El doble golpe de la rápida apreciación del precio de la vivienda y el aumento de las tasas hipotecarias ha creado desafíos de asequibilidad para muchos compradores de vivienda que están impulsando a algunos vendedores a ajustar sus expectativas de precios. Pero eso no significa que los precios de las casas vayan a bajar, dijo el economista jefe de First American, Mark Fleming, en un análisis publicado el viernes.
Históricamente, el aumento de las tasas hipotecarias "puede quitarle fuerza al aumento de los precios de la vivienda, pero no necesariamente desencadena una disminución", dijo Fleming en un comunicado. del blog. “En el mercado inmobiliario actual, la demanda de viviendas sigue superando a la oferta, lo que mantiene la presión sobre los precios de la vivienda, así que no espere que los precios de la vivienda bajen”.
El análisis de Fleming señala que la Primer índice de precios reales de la vivienda en Estados Unidos subió un 32.5 por ciento en marzo. Ese es el crecimiento anual más fuerte en la historia del índice, que se ajusta por el impacto de la inflación al rastrear los precios de las viviendas desde 1990.
No solo aumentaron los precios de las viviendas en un 21.6 por ciento nominal en marzo, sino que las tasas hipotecarias más altas erosionaron aún más el "poder de compra de viviendas". A pesar de que el ingreso familiar promedio aumentó un 4.9 por ciento respecto al año anterior, a $ 70,961, las tasas hipotecarias más altas significaron que el "poder de compra de la vivienda" cayó un 8.3 por ciento, a $ 421,463, estimó First American.
Ese tipo de números hace que algunas personas se pregunten si los precios de las viviendas están a punto de desplomarse.
En marzo, los investigadores del Banco de la Reserva Federal de Dallas que analizaron los precios de la vivienda ajustados por inflación en relación con los fundamentos como el ingreso disponible, las rentas y las tasas de interés a largo plazo dijeron que encontraron signos de un “gestando burbuja inmobiliaria en EE.UU..” La cobertura mediática de ese informe hizo que la gente hablara, con búsquedas en Google de "burbuja inmobiliaria" clavar.
Un nuevo informe de Redfin el jueves encontró que el 19 por ciento de los vendedores bajaron su cotización durante un período de cuatro semanas que finalizó el 22 de mayo, la mayor parte desde octubre de 2019.
Pero el hecho de que los vendedores estén reduciendo sus precios de venta no significa que los precios de las casas estén comenzando a bajar. En su pronóstico más reciente, los economistas de Fannie Mae dijeron que esperan que la apreciación del precio de la vivienda nacional se desacelere, pero que se mantenga en dos dígitos hasta el próximo año.
Se espera que la apreciación del precio de la vivienda tienda a la baja
Fuente: Pronóstico de vivienda de Fannie Mae, mayo de 2022.
Sin embargo, si la apreciación del precio nacional de la vivienda cae al 3.2 por ciento para el cuarto trimestre de 2023, como se pronostica, eso "implica que algunas regiones probablemente experimenten caídas de precios", dijeron los economistas de Fannie Mae.
El análisis de Fleming analiza el impacto que han tenido las tasas hipotecarias en aumento en los precios de las viviendas en el pasado y concluye que, "la mayoría de las veces, la apreciación de los precios de las viviendas se ha resistido al aumento de las tasas hipotecarias".
Las excepciones incluyen 1994, cuando los precios de las viviendas "disminuyeron leve y brevemente", dijo Fleming, y la burbuja inmobiliaria de 2005-2006, que hizo que los precios de las viviendas cayeran en picada en 2007 y 2008.
Pero en 1998-2000, cuando las tasas hipotecarias aumentaron durante el período posterior a la recesión “definido por mercados laborales ajustados, baja inflación y un salario mínimo más alto”, los precios de las viviendas se apreciaron en un 14 por ciento. Y los precios de las viviendas también siguieron subiendo a medida que las tasas hipotecarias aumentaron entre 2017 y 2018, anotó Fleming.
“El aumento de las tasas hipotecarias influye en los precios de la vivienda, pero las condiciones económicas más amplias suelen ser más influyentes”, dijo Fleming. “La Reserva Federal está tratando deliberadamente de desacelerar el mercado de la vivienda para controlar la inflación, y los primeros indicios, basados en nuestro índice preliminar de precios de la vivienda, señalan una normalización del mercado de la vivienda”.
Aunque el aumento de las tasas hipotecarias de este año ha sido dramático, hay señales de que las tasas podrían estar estabilizándose.
Después de aumentar más de dos puntos porcentuales completos este año, del 3.409 por ciento el 3 de enero al máximo de 2022 del 5.593 por ciento el 6 de mayo, las tasas hipotecarias han tenido una tendencia a la baja. Según Optimal Blue Mortgage Market Indices (OBMMI), las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años han bajado 31 puntos básicos desde su máximo del 6 de mayo, cayendo a 5.286 por ciento el jueves. Un punto base es una centésima parte de un porcentaje, lo que significa que las tasas hipotecarias han bajado casi un tercio de un punto porcentual en las últimas tres semanas.
Las tasas hipotecarias se estabilizan
Aunque minutos de la reunión más reciente del Comité Federal de Mercado Abierto sugieren que la Fed implementará al menos dos aumentos más de 50 puntos básicos a la tasa de fondos federales a corto plazo este año, es posible que los mercados hipotecarios ya hayan descontado esos aumentos.
La lectura más reciente de una métrica clave de inflación, el índice de precios de gastos de consumo personal (PCE), sugiere que el ajuste que la Fed ya ha emprendido este año puede estar ayudando a controlar la inflación. El índice de precios PCE subió 6.3 por ciento en abril, una mejora desde la lectura del 6.6 por ciento en marzo y la primera caída desde noviembre de 2020, informó el viernes el Departamento de Comercio.
Los inversores que compran valores respaldados por hipotecas que financian la mayoría de los préstamos hipotecarios también pueden consolarse con el hecho de que, hasta ahora, la Reserva Federal está no adoptar una postura agresiva en la descarga de más de $2.7 billones en deuda hipotecaria que se acumuló para ayudar a mantener bajas las tasas hipotecarias.
Las tasas hipotecarias pueden haber tocado techo
Fuente: Previsiones de (Fannie Mae, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y del Asociación de banqueros hipotecarios.
Mientras que los pronosticadores de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ven que las tasas seguirán subiendo levemente en 2023, los economistas de Fannie Mae y la Asociación de Banqueros Hipotecarios esperan que las tasas hipotecarias disminuyan un poco el próximo año.
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