La muerte y los impuestos son las dos certezas de la vida, pero no si los ricos pueden evitarlo.
Apenas unas semanas después de que los votantes de Los Ángeles respaldó una nueva medida que establece un impuesto de transferencia único sobre las ventas de propiedades por encima de $5 millones para generar dinero para viviendas asequibles y prevención de personas sin hogar, los propietarios adinerados de la ciudad están explorando posibles formas de evitar el impuesto.
Conocido como Medida ULA — para United to House LA — la ordenanza comercializada como un “impuesto de mansión” impondrá un impuesto del 4% sobre las ventas de propiedades por encima de $5 millones, aumentando al 5.5% sobre las ventas por encima de $10 millones. Por lo tanto, una venta de $5 millones incluiría un impuesto de $200,000 10, y una venta de $550,000 millones incluiría un impuesto de $XNUMX XNUMX, que normalmente paga el vendedor.
Está previsto que entre en vigor el 1 de abril y ya está causando conmoción en el mercado inmobiliario de Los Ángeles. Si bien algunos analistas dicen que las transacciones de alto nivel seguirán siendo muy rentables, otros temen que el impuesto no solo lleve a los desarrolladores de alto nivel a otros lugares, sino que también desaliente la construcción de viviendas multifamiliares que pretendía fomentar.
Los agentes dicen los propietarios de viviendas y los desarrolladores son ya haya utilizado apresurándose a vender antes de la fecha límite.
“Para los propietarios que estaban indecisos acerca de vender, esto acelerará el proceso”, dijo el agente de Compass Bret Parsons.
Las moratorias de desalojo y los cheques de ayuda ayudaron a miles de personas a evitar quedarse sin hogar durante la pandemia, según un estudio. Sus autores dicen que las mismas medidas deberían usarse en caso de recesión.
Dijo que tenía un cliente que planeaba reducir lentamente el tamaño y vender en algún momento de los próximos seis meses, pero llamó a Parsons justo después de que se aprobara la medida y le dijo que limpiaría el lugar de inmediato para que pudieran publicarlo en las próximas semanas. El nuevo impuesto quitaría una parte de su fondo de jubilación y necesita vender antes de abril.
Otros se están volviendo un poco más creativos. Debido a que el impuesto afecta solo las ventas superiores a $5 millones, algunos propietarios están considerando dividir sus propiedades en parcelas más pequeñas con diferentes dueños. entidades para que puedan evitar el impuesto por completo.
Por ejemplo, si un propietario vende una mansión por $ 15 millones, recibirá una factura de impuestos de $ 825,000. Pero si dividen la propiedad en tres partes pertenecientes a tres entidades diferentes y venden las tres partes por $ 4.999 millones cada una, hipotéticamente eludirían el impuesto, ya que solo se aplica a $ 5 millones.
La medida aún no ha entrado en vigencia, por lo que la legalidad de tal medida sigue sin estar clara y la ciudad probablemente tomará medidas para detener tales maniobras. Pero los propietarios están explorando todas las vías.
“Los ricos son muy inteligentes. Saben cómo administrar el efectivo y tienen tiempo para buscar lagunas”, dijo Parsons.
La ordenanza ULA impondría un impuesto único del 4% sobre las ventas de propiedades por encima de $5 millones que aumentaría al 5.5% sobre las transacciones por encima de $10 millones.
Otra estrategia podría ser sacar acuerdos de los libros para mantener una venta por debajo de los 5 millones de dólares. Por ejemplo, si un vendedor quisiera $7 millones por su casa, podría llegar a un acuerdo con un comprador para venderla por $4.999 millones, evitando así el impuesto, pero luego vender los muebles de la casa por $2 millones.
Parsons dijo que esos tratos son definitivamente ilegales, pero habrá delincuentes que lo intentarán.
Jason Oppenheim del Grupo Oppenheim calificó el impuesto como una parodia. Dice que las ventas se dispararán durante los próximos tres meses, pero una vez que entren en vigor los impuestos, el mercado se congelará. Los vendedores se aferrarán a sus propiedades y los compradores no comprarán a menos que planeen ser propietarios durante varias décadas.
