Recientemente, cuando el La Fed volvió a subir los tipos de interés, mi empresa, un prestamista de inversión inmobiliaria institucional en el préstamos privados comunidad, fue bombardeada con llamadas de inversionistas que decían: “Mi prestamista me suspendió por 45 días. ¡Están esperando a ver si Wall Street empieza a comprar de nuevo!”.
¿Cómo puede suceder eso?
El aumento de las tasas de interés está obligando a todos en el espectro de préstamos de inversión inmobiliaria a hacer ajustes rápidos.
En este caso, los bancos de Wall Street, que compran préstamos de prestamistas como nosotros (que prestan a inversores como usted), de repente dejaron de comprar esos préstamos.
Esto provocó interrupciones para algunos prestamistas minoristas que no tenían suficiente liquidez propia para continuar financiando (algunos interrumpieron el financiamiento temporalmente y otros lo hicieron de forma permanente).
Esto, a su vez, creó una crisis de liquidez para algunos inversores inmobiliarios.
Este es solo un ejemplo de una industria crediticia en constante cambio y su impacto en los prestatarios.
Si usted es un inversionista que busca asegurar la continuidad en el financiamiento de su proyecto, le conviene comprender cómo fluye el dinero en la industria crediticia y qué está sucediendo detrás de escena en este momento.
La industria crediticia se puede describir como un pastel
Soy prestamista, no panadero, pero usaré la analogía de un pastel de tres capas para explicar cómo fluye el dinero en nuestra industria.
Todo el pastel representa la industria de préstamos privados institucionales.
Las tres capas del pastel proporcionan liquidez entre ellas y minimizan el riesgo dentro del pastel.
- Capa #1 (Arriba): riqueza soberana, dinero de seguros, grandes fondos de pensiones, dotaciones, inversionistas extranjeros y REIT (fondos de inversión en bienes raíces, como MFA Financial, Inc. y Two Harbors Investment Corp.)
- Capa #2 (Medio): Capital privado, bancos de Wall Street y compañías de fondos de cobertura (como Blackstone, Nomura y KKR).
- Capa #3 (Abajo): Originadores de préstamos (como nosotros) para inversores minoristas (como muchos de ustedes).
Cuando estas capas funcionan con fluidez, todos se benefician. Sin embargo, una interrupción en una capa los afecta a todos. Cuando eso sucede, es posible que usted, el inversionista, no obtenga su parte de los fondos para completar su proyecto. Si lo hace, es posible que no sea a la tasa de interés que anticipó.
Cómo funcionan las capas
Capa #3
Los originadores de préstamos (nosotros) prestan dinero a los inversores (usted).
Por lo general, vendemos su préstamo a la Capa n. ° 2, que nos brinda flujo de efectivo para continuar prestando. Por diversas razones, algunos de nosotros tenemos algunos préstamos en nuestros libros (los prestamistas más pequeños no pueden hacer esto por mucho tiempo sin quedarse sin dinero).
Capa #2
Estas empresas son agregadores de todo tipo de inversiones, incluidos los préstamos integrales inmobiliarios.
Compran grandes volúmenes de inversiones (con miles de millones en capacidad de compra) de la Capa #3, los agrupan en "valores" y los venden a la Capa #1 como "instrumentos".
Capa #1
El trabajo principal de las empresas de la capa #1 es poner dinero a trabajar invirtiendo en varias clases de activos. Analizan el rendimiento proyectado de cada clase diariamente para determinar dónde poner su próximo dólar. La capa n.º 1 tiende a tener obstáculos de rendimiento más bajos y horizontes de tiempo más prolongados en estas inversiones, por lo que pueden comprar los valores de la capa n.º 2 a tasas de interés o puntos de precio más bajos.
Codependencia: tasas de interés
A medida que aumenta el costo del dinero (tasas de interés), afecta a las tres capas y cada una debe ajustar sus parámetros de rendimiento.
