses y el prestamista comenzó el proceso de ejecución hipotecaria.
Durante este tiempo, el prestatario se declaró en quiebra, no una sino dos veces. Mentiría si le dijera que el prestamista se mostró tranquilo y sereno con respecto a la situación. Y para ser honesto, siempre me pone un poco nervioso también, simplemente porque nunca es un proceso fácil.
En este punto, era bastante obvio que el prestatario no podría (o no estaría dispuesto, en este caso) a cumplir con su préstamo, por lo que el prestamista, naturalmente, asumió que podría suceder lo peor, particularmente con un posible procedimiento de bancarrota que complica aún más una difícil situación de ejecución hipotecaria. . Los problemas con los ocupantes ilegales, el seguro de propiedad cancelado y otras preocupaciones también nos mantuvieron alerta.
Sin embargo, cada vez que se declaró en bancarrota, el prestatario no hizo un seguimiento dentro del plazo especificado para presentar la documentación necesaria para que los tribunales permitieran que el caso avanzara. Después de que se desestimó la segunda solicitud de bancarrota (usando un número de seguro social falso) y con una fecha de subasta ya establecida, nuestro cliente prestamista colocó su propio monto mínimo de oferta para la subasta para proteger lo que se le debía, incluidos los honorarios legales en los que había incurrido. .
Sorprendentemente, nadie ofreció una cantidad mayor que nuestro prestamista, y se le otorgó el título de propiedad. En este punto, nuestro cliente prestamista tenía algunas opciones a considerar. Podría volver a poner la propiedad en el mercado tal como está y tratar de deshacerse de ella lo más rápido posible. Él podría voltear. O bien, podría vender fuera del mercado a un inversor capaz de completar la rehabilitación por sí mismo para obtener una ganancia.
Como originadores que colocaron este préstamo para nuestro cliente prestamista, tratamos de ayudarlo a vender al por mayor la propiedad a algunos de los inversionistas activos que conocemos inmediatamente después de la subasta. Con algunas ofertas verbales en la mano, estaba claro que el prestamista fácilmente podría hacer una tarifa mayorista considerable cercana a varias decenas de miles además de lo que se le debía del préstamo. En última instancia, nuestro prestamista, un inversionista experimentado en comprar y mantener, decidió vender la propiedad él mismo. Lo enumeró en $ 720,000 y cerró.
Este esfuerzo invertido ciertamente tuvo sus propias complicaciones adicionales para nuestro cliente cuando su contratista general tardó mucho más de lo esperado en completar el proyecto y retrasó la venta de la propiedad por tres meses. A pesar de todo, nuestro cliente hizo limonada con limones con esta oportunidad de préstamo, obteniendo un considerable retorno de efectivo sobre su inversión.
Aquí hay un breve resumen de las estadísticas de este préstamo para ilustrar los resultados positivos que se pueden lograr, incluso cuando un préstamo se descontrola y debe cruzar la línea de meta.
Tasas y términos del préstamo inicial
- $ 325,000 en la primera posición en una propiedad de alquiler estable
- Tasa de interés del 10 % con una tasa de interés moratoria del 24 %*
- Precio de préstamo con opción de compra: 70% LTV
* Las tarifas predeterminadas permitidas variarán según la ubicación de la propiedad.
Líneas de tiempo
- El préstamo se financia en julio de 2020
- Incumplimiento en septiembre de 2020
- Notificación de incumplimiento presentada el 26 de enero de 2021*
- Notificación presentada de venta de fideicomisario el 18 de marzo de 2021*
- Fecha de subasta el 13 de agosto de 2021*
- Rehabilitación planificada: agosto de 2021 a marzo de 2022
- Fecha de cotización real el 12 de mayo de 2022
- Venta final publicada el 10 de junio de 2022
- Número total de meses con capital desplegado: 23 meses
*Requerido por el Estado de Washington: Un NOD presentado con un período de subsanación de 30 días seguido de un Aviso de venta fiduciaria con un período de subsanación mínimo de 120 días antes de que pueda venderse en una subasta.
Financieros:
- Inversión principal: $325,000
- Total de intereses adeudados y reembolso de honorarios legales al momento de la subasta: $409,320
- Rehabilitación y otros costos para cambiar la propiedad: $165,000
- Precio de venta final: $720,000
- Ganancia total después de los costos de cierre e ingresos por intereses: $172,900
- Rendimiento aproximado de efectivo en efectivo (más de 23 meses): 53%
Conclusión
Este préstamo representa un resultado bastante extremo a favor del prestamista debido, en parte, a la apreciación de las condiciones del mercado y su propia experiencia en la rehabilitación de propiedades en dificultades. Si bien nunca "prestamos para comprar" y tratamos de eliminar tantos factores de riesgo como sea posible, no puede defenderse de todos los riesgos y situaciones potenciales.
A veces, como con el prestatario de nuestro cliente, usted apuesta por un mal jugador. De cualquier manera, si salvaguarda su préstamo con una cantidad sólida de capital en la propiedad y trata de mitigar el mayor riesgo posible en su préstamo con la información limitada que tiene disponible, puede salir adelante incluso cuando el prestatario está atrasado.
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Con más de dos décadas de experiencia en el ámbito de los préstamos hipotecarios y la inversión en bienes raíces, Alex Breshears y Beth Johnson le muestran cómo invertir en bienes raíces desde cualquier parte del mundo: todo lo que necesita es una conexión a Internet y un teléfono celular.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