“Va a empujar a los desarrolladores fuera de Los Ángeles”, dijo. “Un impuesto del 4% o 5.5% equivale al 20 o 30% de las ganancias del desarrollador. Entonces esos desarrolladores elegirán desarrollar en otras comunidades de lujo donde no tendrán que pagar el impuesto, como Beverly Hills, West Hollywood o Newport Beach”.
La medida también puede causar algunas arrugas interesantes en los precios de venta. Por ejemplo, probablemente no habrá más ventas en el rango de $5 millones a $5.2 millones o en el rango de $10 millones a $10.55 millones porque el vendedor obtendría menos dinero que si vendiera a $4.999 millones o $9.999 millones, respectivamente.
“Crea ineficiencias en el mercado y genera ese tipo de comportamiento”, dijo Oppenheim.
Los analistas de vivienda dicen que el éxito de la medida en las urnas se debió en parte a su marca como un "impuesto a la mansión" porque la mayoría de los votantes no son dueños de mansiones y no se verían afectados directamente por ella.
Un análisis publicado por el Centro Lewis de Estudios de Política Regional de UCLA respalda esa noción, diciendo que el impuesto afectará solo alrededor del 4% de las transacciones inmobiliarias generales en un año determinado, incluidas las comerciales, y menos del 3% de las ventas de viviendas unifamiliares y condominios. Pero es un pequeño porcentaje con un gran efecto; si el impuesto se hubiera aplicado a las ventas en la ciudad desde junio de 2021 hasta junio de 2022, habría recaudado más de $900 millones, un aumento masivo de los $207 millones que los impuestos de transferencia existentes actualmente recaudan anualmente a una tasa del 0.45 %. .
Los datos del Servicio de Listado Múltiple sugieren que las ventas de casas unifamiliares se verían afectadas cinco veces más que las ventas de condominios. De las 5,498 viviendas unifamiliares que han cambiado de manos en Los Ángeles en lo que va del año, 229 se han vendido por $5 millones o más, alrededor del 4.17%. De las 2,526 ventas de condominios en Los Ángeles en lo que va del año, solo 22 se han vendido por $5 millones o más, alrededor del 0.87%.
Hay muchos precedentes de impuestos de transferencia, que se han utilizado durante años para generar fondos en las principales ciudades. San Francisco tiene un sistema de seis niveles eso comienza en 0.5% para ventas superiores a $100 y alcanza un máximo de 6% para ventas superiores a $25 millones. La ciudad de Nueva York cobra un impuesto del 2.075 % que paga el vendedor por las ventas de propiedades que superan los $3 millones, así como un impuesto de mansión que paga el comprador que oscila entre el 1 % y el 3.9 % según el precio de compra.
En 2020, Aprobado por la ciudad de Culver un impuesto de transferencia marginal de cuatro niveles, comenzando en 0.45% para ventas por debajo de $1.5 millones y con un máximo de 4% para ventas por encima de $10 millones.
La Medida ULA crea un flujo de dinero (hasta $1 millones al año) y supervisión ciudadana para abordar la falta de vivienda. Los votantes lo han respaldado por un amplio margen.
Shane Phillips, gerente de proyectos de la iniciativa de vivienda del Lewis Center de UCLA, escribió un informe que ayudó a inspirar el impuesto de transferencia de Culver City. También coescribió dos informes que estudian los efectos potenciales de la Medida ULA.
Dijo que el impuesto es una buena manera para que los dueños de propiedades a los que les ha ido bien económicamente contribuyan a resolver problemas de la ciudad. problemas que surgen de la apreciación de los valores de sus propiedades, pero el efecto general puede reducirse a un factor clave: las exenciones.
A partir de ahora, todos están sujetos al impuesto: propietarios de viviendas residenciales, propietarios de propiedades comerciales, desarrolladores, etc. Para la mayoría de los vendedores, dijo, el impuesto de transferencia no debería ser un gran problema. Durante la última década, el valor de las propiedades ha aumentado significativamente, por lo que un impuesto único no es una carga tan grande.
Pero dada la escasez de viviendas en Los Ángeles, él cree que los desarrolladores que construyen viviendas multifamiliares para personas de ingresos mixtos deberían estar exentos del impuesto, o de lo contrario podrían desanimarse de construir tales proyectos. Tal como están las cosas, los desarrolladores que compran terrenos por menos de $ 5 millones y luego construyen viviendas multifamiliares en él, probablemente elevando su valor por encima de $ 5 millones, deberán el impuesto de transferencia cada vez que vendan la propiedad.