Con la inflación flotando alrededor 9% y las tasas de interés aumentan en todas las clases de activos, los administradores de activos en la capa n. ° 1 revisan continuamente cada clase para encontrar los mejores rendimientos ajustados al riesgo disponibles. (El rendimiento ajustado al riesgo es el rendimiento del capital que se obtiene por el riesgo percibido en la inversión). Revisan factores como las tasas de tesorería para determinar qué prima recibirán por esa inversión sobre esas tasas de tesorería.
La capa n.º 2, que también gestiona el riesgo en muchas clases de activos, ya no puede comprar préstamos completos de la capa n.º 3 a tasas más bajas debido al aumento de los costos de financiación de sus socios prestamistas (por lo general, los grandes bancos) y la menor demanda de la capa n.º 1 para sus bursatilizaciones a las tasas de cupón actuales.
Por lo tanto, la capa n.° 2 eleva su tasa de traspaso, o “tasa de compra”, a la capa n.° 3, que luego debe aumentar la tasa a sus prestatarios inversores para hacer su diferencial.
Las capas tienen una crisis de liquidez
Dado que la capa n.° 1 genera gran parte de la demanda (liquidez), hay un embotellamiento de préstamos en las capas n.° 2 y n.° 3 a medida que la demanda ha disminuido.
Los balances de la capa #2 están repletos de préstamos con tasas de interés más bajas adquiridos anteriormente. Debido a que la capa n.° 1 ahora espera una tasa de interés más alta, la capa n.° 2 está ralentizando el proceso de titulización.
Los prestamistas de la capa #3 también tienen préstamos que no pueden vender. Si su balance es lo suficientemente grande, pueden mantener esos préstamos hasta que vuelva la liquidez. De lo contrario, es posible que deban detener los sorteos de los inversores, dejar de prestar temporalmente o incluso cerrar sus puertas.
Esta situación general también está provocando retrasos en los cierres, la desaparición de los prestamistas, la reducción de los grupos de prestatarios por parte de los prestamistas acreditados y el retraso de los corredores de préstamos, ya que los prestamistas financian a sus clientes preferidos.
Como ya habrá experimentado de primera mano, todo esto se está filtrando hacia usted, el inversionista, en forma de tasas más altas, menos garantía de préstamo y menos opciones de préstamo.
¿El Cake Flops (o lo hace)?
¿Fracasará este pastel?
Nosotros no lo creemos así.
En algún momento, la capacidad de la capa n.° 2 para comenzar a titularizar préstamos volverá a activarse. Pero nadie sabe cuándo sucederá eso y, mientras tanto, muchos prestamistas podrían estar en el limbo.
Cómo tener tu pastel y comértelo también
Aquí hay algunas cosas que puede hacer para asegurarse de que su próximo proyecto obtenga fondos y permanezca financiado:
1. Construya relaciones sólidas con prestamistas acreditados.
2. Hable con su prestamista. (Tenga en cuenta que no todos los prestamistas pasan por el proceso de titulización de nivel 2, incluidos los prestamistas de dinero fuerte, los prestamistas de dinero privado que financian con 401(k)s e IRA), y algunos prestamistas con capacidades de financiamiento limitadas de $10 a $100 millones que conservan todos sus préstamos en sus balances.)
3. Suscriba los números de su operación teniendo en cuenta la volatilidad de la tasa de interés.
No sabemos qué impacto tendrán los próximos cambios en el mercado y las tasas de interés en los préstamos.
Como inversionista, lo mejor que puede hacer para mitigar la incertidumbre es trabajar con un prestamista que sabe lo que hace y tiene los recursos para respaldarlo si las cosas se ponen feas.
¿Quiere invertir en bienes raíces sin problemas? Aprenda a crear libertad financiera e ingresos pasivos en bienes raíces como prestamista privado.
Prestar para Vivir hace que el camino de los préstamos privados sea procesable y accesible para todos. Con más de dos décadas de experiencia en el ámbito de los préstamos hipotecarios y la inversión en bienes raíces, Alex Breshears y Beth Johnson le muestran cómo invertir en bienes raíces desde cualquier parte del mundo: todo lo que necesita es una conexión a Internet y un teléfono celular.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