“Si las ganancias potenciales disminuyen, los terratenientes podrían verse incentivados a quedarse en sus tierras en lugar de desarrollarlas o vendérselas a un desarrollador”, dijo Phillips. “No me preocupa el bienestar de los terratenientes, pero tenemos que reconocer la realidad económica de que estas personas tienen opciones. Y hemos tomado la decisión de desarrollar algo menos convincente en algunos casos”.
La medida incluye lenguaje que permitiría a los líderes de la ciudad enmendar las reglas si promueve el propósito de la iniciativa, dijo. Si fuera por él, Phillips eximiría a los desarrolladores de viviendas multifamiliares del impuesto dada la dependencia de Los Ángeles del desarrollo con fines de lucro.
“LA tiene metas de producción de viviendas muy ambiciosas para el futuro, y no deberíamos poner barreras frente a esa producción”, dijo. “Quiero ver que podamos recaudar mucho más dinero para viviendas subvencionadas sin que sea a expensas de la producción de viviendas privadas, que también es esencial”.
Doug Praw, socio del bufete de abogados Holland & Knight, se sorprendió al ver que se aprobaba la medida. Reconoció que la ciudad tiene una crisis de personas sin hogar y una gran necesidad de aumentar las viviendas asequibles, pero advirtió que los impuestos que se imponen a los desarrolladores podrían salir del bolsillo de los inquilinos.
“Hay un efecto dominó. Aunque el impuesto se aplica a puntos de precio más altos, esos fondos tienen que venir de alguna parte”, dijo Praw.
Dio un ejemplo de la construcción de unidades de apartamentos en un terreno baldío valorado en menos de $ 5 millones. Pero una vez que se construyan las unidades, el terreno podría tener un valor de $12 millones y luego generaría el impuesto de transferencia. Para cubrir el impuesto y aun así administrar una ganancia, un desarrollador puede cobrar una renta más alta.
Praw también dijo que el impuesto afectará a los inversionistas comerciales más que a los propietarios de viviendas porque un mayor porcentaje de propiedades comerciales se negocian por encima de los umbrales de $5 millones y $10 millones en comparación con la vivienda típica.
“La ciudad está en una situación difícil. Tienes que recaudar fondos para combatir la falta de viviendas asequibles, pero lo estás haciendo a costa de la comunidad inmobiliaria que ahora está lidiando con impuestos más altos y tasas de interés más altas”, dijo.
A medida que el desarrollo llena cada grieta del condado de Los Ángeles, algunas de las parcelas más preciadas quedan intactas. ¿Por qué?
Peter Dreier, profesor de Occidental College que coescribió el informe de UCLA y trabajó con las personas que redactaron la Medida ULA, dijo que no le preocupa el efecto del impuesto en el sector privado porque el sector privado no ha logrado construir viviendas asequibles eficientes. .
“Cualquier vivienda que un conserje, una enfermera o un maestro pueda pagar ya requiere subsidios del gobierno”, dijo. “No hay viviendas asequibles en ninguna parte de Los Ángeles sin subsidios. El sector privado no ha podido construirlo, por lo que en parte estamos en esta crisis”.
No estuvo de acuerdo con el argumento de que el impuesto aumentará los alquileres y dijo que los propietarios ya cobran tanto alquiler como lo permite el mercado. Y en cuanto a la afirmación de que el impuesto desalentará el desarrollo, dijo que solo afectará a un tipo de desarrollador: los flippers.
“Las personas que quieran construir una propiedad y voltearla de inmediato, serán las que paguen”, Tres dicho. “Los bienes raíces aquí son muy rentables. El impuesto único es un pequeño porcentaje de la apreciación promedio de la vivienda durante los últimos tres a cinco años”.
Él toma las quejas de los agentes de bienes raíces con pinzas, diciendo que es su trabajo criticar cualquier nuevo impuesto o regulación. Dijo que si los agentes estuvieran realmente preocupados por los vendedores, ellos mismos se llevarían una parte más pequeña.
“Los honorarios de los agentes inmobiliarios son onerosos en comparación con el tamaño de este impuesto a las transferencias”, dijo.
LA lee
Guías de Los Ángeles
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- Fuente: https://www.latimes.com/california/story/2022-12-15/l-a-s-new-mansion-tax-scheme
